【新三江】从土地供应 看宜宾楼市行情

  新春伊始，宜宾楼市气象变幻难料，宜宾楼市会怎么走，分析一下2008年土地供应和楼盘供应的情况，也许能对您有所帮助。

  犹豫

  08新房 买还是不买？

  从全国刮起的一股楼市“寒潮”，让一些宜宾购房者放缓了原本计划好的购房行为。湖南人吴华从宜宾学院毕业后就留在了宜宾工作，“很想有个自己的窝，40多m2的小户型就好”去年，吴华就计划今年四、五月就能凑够首付款购房，但现在他有些犹豫起来，“你说，宜宾房价会不会跌哦？朋友们都劝我等房价降了再买。”

  对于老百姓来说，楼市的转冷确实会使人们心里重新算笔帐：如果现在贸然置业，一旦房价下跌，就直接意味着个人资产的贬值。因此，市场的观望气氛颇浓，连近期成都的房产广告都有所转变，有的离成都市区较远的楼盘直接打出每平米三千多的房价作为最大卖点，而像“非主流”等楼盘广告则变换得颇具商议的口气，告诉犹豫中的购房人们“好房子还是可以看一下噻”。

  而另一方面，楼市“遇阻”或“降价”的消息几乎都是从一线大城市传来，从国家发改委公布的数据表明，去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，虽然新房售价涨幅有所放缓，但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。2008年宜宾房价是起是落，市民们也是议论纷纷。

  供地与房价

  去年，潘石屹在一次回答搜房网记者的访问中提到了二三线城市房价上涨的原因，“用不了几年时间，二线和三线城市的房地产一定会发展起来，同时市场规范和销售规模也会随着放大。至于谈到房价的暴涨，一线城市、二线城市、三线城市都是一样的，原因就是因为土地供应的不足。”

  在潘石屹看来，二、三线城市的房地产是中国房地产市场的新兴市场，而新兴市场的特点是利润率高、风险大、规则不是很清晰。看来，要看清楚“规则不是很清晰”的宜宾楼市，必然要首先看今年宜宾的土地供应和住房供应的数量。

  “你关心今年宜宾市的土地供应和楼盘放量吗？”当记者向普通市民抛出这个问题时，很多市民都摇摇头。不过，也有市民自去年地王进入宜宾后，开始重视土地对房价的影响，“我很关心一个问题，去年地王拍出的天价让宜宾楼市凭空涨了一圈，如果地王又撤走的话，因利好消息上涨的房价还会降下来吗？”退休教师段世国还关注今年是否会出现新地王。

  土地供应

  08国家调控 先从土地入手

  “宜宾房价在05、06年涨那么厉害就是因为02、03年几乎没有拿多少土地来开发。”绿洲家园业主王先生回忆说，当初绿洲家园的房价在03年是最贵的，但还是供不应求，有的还要走关系才买得到，“主要是因为可选择的楼盘就少，上点档次的更少。”

  而新年刚过，国务院就下发《关于促进节约集约用地的通知》，处理闲置土地的政策破天荒地从部委提高到国家最高行政级别，表明此次土地调控比以往都要严厉。“从今年的局面来看，国家的宏观调控是先从土地入手，加速开发目前囤地，增加二级土地市场的交易量。”有专家认为，加上政府保障性住房供应量在未来几年内的大增，供求矛盾也将获得缓解。

  07实际居住推地完成了八成

  去年，依据《宜宾市辖区2007年供地计划供地收入计划》，宜宾市计划推出商业居住用地990亩，其中，经济适用房用地为171亩，商业及商品住宅用地819亩。“每年的供地计划都有一定的参考意义和指导性，凭我的经验，每年实际供地基本上都在700亩左右。”一位业内人士对每年的供地计划以及实际供地都会细心作比。

  实际上，统计去年宜宾市国土局实际拍卖成功的地块面积，可以发现去年实际推出了约682亩商住用地，完成了计划推地（819亩）的83%，主要分布在白沙、天柏、中坝和南岸，其中，白沙、天柏、南岸推地面积占总实际推地的比列分别为56%、32%、12%。从实际推地数据来看，正符合了去年宜宾国土局土地利用管理科的副科长袁健所言，“在区域方面，今年供地主要集中在天柏、旧州、白沙组团，可以看出城市是从中心向周边发展进程。”虽然去年旧州没有拍地，但关于“碧桂园进入江北”的传言也足以说明。

  不过，这些已经拍出的地块在今年是否都能形成楼盘放量还有疑问，因为还必须排除去年成中集团在12月中旬已经开盘的金凤凰A区的47亩地（据了解，住房现已基本售完），以及没有正式官方消息来确认是否已经正式撤漂的184亩的“地王”。

  08年土地供应预测

  “800亩的土地基本上能解决宜宾城区新增人口问题。”去年，宜宾市国土局土地利用管理科科长曾令焦曾向宜宾日报记者算了一个数据，“根据宜宾城区的情况，假设城区新增人口为3万人，每人需要住房30平方米，一年就需要90到100万平方米的总量。在把土地容积率设定为2的情况下，需要土地约为50公顷，也就是750亩左右，800亩土地的供应量能满足正常的人口增长需求。”

  虽然，目前正式的2008年供地计划还没有公布，不过按照这个规律，今年的土地供应计划量应该与去年相差不多，商住计划用地可能在1000亩左右（2007年是990亩），而供地区域也应该继续向白沙、旧州、天柏等组团发展。

  南岸地块争夺将白热化

  “有一些好地块放到供地计划里面往往是作为预热，然后放一两年后才会正式拍出。”据房产业内人士吴先生的观察，类似去年正和拍下的B-04地块、成中拍下的B-1-06（骏逸江南）都是如此，其实两块地在2006年计划中就已经出现，“正和这块地在金沙江大道东侧，成中这块地在菜园沱大桥边，一个是宜宾少有的集中式商业用地，一个为南岸东区稀有江景地块。照此看来，2008年南岸公安大楼背后那块地（F-11-2）很可能会正式推出，而且一旦推出其竞争会比较激烈，毕竟地块旁边的宜都花园已经冲上了2600元/m2，而去年11月成中拿下的东区地块达到了3000元/m2（约为200万元/亩），相对2006年拍出的D-6地块地价已近翻番（108万元/亩）。”

  保障性住房

  新增经济适用房4880套

  根据宜宾日报2008年1月31日A4版的《宜宾市房地产管理局发布信息》，能够了解到2008年、2009年两年的经济适用房建设用地安排表，廉租住房建设计划安排表，以及两年的普通商品住房建设用地安排表。

  从此次信息中可以看出，2008年宜宾全市将投入37500万元用于新增4880套经济适用房，其中，翠屏区推出4060套经济适用房。从数量上看，翠屏区2008年用于经济适用房的总建筑面积为26万m2（约为390亩），这同2006年底市政府批复的《宜宾市2007－2009年城市住房建设年度计划》中对2008年经济适用房用地的计划数据正好相吻合。廉租房方面，今年全市将计划建设1480套廉租房，翠屏区计划了700套。

  而从市区经济适用房建设用地分布区域来看，旧州2120套、白沙650套、南岸970套、乡镇（李庄）320套，2008年廉租房建设计划分布区域则是，旧州510套、南岸西区190套。

  为何江北的经济适用房数量分布比较大？一位不愿透露姓名的房管局工作人员称，经济适用房的建设分布的原则要结合参考市政建设规划、人口增长情况，以及各区域的发展定位，“像一个城市的CBD区域主要入住的是高级白领，就不会考虑建经济适用房”，在我市《宜宾市天柏组团控制性详细规划》中分析中坝片区的现状为：为旧城人口疏散提供高质量的高档住宅。因此，中坝片区也不太适合修建经济适用房。而且，依据组团的发展顺序旧城区不可能再扩建，人口又在不断增加，目前江北的土地较多，那么江北可以疏散一部分旧城人口。

  商品房

  上半年放量分析

  “上半年楼市会比较平稳，土地放量也不会很大。”兴业集团总经理文万彬对土地放量的预测可谓有据可查，这两年宜宾市土地供量主要都放在下半年，宜宾日报8月14日的文章《土地集中放量宜宾房价跌不跌》中指出，2007上半年居住与商业用地的供应为272.14亩，只占2007年计划的29%左右。

  但是，2008年上半年的楼盘放量则将迎来一个高峰时期，鼎业江北兴城、富邻金沙、鲁能林中漫步、金凤凰B区、莱茵河畔西湖湾、宜都天成、德烨都市名园、柏溪万兴现代城都可能在上半年推出。“我们本来都计划在4、5月开盘，但过年期间连日下雨，工期受到了影响。”一本土开发商表示开盘时间很难确定。

  下半年房价要涨？

  “近期，铁矿石价格上涨了65%，搞得钢材也涨，电器也涨。”周文舒在梦想和居拿房后就开始关注各类建材、家电的价格，“元旦节看中的一款冰箱，相隔一个多月就涨了300多元！”同电器一样，钢铁生产企业会把增加的部分成本转嫁到建筑业的客户头上，而在房价上是否也会有所体现？

  “毫无疑问，土地价格、建筑材料、人工都在上涨。”文万彬认为按照宜宾市场的正常发展，下半年宜宾房价可能会有所上扬，“现在万科的普遍降价主要是为了减少部分储备土地，降低市场风险。而成都的降价也是必然的，去年成都的房价上涨了近100%，但是宜宾去年涨幅并不算大，在川南地区落后于泸州和自贡的房价。”

  “我觉得，房地产价格要和居民收入相均衡的话，居民一个月的收入就能够买下1㎡才合理。”关心宜宾楼市的市民黄君指出，如果按照这个原则他每个月1800多元的收入只能到白沙购房了，“现在什么商品都拿物价说事，借这个机会就涨价，但还是要考虑市民的承受力嘛，如果像成都那样大家都不买，你再高的房价还不是要降。”

  “宜宾房价要涨不能一概而论，还要具体分析。”一业内人士分析说，房源品种不同房价也会不同，“像今年推出近5000套经济适用房，许多中低收入者可能就会选择经济适用房而放弃商品房。而江北就有2000多套经济适用房，对今年江北商品房房价会起一定的平抑作用，不过，这些对高档住宅的房价不会有很大影响。”

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。