买房投资进入高风险期 理性投资能避险

而成都市房管局最近公布的数据显示，2007年1-5月份，五城区商品房均价为4650元/平米，同比上涨6.5%。目前成都核心市区房价大多已攀升至6000元/平方米以上，部分物业单价甚至突破万元。作为投资而言，房价的升值空间很有限，房租增长却很缓慢，加上银行的不断加息，以租养房变得艰难，买房投资回报率偏低，风险增大。

加息促使赵先生放弃投资房产 得知银行加息的消息，赵先生放弃了他的投资计划。从今年上半年开始，赵先生有空就去看楼盘，他打算将手中的一些闲钱拿来投资房产。经过一翻对比，他看上了一套位于海椒市的新开楼盘的78平方房子。目前楼盘未开盘的价格是6200元/平方米。

赵先生觉得这个楼盘所处的地理位置不错，在东大街沿线和二环路边，将来房屋出租应当不成问题。再加上今年上半年来，房价急速上涨，赵先生认为房子买到手后房价也快速上涨。这使他对该投资计划有一些激动。但赵先生还是有些犹豫，“现在房价太高了，买下这套房子将要少不了50万元。”

他找内行朋友给他算了算：首付三成，还将按揭35万元，按现行的利率6.57%计算，每月光付利息就达到一千九百多元。而目前楼盘所处的区域，一套78平米的房子一般来说租金超不过1200元/月，以租养房难以为继。将来房价还能涨多少，谁都不知道。“利息太高了，房子太贵了，回报太少了，风险太高了，不确定因素太多了”。不断加息促使一直犹豫的赵先生最终作出了放弃投资的决定。

房市过热新的一轮宏观调控即将来临 省社科院的专家认为，目前经济有过热的势头，房价增长过快，新一轮的宏观调控即将来临。“如今房价与居民的收入比远超国际警戒线。大量银行信贷资金介入其中，囤房、炒房现象严重，房地产业有呈泡沫化发展的趋势。伴随房地产需求和供给增加，楼市泡沫化发展引起相关产业投资大幅增加，宏观经济持续趋向过热。最近粮、油、肉等价格的普遍上涨，通货膨胀压力的加大，都与房地产价格的快速上涨不无关系。因此，国家出台宏观调控措施是很自然的。具体到房地产市场，估计政府还会从土地、金融、税收、货币政策等方面进行新一轮调控。”

以敢言著称的经济学家易宪容日前在2007(博鳌)房地产论坛上接受采访时更是直言，“现在的房地产市场完全就是一个炒作市场，政府可通过不断加息来挤破房地产泡沫。房地产泡沫迟早要破，只是时间问题。”

面对疯长的楼市，各地纷纷开始利用土地增值税进行狙击。深圳市地税局披露拟在今年9月底前出台二手房土地增值税征收、房地产开发企业土地增值税清算等办法。国土资源部部长徐绍史日前也称，针对房地产价格上扬的问题，今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求，加大房地产的土地供应，以缓减房价。多项调控政策有望出台。但这些措施对房产投资者来说无异是个利空消息。

专家支招 新形势下理性投资防范贬值 那么在目前的状况下，作为房产投资者如何理性投资，防范贬值？资深房产投资人士郭女士认为，目前成都的房价已在高位运行，增值空间有限，不利盲目投资。

郭女士说，房产贬值与否，是由购买价格决定的，投资房产尽可能避免在房地产泡沫鼎盛的“牛市”中购买，防止被“套牢”贬值的风险。例如，1996年以前，香港、台湾、日本房价飙升，泡沫经济现象严重，在后来的几年中，房地产价格缩水幅度高达60％—70%，教训惨痛。相反，应选择在房地产市场低迷的“熊市”时期购买房产，方能达到保值增值的目的。所以入市的时机不可不选。

在投资额度上要适量，量入为出，要有足够的“闲钱”才去买房。因为每个家庭都可能有意外急用，必须留足“应急款”；月供款最好是自己月收入的50%以内，千万不能“满打满算”不留余地；不要贪恋“大户型”或者头脑发热购买“豪宅”攀比“充胖子”。

具体到一个投资项目上时，那种含有太多太高“泡沫”（即隐性成本）的房产，郭女士建议坚决不要投资，适合投资的是那些“概念”较少、实在的项目，但事先应该做好市场的调查，比如，走访调查该物业附近项目的房价、租金水平，至少走访10户，记录数据计算一个平均值，再据此计算出想购买的物业的投资回收周期（理想的应在7-15年）、年投资回报率（应在7％~20%之间）等。挤压“价格泡沫”的良策之一，就是买合适的、“性价比”高的二手房，尽量不要购买期房、准现房（即使有标准样板间），以免遭遇“货不对板”的尴尬和扯皮。

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