爱与痛的边缘！宜宾临港商业路在何方？

从09年以前的“一片白纸”，到如今的“规划超前”、“体量过剩”，说起临港的商业，尴尬似乎是永不过时的评语。

社区商业

作为临港开发最早、人气最集中的区域，以地中海蓝湾马德里商业街及青年城为核心的传统社区街铺，俨然成了目前临港的商业中心。社区商业基本以“超市+百货+零售”为主，虽业态丰富、定位低端，结构形式和物业形态也相对比较初级，缺乏统一的规划和管理，但能满足基本的社区需求，表象来看还算繁荣。

而随着临港的发展预期与规划，加之商业综合体热在宜宾开始盛行，也让开发商对市场的预判逐渐发生转变。临港项目的商业建设在保持原有传统社区街铺的发展模式下，向物业档次更高、商业功能更齐全的综合体进军。

综合体

目前来看，临港的综合体项目主要有四：

可以看到，四个综合体项目的体量约50万方，相当于4个莱茵春天的大小，对于目前常住人口只有8万多的临港来说，稍显过剩。

专业市场

而相较社区商业、综合体等以生活服务为核心的集中式商业，临港体量庞大的专业市场更引人侧目。

随着临港“产城园一体化”建设的推进，一大批大体量的专业市场落子临港，业态大到五金机电、机械装备、家居建材，小到汽摩配、食品日用品，几乎涵盖了生产、生活的方方面面。

尴尬背后，忍痛前行

然而，作为国际级经济开发区，临港的商业却在殷切的期望中，遭遇不期而至的“阵痛”。

一方面，专业市场用地规模大，商业开发面积过剩。据不完全统计，不含占地1200亩的临港总部基地，目前临港的商业体量已近300万方。临港商业地产的开发量，显然已超出区域人口和购买力的增长速度。 

其次，业态布局凌乱且趋于同质化，缺乏符合商家需求的物业。不管是临港的社区商业还是专业市场，在业态配比、运营模式、招商管理等方面都存在一定的同质化，比如装备城和食品城，两个市场虽相距不远，却同时用一个海宁皮革城招牌进行宣传。且不少项目缺乏明确的产业规划和功能定位，运营管理上投入不足，导致后期招商出现困难。

从汽车城到海宁皮革城，装备城的业态不断调整

电商冲击也是临港商业不得不面临的一个挑战。轻工博览城内的不少商家表示，网上交易的便利和物流业的发达，使得线下实体店经营难、拓店难，导致店铺利润日益下滑。在此过程中，项目的招商、销售、租金回报等，也势必受到影响。

出路何在？

商业面积开发过剩的同时，商业配套却明显滞后，临港商业应如何打破这种尴尬？或许，我们可以从永竞置业副总经理沈浩和亿联置业总经理林佳栋的讨论中，得出几点建议：

供地方面：控制产业用地特别是专业市场的供地计划，限定土地开发时间和建筑周期。比如一个200亩的商业项目要进入市场，可分两期供地。第一批用地的开发规模、招商运营等达到相关要求后，再供给后续的100亩地。如果限定期限内没有动工或建完，后续土地不再供给。

招商方面：相关部门制定好企业、商家准入机制，降低拿地、入驻门槛，给予税收优惠等政策支持，扶持企业建设。

城建方面：合理利用挂弓山、龙头山、白沙堰湿地公园等景观资源，提升区域居住品质。同时增强与其它区域的交通便捷性，提升区域综合配套，尤其是医疗、教育配套。

轻工博览城的“宜宾乐园”：体验式业态或将成为商业地产发展趋势

三江观点：

其实临港商业需要的，更多的是时间和人气。临港的商业价值被低估，这与目前区域内人口密度和消费力度有着密不可分的关系。

对于社区商业和综合体而言，风险与机遇一直都是并存。临港人气不足短时间内无法改变，而受经济大环境影响，投资实体经济热情虽依然高涨，但大多数投资者也不敢轻易出手。在此情形下，综合体项目可根据市场实际调整业态规划和功能布局，做好商业动线规划，让物业条件更能符合商家运营和管理需求。社区商业则可以通过“互联网+”寻求社区服务平台。

而依托临港的港口、高速等交通优势，几个专业市场可调整部分业态和经营模式，在同质中找差异，整合资源、抱团发展，通过集群效应提升市场辐射力。

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