宜宾楼市“不动产”投资市场观察

●15日，市房地产管理局公布我市商品住房4月成交量为322套，24日，南岸东区丽雅置地·阳光半岛开盘，均价6550元/平米。

●27日，南岸西区唐人财富中心举行售楼部开放仪式，开放420个商业铺位。

●去年有统计称，宜宾需要车位大约50多万个，而实际供应能力只有30多万个，相对缺口数达40%。

商铺、住宅和停车场，这三样是大多数市民楼市投资投资“不动产”三大方向。连日来，记者探访了宜宾地区“三产”市场。

商铺：“像地主收租”

虽然没有公布商铺单位价格以及具体大小，只是一个售楼部的开放仪式，但27日记者到达南岸西区唐人财富中心售楼部门口的时候，街道旁还有尚未撤下的帐篷，售楼部大厅被闻风而动的市民挤了个满，特别是沙盘四周，里三层外三层把售楼小姐的声音完全遮盖了。

据了解，唐人财富中心即将推出360套商品住房、420套商业铺位、一个综合商业体、一个酒店，前两者对外出售，后两者将由开发商自营。

许多市民在服务处留下了自己的联系方式，记者草看一眼登记表，大家口味比较统一，都对商铺感兴趣，最想了解价格以及面积。记者随机采访的10位市民也全都是前来咨询商铺的。

罗洁是这次前来咨询的市民之一，之前她并未涉及商业铺位的投资。“我和哥哥早前分别购买了两套房子，我的用作商品住房租赁，他的是商铺，现在看回报率简直是有三四倍的差距。”所以现在有了闲钱之后，罗洁也想投资一套商铺：“朋友们也有投资商铺的，租商铺的人一般比租住房的人固定，感觉躺着像地主一样收钱就好。”

在罗洁看来，投资商铺也有风险，要综合考量周边人流量及商业环境。西区经过这几年的开发已经聚集了相当的人气，但是一直以来商铺都是小打小闹，还缺乏综合的商业体，开发商规划中的主题街道可以经营电器商店，她觉得可以有所作为，但自己只能接受2万元左右的单位价格。而据唐人商业投资管理有限公司策划经理谢天军介绍，商铺定价要比一般住房定价复杂许多，此次开放仪式暂不公布具体价格，但是肯定会考虑周边市场环境。

目前，规划中的大型商业体老城区的银龙广场、西区燕君开发的东方广场以及东区莱茵春天购物广场都尚在开发当中，价格均尚未出炉。去年南溪上善水城公布的商铺价格每平米的价格在9700-12000元之间，吸引了来自云南、自贡、泸州的投资客。而许多市民也发现，自贡商铺投资广告目前也以最低4200元/平米的强势价格打到了宜宾的街头。

真是一铺在手三代不愁？现今宜宾的商铺投资利润及风险成本怎样？昨（27）日，宜宾社大地产研究机构负责人柏晶告诉记者，从2009年开始，宜宾的商铺发展就开始出现火热态势，2010年中心城区再难看到1万元/平米以下的铺面，而到今年已经找不到2万元/平米以下的了。从整体来看，宜宾商铺价格涨幅比较高也比较快，这与宜宾目前的商铺结构有关。一方面一直以来，社区商业和市场专业类商铺占市场主导，新区商铺一般以楼盘配建的形式出现，存量较小；另一方面，宜宾商铺的区域供给结构存在问题，有的地区甚至完全没有。而之前南岸西区没有出现过类似综合商业体，财富中心从2006年开始有讯息传出，市场价格预期每隔一年都在往上涨，所以目前市场反响较为热烈。

“当然，商铺收益率要比住房高很多。”据柏晶介绍，前两年江北新城社区商铺开盘价4000多元/平米，过了一年价格就翻了2、3倍。

当然，商铺收益率高也并不意味着绝对安全。虽然国家政策不实行直接调控，但是这一区块也会受房地产调控波及，银行信贷紧缩、贷款额度限制会直接影响销售，政策会优先保障住房贷款的情况下再考虑商铺房贷。况且，如果是按揭买商铺，银行利率是基准利率上浮10%，成本较买住房也有增加。

如何预测一个商铺价格的成长空间，柏晶建议最好对商铺周边社区成熟状况、片区规划情况和消费群体进行通盘考量，而消费群体还分固定和流动群体，固定群体的收益状况会直接影响销售。

对于商铺的投资利益，业内人士伍先生比柏晶要保守一些。“宜宾许多商铺的租售比（每个月的月租与房屋总价的比值）已经偏低了，投资客也不能一头热，建议先观看一下市场行情，计算之后再下手。”据伍先生介绍，目前位置较好的商铺价格比较高，有的租金甚至不能抵消投资客每个月的利息，很多投资客考虑更多的可能是未来房地产增值。租售比控制在20年回本算是比较好的收益。

住房：“可以下手了”

商品住房投资比商铺投资所要参考的信息更多。

从去年10月份以后，宜宾楼市就步入下行通道，月成交量节节下挫，一度跌至165套，而今年前四月份，商品住房成交量依然维持低位运行，在300套左右徘徊，不足去年同期一半。但是也可以看到宜宾房地产成交量正在小幅回暖，而且涨幅正在加大。而从2012年供地情况来看，虽然供给量大，但土地成本依然处于高位。今年城区许多新建楼盘正在酝酿，新鹏房产·盛世临港；中泽集团·和都国际社区；鲁能房产·鑫菁英、鑫悦湾、财富中心等呼之欲出。

5月24日，南岸东区丽雅置地·阳光半岛开盘，均价6550元/平方米，让人咂舌。房价是否又要上涨？投资能否有所收益？

柏晶也在关注宜宾楼市的成交量状况。“从2010年年尾，宜宾楼市成交就维持低位水平，整整一年半的时间，整个房地产处于稳定同时带点疲软的态势。”柏晶说，目前政策走向不是很明朗，银行政策不停反复，也许前两个月还有房贷额度，现在就没有了，而这种反复很有可能还会持续到2012年年底，宏观政策不会对楼市做过分打压，也不会过分助长。

伍先生倒是认为现今从宏观政策到金融基本面对于楼市政策是明朗的，“刚需有所松动、投资依旧紧缩。”所以对投资客而言，他认为还是静观其变为好。

“2011年初至今，成交量远远低于2009年、2010年同期。整整一年半需求挤压过久，后期随着楼盘的带动，成交量可能会上扬。”从供需方面来讲，柏晶认为随着楼盘集中面世，以中高端楼盘为主，对价格有刚性，宜宾楼市价格水准有走高的可能，而且到今年下半年许多之前开发商推出的优惠政策都将取消。“个人来看，宜宾楼市的投资机会就要走了，现在可以下手。”柏晶总结说。

车位：“风险小些”

停车困难一直是市民感受颇多的一个问题。去年有统计称，老城区60%左右的私家车夜间没有固定停车位。以最低需求计算，宜宾需要车位大约50多万个，而实际供应能力只有30多万个，相对缺口数达40%。

不仅是老城区，一些正在建设的新区停车位也很紧张。行走南岸西区可以看到，除去主干道，四车道的小街因为占道停车，成为了三车道。

这次西区唐人财富中心开盘，市民梁桥看好停车位投资，“停车位投资保险，停车难已经不是一日两日，西区两个大型商业体建成之后这方面的问题肯定将更突出，市场需求是大的，而且车位价格投入要少一点，风险也承担得要少一些。”

停车位投资是否真的这么安全？

“从目前来看是赚了，但长远来看不排除车位市场放开会有回落的可能。”据柏晶统计，宜宾目前楼盘的车位比在0.5左右，即两个住户一个停车位，缺口较大。这是因为2009年以前开发的楼盘配置的车位都比较低，市民对于停车位的持有购买意识并不强。

另外一方面，相关部门对车位的管理日益严谨，日前老城区又取消了几百个占道停车位，这对停车位价格上涨都是一个助推力。

需求量大，但停车位投资也不是万无一失。据了解，至2009年以后，停车位价格开始暴涨，目前，宜宾市区包括柏溪镇，车位均价在4-5万元左右。楼盘对车位的规划意识也有所提高，目前新开楼盘车位比大多在0.8以上，有些商业楼盘甚至达到1-1.5。“楼盘大量打开，新的车位将冲击停车位市场。”柏金说。

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