潜在房源3万套 宜宾楼市可售房源现状调查

房源存量的高低是反映楼市冷暖的重要指标，有数据显示，过去几年过于激进的土地出让速度让大量三、四线城市房地产市场惊现天量库存。现有鄂尔多斯、温州等地的前车之鉴，有媒体指出三四线城市泡沫风险更大，或有崩盘的可能。作为三线城市末的宜宾，楼市却一直充斥着供不应求的论调，刚需始终是市场的主导，事实是否真如此，宜宾楼市是否也暗存“库存危机”？

从字面意思来讲，存量可以理解为可售房源，即每个楼盘还未出售或未被预订的房源。库存也并不是一个静态的数字，而是动态的随时变化的，随着新房更多地进入预售以及去化，库存的数字也将发生变化，所以楼市存量由供应量和去化量共同决定。

最新信息显示，截止目前宜宾主城区未备案商品房为5154套，相对于部分同级城市动辄数万套的库存，宜宾楼市存量尚处于较低的位置，2011年宜宾主城区商品房成交5621套，2012年前10月则为3385套，按此水平，主城区楼市库存需一年左右时间消化。据统计，近两年宜宾主城区楼市存量呈平缓的上升趋势，库存最低的时期是2011年下半年，正是宜宾楼市最低迷阶段，可以看出宜宾楼市存量主要受供应量的影响。

1-10月份宜宾城区存量房源统计走势图

而与宜宾主城区相邻的宜宾县商品房存量为3960套，其中县城区域内（即宜宾天柏组团柏溪片区）可售房源约2950套，房源主要集中在城北新区和金沙江沿岸滨江路片区。由于下半年去化加快，而又未有新盘续力，供应量减少，目前房源较充足的在售楼盘仅有三四个，可售房源自然处于低位，根据目前柏溪房地产市场现状和土地供应情况预测，明年区域内难有纯新盘面市，压力相对较小，楼市格局也不会出现较大的变化。

另据统计，目前南溪城区剩余可售房源约5400套，其中南溪城区为3900套，主要集中在发展迅速的滨江新城区域。2012年前10月南溪商品房月平均备案量约203套，以此水平消化存量需近2年。

相对于有一定滞后性的网签备案数据，楼市潜在供应量更能真实反映中、短期内某一地区楼市的格局。

据统计，2012年宜宾主城区新增供应量6000套左右，而根据目前各楼盘的推盘计划预计2013年新增供应量将在8000套上下，主要由大概14个楼盘项目构成，其中老盘推新6个，全新开盘8个。主要有紫金城、盛世临港、地中海蓝湾、临港国际等多个楼盘坐镇的临港开发区或将成为楼市供应主力；西区供应量主要来自鑫悦湾、鑫菁英以及大地坡丽雅龙城；东区的焦点则是龙湾一号；中坝理想城和江语城与天池片区的半岛大院预计总共将推出近2000套房源，江北主要来自和都国际三期与戎州兴城。根据市场现状和土地供应情况，目前宜宾主城区总体潜在供应量约30000套，主要集中在南岸西区和临港开发区。

2013年宜宾拟上市房源分布

根据近3年柏溪楼市供应统计，其供应量峰值出现在2011年，与同阶段的主城区相当，2012年则有明显放缓的趋势，截至目前新入市房源不到3000套，新增房源去化5成左右。与主城区新盘多点开花不同，柏溪片区2013年的房源供应主要来自城中央、金江外滩、金沙首座、凯宾上院等几个项目，目前来看暂时没有纯新盘面市，总推盘量预计在3000多套，压力相对较小。虽然楼盘不多，但柏溪楼市总体潜在供应量也有10000余套，主要来自城北新区两个体量较大的项目城中央与拉菲。

近3年柏溪新增房源及去化情况

南溪区近年来的楼市供应走势与柏溪片区惊人的相似，2011年新增房源接近7000套，进入2012年以来，供应量和去化速度都大幅降低。据统计，2013年南溪区楼市供应量将出现反弹，预计新增房源将达到5000套左右，以滨江新城区域内的新盘为主，预计江景郦城和天际上城、新港华府等项目推盘量较大。虽然南溪新增楼盘众多，但都以中小体量为主，总体潜在供应量为10000余套。

近3年南溪新增房源及去化情况

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