宜宾土地市场风云再起 房企联手拿地竞争升温

土地作为商品房开发的基本生产要素，其供求情况、土地价格与趋势变化决定了未来楼市的供求形势和房价走势，2012年宜宾土地市场处于波动状态，自年初翠屏新区两宗地底价成交后便沉寂半年之久，进入9月宜宾迎来土地集中供应期，尤其是10月12日土地拍卖让宜宾土地市场燃起了“秋天里的一把火”，面对优质地块，开发商联合拿地使竞争升温，外来房企的增加也成为宜宾楼市新的看点。

土地竞争升温 联手拿地成主流

“金九”以来，房地产市场出现持续回暖之势，全国土地交易风生水起，万科、龙湖、富力等大型房企在全国多个城市频频拿地扩军。沉寂许久的宜宾土地市场也开始爆发，“金九银十”连续推出大地坡、临港等区域多宗商住用地。

宜宾市国土资源局土地矿权交易中心拍卖会现场

10月12日，宜宾大地坡3宗“份量十足”的地块开拍，包括16.11亩的商业用地A5-1地块、132.83亩的住宅用地A5-2地块和119.12亩的住宅用地A5-3地块。本次拍卖会得到本地及周边城市多开发商关注，“结盟”竞拍成为主流，宜宾投资集团房产公司与成中集团联手、自贡远达集团与宜宾奇龙房产联合等成为拍卖会主角。最终A5-1地块被丽雅置地以6550元/平米的底价收入囊中；其中大地坡A5-2地块引起4家单位的激烈竞争，经过上百轮的竞价，城投与成中联合力压最强竞争对手银龙集团，最终以6110元/平米的高价强势拿下该宗土地，楼面价达到2036元/平米；与A5-2地块相比，相邻的A5-3地块却受到冷遇，仅经过3轮竞价便被自贡远达集团和奇龙房产联合以4850元/平米的价格轻松拿下，楼面价为1616元/平米，紧邻的两宗地，区位相似，用地性质和指标相同，地价却相差1260元/平米。

从2011年开始，宜宾土地供应开始增加，本土房企大多余粮已较充足，成中集团近300亩的城中央项目正在热卖，又手握“拉斐”和“紫金城”两大城市综合体项目，丽雅置地已连续在大地坡拿下300多亩土地，项目正在启动；寅吾集团亦有多个项目同时运作。面对优质地块，开发商难免不动心，加上对市场预期的看好，房企拿地意愿仍很强烈，而此次推出的两宗住宅用地较高的起拍价和总价让部分开发商有些力不从心，联合拿地则是一种较好的方式，不但可以增加资金实力和竞争力，分担和规避风险，还可以发挥不同公司的优势，提高开发效率并降低成本。也有业内人士分析，不同企业在对产品的打造、销售及后期的管理都各不相同，如何平衡这些冲突更考验联合开发房企的管理能力。此外，不同企业在对产品的打造、销售及后期的管理都各不相同，如何平衡这些冲突更考验联合开发企业的管理能力，而联手拿地抬高地价有进一步推高房价的可能。

优质地块的诱惑

目前看来，大地坡是今年宜宾土地市场的绝对主角，2012年截止现在已经推出4宗共计近400亩的居住和商业用地，每宗地都倍受推崇，引发本土和外地多家品牌房企争夺，地价也不断走高，目前还是一片荒芜的大地坡，基础设施和配套都不完善，为何如此受开发商亲睐。

大地坡区域规划效果图

作为西区二期桥头堡，大地坡区域最大的优势在于其宜居性，A5-1、A5-2、A5-3地块位于大地披区域西南，紧靠即将建设的大地坡公园，北面是待出让预计将打造成别墅区的一类居住用地。

大地坡区域规划效果图

由于地势较高，可俯瞰金沙江，且空气清新，规划显示，大地坡区域将由居住区、中心公园、沿江景观带区构成，区域内大量天然植被将被保留，由此大地坡被认为是宜宾最适合居住的区域之一，大量的绿地和景观用地也使得区域内的土地显得稀缺且深受开发商亲睐。整个大地坡占地面积2000余亩，受地形和土地使用指标限制，可开发用地约为1200亩，其中居住用地不足千亩，丽雅置地于2011年9月和2012年9月拿下大地坡头两批300多亩的土地，此次推出的总共268亩3宗地成功出让后大地坡区域居住用地已所剩无几，稀缺性与高端纯居住区的规划决定了大地坡地块的价值。另外，对市场预期的看好也是开发商高价拿地的重要因素，经历过11年底12年初市场最低迷的时期，市场不断释放出回暖信号，从近期的开盘项目销售情况看，主城区几个新盘开盘去化都能达到六七成以上，开发商对后市信心充足。

品牌房企云集 大地坡三足鼎立

大地坡区域开发企业拿地情况示意图

很长一段时期以来，南岸西区一直是鲁能一家独大，以东区莱茵河畔为参照，定价采取跟随战略，目前房价维持在5500元/平米至6500元/平米，随着大地坡片区土地的放量，西区二期即将启动，西区楼市格局将面临变局。宜宾最善于打造高端产品的丽雅置地、综合实力最强的成中集团与国字号城投集团联合以及自贡实力房企远达集团云集大地坡，形成三足鼎立之势，从各自地块位置看，区位优势接近，“三巨头”竞争的焦点将体现在产品品质的打造上。与大地坡的高价地相比，鲁能山水绿城的协议划拨土地价格低，在竞争上占据优势，不过鲁能还需斥资承担道路等基础设施建设的重任，地价优势有所减弱，不得不面对大地坡几个项目的冲击，促使鲁能新项目品质定位的提升。

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