98轮掷3亿 宜宾“别墅”地块遭理性争抢

今天上午万众瞩目的大地坡拍地，在宜宾国土资源局火热进行。各界对此地块的拍卖都万分重视，在场的所有人都屏住呼吸，等待结果。这或许是下半年宜宾楼市走向的风向标，也许将引领局促的宜宾楼市走向下一个据点。经过98轮的漫长角逐，最终以4400元/㎡的价格落锤。然而，出乎大部分人的意料，此地块最终被寅吾和鼎泰联合拿下。

地块特征明显 产品将为洋房或别墅

就在拍地前，大多数业内人士猜测大地坡这块地极可能被邦泰或丽雅拿下。也包括本站的预测：宜宾大地坡拍地倒计时 哪些房企会拿地？因此，大家对寅吾与鼎泰联合拿下大地坡A1-1地块多多少少表示出惊讶。而对于为什么拿地？寅吾投资集团副总裁冉恒川在接受媒体采访时表示，这宗地本身的形象与品质定位符合公司的战略发展定位。目前，宜宾市场上这样的优质地块较少，可能以后类似项目的推出也很少，公司将会打造出一个高品质的好楼盘。

在宜宾城市规划中大地坡属于中高档居住片区，且位于此区域的这宗地地处长江上游的江景区域，规划指标里容积率1.2以下，建筑密度25%以下，地块的价值定位非常明显。而冉总前面也说，将打造有品质的楼盘，提升大地坡形象，足见房企拿地的价值预期。因此，若以普通小高层或多层修建，不仅达不到拿地房企的预期，高价格的普通产品也实难得到购房者的亲睐，更无销售优势可言。这也就难怪大多数人士推测此地块将修建以花园洋房或别墅类的中高端项目，在宜宾这个难觅真正意义上的别墅的城市，该地块也确实值得大家期待。

单价不高但容积率低 地块入市价格或冲“9”

到底这南岸西区大地坡A1-1地块打造出来的产品价格会有多高？我们不妨来看看地块参数：总面积约103.3亩，为居住性质(不兼容其他性质)用地，容积率1.2以下，限高24m，建筑密度25%以下，住宅出让期限70年，商业40年。此地块起拍单价2460元/㎡，成交单价4400元/㎡。对比之前刚拍过不久的临港5260元/㎡和翠屏新区5700元/㎡的地块单价来看，该地块的单价确实不贵。但容积率却定在1.2以下，因此楼面地价达到了3667元/㎡，高出之前所述地块楼面地价约1400元/㎡。

对于产品价格，有业内人士在拍地结果出炉时就粗略估算了该地块打造为洋房或别墅所需的单价成本，即楼面地价（3667元）+建安成本（2000元）+绿化景观（500元）+财务成本（500元）+营销费用（500元）+管理成本（500元）=7667元/㎡。该人士分析，7667元/㎡仅是成本，如果加上利润和税收以及其它不可预见的费用，项目入市价格应该在“9”字头，甚至以上；若按业内流传的算法“地价大约占房价的三分之一”来计算，开盘价格更是被计算达到11000元/㎡左右。

竞拍轮数多 举牌显理性

对于98轮的竞拍，有观点认为这彰显了宜宾土地市场的激烈；也有人认为该地块本身的优势比较明显，位于城市西拓的重要方向，紧邻已经动工的成贵高铁，且容积率1.2以下的洋房或别墅在中心城区实属罕见，高端需求没有完全释放出来。当然，还有观点认为，参与竞拍的4家单位目前都无新的土地储备，随着在售项目的推进，现在需要拿地。

虽然竞拍轮数多，但回看大地坡A1-1地块的整个竞拍过程可以发现，参与竞拍的单位表现得非常冷静，前三四轮举牌速度与节奏甚至连刚刚拍完的凉姜地块都赶不上。拍卖师在有竞拍者应价后，多次询问是否还有人应价，但各竞拍者都显得深思熟虑，就连最后竞得土地的寅吾和鼎泰也是在第16轮开始发力。由此不难看出，拍地现场的竞拍房企现在已非常理性，举牌谨慎。而在楼市下行的环境中，这种冷静或会在接下来的土地竞拍中表现得更为明显。

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