中国房产杠杆率攀升令人忧 最佳投资时机已过

该报告显示，2010年全球房地产投资物业市值以固定汇率衡量增幅为3.4%，比上年上升0.4个百分点。亚太区投资物业市值达到了3.5万亿美元，规模跃居全球第二。中国已经成为全球房地产投资市场的发动机，在亚太区3.5万亿美元市值中，中国占了1万多亿美元，增幅达到了24%。

在交易量上，2010年全球投资规模出现了76%的强劲反弹，目前的交易总额达到3420亿美元，是自2007年来的新高，今年有望继续增长17%(加权平均数)。亚太区的交易量已占全球交易量的将近一半(46%)，首次超过欧洲，比2007年创下的高峰还要超出近60%，中国占了亚太区交易总量的57%。

在私募股权、公共股权，公债以及私债四个投资领域，亚太区的增长都远远高于全球水平，其中私债增幅最大，达17%。继2009年增长35%之后，中国2010年私债再度增长26%，公债几乎翻了一番。尽管目前亚太区的资本负债比(LTV)仍然是全球最低，考虑到欧洲正在不断降低杠杆比率及其对举债的依赖，亚太区特别是中国，由于银根紧缩，公私债成募集资金的重要渠道，如果这种趋势持续下去，不出几年，亚太区的LTV将会和欧洲相当，中国房地产市场的高杠杆率值得关注。

戴德梁行公平价值指数在2010年持续下滑，目前仅为50，表示价位对投资者有吸引力的地方和无吸引力的地方数量已经相当。投资机会的高峰出现在2010年的第一季度，目前，全球房地产市场投资最佳时机已经过去。在各类市场上，美国依然是最有吸引力的市场，其次就是亚太区。记者陈雪根北京报道

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鲁政委：抑制地产泡沫的关键是控制杠杆率

最新统计数据显示，全国70个大中城市房价环比上涨，某些优质地块再现天价，当前楼市反弹的现状与国民对楼市调控的期望相差甚远。研究机构认为，政策加码或第三轮调控绝非空穴来风。

为什么调控下房价越涨？房产信贷政策是否合理？业内传言的房产税如何落地？土地财政如何解决？房产的杠杆效应到底有多大？为此本报记者专访了兴业银行(601166,股吧)资深经济学家鲁政委。

中国房地产报：一直以来调控的目标是使得房地产行业稳定健康发展。但事实是，屡次调控房价并没有回归到一个合理的水平，为什么？

鲁政委：从2010年4月调控以来，主要城市的租金出现了爆发式的上涨。租赁市场是一个典型的散户市场，交易双方基本上都是散户，反映了真实的需求。这说明中国目前的房地产市场在总量上还是供应不足的。从政策的角度看，我们之前数年来调控的着力点都是在抑制需求上，我认为，应该将重点转向增加供给的方面。

如果要增加供给，显然，通过收紧房地产开发商的资金链不是一个上策，反倒是应该区别对待，政府应该鼓励那些不炒房、不囤地的开发商能够根据商业原则更便捷地融得资金，让开发商觉得做好人是有好报的。

目前一刀切的调控政策可能使房子供给的速度大幅降低，使得原来已经供需不平衡的市场显得更加失衡。这就是每次调控之后只要稍一松房价就立刻出现跳涨的一个最根本的原因。

中国房地产报：有观点认为，目前地方财政收入严重依赖土地，这一定程度上加大了房地产调控的难度，如何处理地方财政与土地的关系？

鲁政委：所谓土地财政与房价的问题，很多人都讲，目前的房价过高是土地财政带来的。从经济发展史的角度来看，经济发展在每个时期都有主导产业，这些产业对经济发展都有巨大的带动作用，也有比较高的收益，那么税收从主导产业中来是必然的。形象的比喻，不从当时的肥肉当中去割肉，还要从哪里去割肉呢？从别处去割肉是不可想象的。因此，在中国这样一个快速城镇化和工业化的时期，房地产作为对国民经济起着巨大带动作用的产业，也是收益比较高的产业，主要的税收从这里来，无可厚非，这个与高房价本身也没有必然的联系。

关键是，在地价推高房价的问题上，土地的供应有没有问题。18亿亩的耕地红线似乎不能破，但其实没有关系，土地有限天空无限。只要地壳允许的地方，只要消防设施允许的地方，都可以盖得更高一些，容积率也都可以更高一些。

中国房地产报：“十二五”规划中，已经明确提出中国特色的房地产市场是两条线，一条是保障房，另一条是市场解决。我们在关注保障房的时候应该注意哪些问题？如何处理保障房和商品房的关系？

鲁政委：一个普遍被大家忽略的问题是在推行保障房的时候要加强对地方政府的监督。比如说你盖经适房，盖个200平方米的，把官员都搬进去住，这个问题就是因为没有监督。指望政府在解决中低收入群体住房上起到更大的作用，简单说，不仅仅是经适房，还要扩大到公租房、廉租房等等，让他干更多的事儿却不加强对他的监督，这样就会有更多的扭曲。

与之对应的，各地都应该让保障房的标准妇孺皆知。现在问题是，一方面政府大建保障房，另一方面人们依然心里不安。这就是标准的不透明。我觉得这点非常重要，这对改善政策的效果很关键。

至于保障房和商品房的关系，我觉得是一个平衡的关系。事实上，在目前的背景下，很可能我们九成以上的人还是要依靠市场来解决住房。我觉得中国房地产行业有几个特点是很突出的。第一个是总量供给不足；第二个是结构失衡，中低价位的房子不够；第三个是不缺办法但是缺监督；第四个是缺乏清晰透明的保障房的标准。政府和市场各自处于窗户纸的两边。

中国房地产报：你觉得房地产行业是否存在泡沫？房地产调控的关键是什么？

鲁政委：5年前就有人说中国的房地产有泡沫，搞了这么多年这个泡泡还没有破。若果真是有泡沫，应该说这一轮调控是在用重锤敲，怎么打击还不破呢？泡沫5年应该已经很脆弱了。那就说明之前的判断是错的。很多时候泡沫都是事后被证实的。因为泡沫破灭了我们才猛然醒悟，这是一个泡沫，没破的时候谁都不知道这是一个泡沫。

房地产调控的关键，不是你去判断他的价格，而是你要前瞻性地控制住杠杆。一旦把杠杆控制住，什么资产泡沫都不会有。资产性的泡沫，从膨胀到破灭，都是因为杠杆的过度。

假设房地产要出问题的话，坏账最严重的会是2009年那批首付两成的人，贷款利率打七折的人，因为他们的杠杆率是很高的。反倒是买四五套房的人没有太大的问题，以前面的三套房来担保后面的一两套房，没有多大的问题。

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