住建部发布新办法 房屋征收按市价评估补偿

《办法》称，所谓“类似房地产的市场价格”，是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。这也被普遍解读为“市场价格”。

所谓 “被征收房屋的类似房地产”，则是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

据悉，文件的出台是“新拆迁条例”的延续。今年1月，国务院常务会议通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，强调“禁止行政强拆”、“先确定补偿金额再征收”等原则，也被称为“新拆迁条例”。

《办法》对被征收房屋价值进行了定义，“是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”

同时，《办法》强调，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

按照规定，对房屋价值的评估，应由房地产价格评估机构来操作。新规对此还强调，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；或由政府部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

此外，房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段，承揽房屋征收评估业务。

针对不同的评估对象和市场状况，《办法》规定了多种评估方法：被征收房屋的类似房地产有交易的，选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，选用假设开发法评估。

此外，《办法》还强调，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

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严禁评估机构以不正当手段承揽业务

记者周芬棉 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住房和城乡建设部在经过长达半年征求意见之后，于今日正式发布补偿条例最重要配套规章之一——《国有土地上房屋征收评估办法》，明确规定，房地产评估机构不得以不正当手段承揽业务。

评估办法自今日起实施，2003年12月1日由原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日施行前，已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

房屋价值的评估直接关系到国有土地上房屋征补偿的金额。因此，什么样的评估机构对房屋价值进行评估至关重要。

虽然评估办法规定，一般情况下，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。但是，评估机构为了争取得到评估项目，也会采取一些宣传或者其它方式达到招揽生意的目的。

为此评估办法明确规定，房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋评估业务。

明确规定，任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

依据评估办法，房屋评估应当由一定数量的注册房地产估价师完成。注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，可以选择使用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法，对被征收房屋进行评估。

依据评估办法和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，可以提起行政诉讼。

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