银根紧缩融资艰难 中小房企资金链只能撑半年？

缺钱的时候怎么办？资本市场上的首选当然是融资，而近日来，在三轮宏观调控、银根紧缩的背景下，融资渠道狭窄的中小房企，更是将这一技能演绎到了“极致”。

“广州某个不到10万平方米的地王项目，土地款付清的截止日期到了，还差几亿元”、“惠州某旧城改造项目，由于销售节奏放缓没有完全到位，希望拿着土地去做抵押再融点钱。但目前银行额度争取不到，想找民间资本融资5000万～6000万元。”

“这两天，我陆续接到类似多家房企负责人的电话，他们找我们融资，年利率给到了15％，有一家甚至主动给到了30％，把我吓坏了。”近日，深圳某信托公司人士告诉记者，“这种疯狂都是中小房企缺钱惹的祸。”

一位长期从事民间借贷的资深投资人士也透露，“虽然每年年初，各种房企总有各种各样的融资需求找上门来，但是今年则相对多一些，而且，来自北上广深等一线城市的中小房企需求更为明显。”

对此，国泰君安金融研究员沈莉认为，这是由于一直以来，银行贷款都占到了房地产企业开发资金来源的50％左右，而国家上调存款准备金率至20％，直接加剧了中小房企资金从银行获得资金的紧张，令中小房企资金链备受压力。

无奈之下，在银行贷款从紧、房产信托去年11月开始遭国家严控、私募基金对项目规模要求大大提高的情形下，目前较少受政策约束的民间资本借贷等融资方式，则几乎成为众多中小房企都想拼命抓住、所剩无几的“救命稻草”。

事实上，为了生存、求得发展，从去年开始，众多中小房企都走上了高息借贷的老路，通过大量地借助民间资本渡过难关，而民间融资的利息也已经普遍涨到2分5(25％)到3分(30％)，有的小房企甚至喊出年利率为50％左右的融资需求。

而对于这种贷款给房企带来的压力还是比较大的，毕竟一个项目按照正常的情况毛利率计算也就是在30％左右，可以说借助民间资本融资虽然能帮助中小房企渡过难关，但是也会吞噬掉项目的大部分，甚至所有利润。

值得一提的是，在采访中，多位业内人士表示，目前很多中小房企都有盲目乐观、掩耳盗铃之嫌：“他们都安慰自己，城市房价没有跌，这表明楼市回弹空间还很大。但是他们忽略了一点，当一线房企进入二三线城市的时候，消费者选择的机会更多了，品牌效应会更明显；而且即使政策目前还没有辐射到二三线城市，但是一旦推出，消费者将进入观望状态。半年之内，这些地方中小房企的资金链都将面临断裂。”

原因一：项目运作资金门槛持续提升

“2010年房地产商成功的经验，不能作为2011年之后成功的依据，反而可能是失败的因素。”有业内人士表示。

“之前的开发模式，可能因为地方开发商的地缘关系，拿地比较容易，但其自有资金率并不高。”深圳某本土房企负责人表示，在他接触的众多中小开发商中，“假设一个1亿元的项目，其自有资金可能只有2500万元。很普遍的情形是，很多开发商将销售的资金算入了后续项目开发的财务支持。”

一直以来，地方企业利用银行信贷，更多的是民间投资，利用人脉关系在二三线城市拿地，再利用销售迅速回笼资金，这是很多房企发展起来的一个模式。但这个模式在政策调控趋紧、金融环境变化、一线房企竞相进驻、消费者观望的大环境下，已经出现运作不灵的信号，而且出现了很大的风险。

中原证券地产分析师吴剑雄认为，结合当前非常严厉的“限购”以及差别化贷款利率政策，房地产行业在经历了过去12年的大发展后，将进入一个新的生存环境，中小房企面临的资金压力更是空前加大。

“按照以往规律，春节之前的一个多月，地产商融资的案例和金额会远远大于春节后的一二个月。但是今年春节后，提出融资需求的中小房企反而远远高于春节前。”上述信托公司人士认为，这传递出了一个强烈的信号，中小企业资金短缺的情形非常严重。

实际上，随着房地产政策调控压力的增加，近3个月以来，房地产行业已陆续出现多起兼并、扩张等并购现象。如果对房地产调控力度不放松，中小企业因资金短缺而退出或者并购的情形会越来越多。

原因二：信贷审核越来越严格

据DTZ戴德梁行华南公司负责人介绍，2010年全国房地产开发企业资金来源为72494亿元，同比增长25．4％，而其中，银行对房地产业的信贷支持总量则为21亿元，同比增幅为10％，个人按揭贷款和国内贷款的增幅均低于同期房地产开发企业资金来源总增幅，这表明银行对房地产业的信贷支持在逐渐减少。

尤其是个人按揭贷款，在差别化信贷政策的调控下，首付比例提高及第三套房停贷使其增幅明显回落，同比增长只有7．6％，为9211亿元。国内贷款同比增幅也只有10．3％，为12540亿元，可见银行对开发商的信贷审核越来越严格。相比之下，开发企业自筹资金及利用外资两项增幅明显高于同期开发企业资金来源总增幅，表明除银行之外，开发企业仍在其他渠道努力寻求融资。不过，预计政府对开发企业的融资渠道监管也更严格。

原因三：资金成本明显上浮

深圳一位不愿透露姓名的开发商高层透露虽然现在银行针对开发商贷款的基准利率是7．56％(1～3年期贷款利率)但现在“就算是很优秀的大企业也不能以基准利率贷到款一般都是上浮10％～30％我还见到甚至有上浮50％的”。

依照他的说法目前中小房企从银行获得贷款的成本一般都在8．32％～9．83％，甚至超过10％，大多数房企利用银行贷款的资金成本实际已经高达15％左右。有消息人士还透露对于一些非品牌企业或是小企业现在无法获得银行贷款更多的是通过典当行、担保公司、私人资本等民间借贷形式其融资利率多为18％以上，部分年利息高达30％～40％甚至更高。

沈莉认为，若利用房地产企业破产风险指标计算，即现金无法支付建安成本，2011年全国楼市有可能出现多处烂尾楼，民营企业和前几年扩张的中小房企的资金压力最大，如泛海建设、莱茵置业、世纪星源等。

而一家在深圳关外开发过很多项目的中型房企的高层更表示由于通货膨胀的因素，当前部分房企建安成本相比去年提升了10％，有的地区达到20％也不为过。所以，房企在付完建安成本、人工成本后，房企现金流将大幅下降，必须要靠销售进行资金回笼。

策略：调整预期，保存实力，合理定价

根据国家统计局公布的今年1、2月房地产开发投资数据显示，受开发投资惯性影响，今年1、2月全国房地产开发投资及施工面积的同比增速仍位于35．2％和39．0％的高位，但新开工面积增速27．9％较去年明显回落，说明开发商在逐步感受到资金压力的情况下新开工选择已稍显谨慎。

对此，中银国际分析师田世欣表示，在未来的市场操作中，希冀能持续经营的中小房企一定要转变习惯性思维，才能降低行业系统性风险对企业的冲击。一般来说，在房地产行业受严厉调控、楼市生态环境下行的大背景下，房地产企业实现利润的最极端、最简单的手段是保存实力，而不是盲目扩张。当前，中小房企不要再盲目参与下一阶段更高价格的土地竞拍、静下心来琢磨如何改善企业内功。在房地产泡沫越吹越大的时候，这样“无为”反而是在无形中“解套”了。

具体来说，对资金链趋于紧张的中小房企，田世欣有三个建议：一是加快项目周转速度。目前已经储备的土地项目，要尽快开发和出售。不要刻意去预测未来的土地价格，进而产生侥幸心理，盲目捂盘、调节开发周期，今后这样的“预测”会变得很危险；二是要积极把握好对整体成本的控制。在参与土地竞标时，开发商要有成本概念，要考虑开放的资本安全边际，根据自身实力量力而为；三是做差异化市场。目前，带有技术含量和特殊概念的地产正在崛起，在大多数房企一窝蜂地将目光聚焦到住宅地产这块蛋糕时，低碳、医疗和养老等概念的地产项目可以避免市场上的同质化价格战，企业也可以充分发挥自身的实力，获取差异化溢价，积极开拓新的产品路线。

22日，全球最大的私人房地产咨询服务公司——高纬环球发布研究报告显示，提醒个人投资者：房价在过去15年的上涨，不代表未来一定还会上涨，购房者要理性面对楼市。

中国已连续两年成为全球最大的房地产投资市场，未来中国房地产市场对房子的需求，还是要回归到房子是消费品这个属性上。“而房子作为消费品的合理定价，则反映在其租金定价上。在全世界成熟的房地产市场上，房地产周期大致为10年，目前的情况未来是不可复制的，只是大家还没有意识到风险已经来了。”该报告认为。

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