三江探地：约146亩，含江景房！竞争小、地价低！能捡漏？

距离今年主城区“第一拍”还有一天！

趁热打铁。

今天，游鱼也来扒一扒2022年二季度有可能会上拍卖台的一宗打包地。

是哪儿呢？打包地--普和新区PH05-01、PH03-06地块。

位置：世纪城旁，交通正在升级

这宗打包地紧邻叙州·世纪城，可以算是在普和新区的桥头堡位置。其中，PH05-01地块与世纪城项目仅一街之隔；PH03-06地块则是在世纪城营销中心背后。

由于普和新区正处在规划建设前期阶段。因此，目前地块周边配套并不是很成熟，这里只能简单讲一下规划。

在已知的规划中，地块前面沿金沙江一带会打造一个滨江公园；距离地块直线1公里左右，是先前龙文国际学校规划的校址，再加上在PH05-01地块旁边规划的一块教学用地，未来这一片的基础教育应该是有保障的。

医疗方面，距离地块直线距离1.2公里左右，是正在建设的叙州区中医院；至于商业，除了地块自身配建有商业外，这一片在规划中会打造一个集中式商业中心，据说规模和莱茵春天差不多大。

并且叙州大道和外江路正在加速推进，目前，叙州大道一期已经建成，二期和外江路正在建设当中。一旦全部落成，这边的开发速度还会再上一个台阶。

两块地之间就规划有一条叙州大道支线，因此，这两块地未来能很好的享受到叙州大道带来的交通便利。

所以说，这宗打包地是具备开发潜力的，至于指标如何？接着往下看~

指标：含江景房，能修约2400多套房子

PH05-01、PH03-06地块的具体指标还没有公示出来，但根据周围地块的情况，我们不妨来个大胆预测。

从地块周边叙州·世纪城项目和去年年初拍卖的那一宗12亩地块的容积率来看，都在2.5。

我们姑且也按这个指标来计算。

PH05-01、PH03-06地块总占地面积约146亩，按2.5的容积率计算，预计计容建面约在24.3万方。再按照套均100㎡计算，预计能带来约2400余套住宅。

当然，由于地块性质是商住用地，后续划分的住宅建面可能比上面计算得出的要小一些。

特别值得一提的是，PH03-06地块临近金沙江，地势也比较高。未来住宅打造出来，观江视野应该是比较不错的~

地价：市场竞争小、地价低！适合捡漏？

一直以来，普和新区都处于叙州·世纪城一个新盘“卖独市”的状态。再加上现阶段河对岸柏溪老城区的在售新房不过寥寥，特别是继城中央·南城售罄以后，靠江一带的在售新盘就更少了。也就是说，这宗打包地若是开发出来，这一片楼市的竞争压力相对来讲是比较小的。

根据世纪城和去年年初拍卖的那宗地块成交情况看，这几宗地块出让时楼面地价都在1200元/㎡左右，还是在市场相对明朗的情况下拿的地。因此，游鱼推测，这宗地起拍楼面地价超过1200元/㎡的概率不大。

这样一个价格，能入手的房企应该是比较多的，当然，这两宗地面积不算小也不排除联合拿地的可能。

在现阶段“土地市场收紧”的行情下，大家的目光基本都在宜宾几个热门板块，普和新区受到的关注度相对要低一些。但在规划中，未来普和新区的常驻人口在6.6万人左右，同时，叙州大道和外江路又将柏溪、南部新区和普和新区紧紧联系在一起。也就是说从长远来看，普和新区潜力不会小。所以，趁现在拿地价还不算贵，有资金、有实力的房企，会不会考虑提前布局，提前投资这个区域呢？

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