居民房价上涨预期增强意味着什么？

央行近日发布的《2010年第3季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，对当前的房价水平，多数居民表示“过高，难以接受”。与此同时，36.6%的居民对未来房价走势也表现出了明显的悲观情绪，上涨预期明显增强，比上季上升了7.2个百分点。这种悲观情绪，与正在进行的楼市调控很不适应。

与此相适应，二、三线城市的房价，也印证了居民的心理预期，呈现上涨趋势，部分城市上涨的速度还远远超出了各方的分析和预测。

相比于居民而言，开发商对未来房价的走势，既谨慎，又乐观。不仅二、三线城市房价的上涨，迎合了他们的涨价预期，使他们维持高房价有了更加充足的底气。而且一线城市出现的房价微跌，又消除了他们对新的调控措施出台的担忧。因为，他们知道，只要房价不出现明显下降的现象，新的调控措施就难以出台，而有关方面对调控政策作用的分析与判断，也往往以一线城市的房价为参照物。近期有关部门关于楼市调控政策已经取得成效的表态，也与开发商的心态基本吻合。

而事实上，堪称史上最为严厉的一次楼市调控，政策出台五个多月来，如果说取得了一些成效的话，可能就是控制住了房价的“09式上涨”，减少了一些房价上涨的“疯”劲，除此之外，没有其他更多可以让老百姓感到希望和收获的效果。而所谓的控“涨”遏“疯”，从最近一段时间开发商拿地热情重起和地王频频出现的情况看，也可能只是暂时的，风头一过，“09式上涨”极有可能重现。

笔者并不是在刻意贬低此次楼市调控的作用，更没有否认楼市调控的做法。问题在于，五个多月的调控，如果仅仅只是将房价过快上涨的势头暂时控制住，或者只是一线城市降、二三线城市涨，且从八月份起房价又回到了上涨的轨道，就不能不令人深思了。

笔者并不认为降价是楼市调控的唯一目标，前提是，房价要能够真实反映社会的消费水平、消费能力，符合经济发展的规律和要求，而不是泡沫泛滥、投机盛行。否则，就必须以房价下降作为楼市调控的最主要目标。这一点，中央在出台楼市调控政策时就明确强调要“稳定房价”，实质上已经承认了楼市存在较多的泡沫，必须通过调控将泡沫挤掉，把过高的房价压下来。

说实话，对此轮楼市调控，社会各方面是给予了很大的希望的，对政策的评价也是很高的，史上最严、力度最大、速度最快、范围最广等赞美之词，曾经覆盖各种媒体，也让广大群众兴奋不快已。遗憾的是，几个月后，希望就开始转向失望了，现在，随着房价的重新回升，少数群众已经开始绝望，不再对楼市调控抱有希望，这也是为什么居民涨价预期上升的主要原因之一。

可以这样说，居民涨价预期的上升，无论对楼市调控还是政府公信力都弊多利少，必须引起高度的重视和关注，并采取切实有力的措施防止这种现象的蔓延。

首先，居民涨价预期上升意味着楼市调控没有取得预期效果。在房价存在较大泡沫的情况下，如果调控政策没有起到稳定房价、降低房价的作用，就说明调控的目标没有实现、目的没有达到，就必须对现行政策作出正确、合理、客观的分析与评价，在此基础上作出调整和完善。否则，就有可能使调控失败。失败意味着什么，不需要做过多的分析。

第二，居民涨价预期上升意味着政令不通、政策执行不力。如果此轮调控真的如此前所分析的那样，是史上最为严厉的一次，但是，却没有产生明显的作用效果，就必须认真分析原因了。如果是政策的原因，就应当对政策作出调整，否则，就要考虑如何才能使政策的执行不打折扣的问题。不然，如何保持政令畅通呢？政令不通，中央的意志还如何得到贯彻和执行呢？这个问题，比房价是否下降更为重要。

第三，居民涨价预期上升意味着政府的公信力面临新的考验。实事求是地讲，如果对楼市调控的作用效果情况做一次民意调查的话，相信结果是不会令有关方面满意的。这种不满意，不仅表现在对楼市调控上，也表现在对政府的执行力上，更表现在对政府的信任。如果此轮调控真的出现不了了之的结果，那么，对政府的威信和公信力是会产生严重影响的。

所以，对居民涨价预期上升的问题，必须予以高度的重视，并采取切实有力的措施，缓解群众对房价继续上涨的心理担忧，减少群众对政府和政策的不信任感。

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