房地产调控面临“热钱”挑战

国信证券房地产分析师方焱表示，其实我国早在2006、2007年就有一波严格限制外资投资国内房地产的规定，只是到了2008年相关的管制又有所放松了。总体来讲，很多外资较容易通过参与股权、成立基金等方式曲线投资中国的房地产市场。此外，由于我国对这些资金有额度的控制，大额的投资必须向外管局报备，很多企业还会采取蚂蚁搬家的方式进行投资布局。

今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，规定《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。

该意见发布之时，便有学者提出质疑，认为将会助推热钱流入。也有地产业内人士认为，当前土地收入是各地方政府收入的主要来源，不少地方政府也把推高房价作为谋求GDP增长的工具，因此，审批权的下放，在一定程度上便利了外资涌入房地产。

一位人士指出，外资对于国内房地产行业的大举进入，使得国内产业结构及发展模式扭曲的态势进一步恶化，同时也会造成国内居民财富分配越来越不公，一些外资存在着投机成分，对于国内房地产价格的推高作用显而易见。

经济学家陈湛匀认为，四年前出台对房地产市场外资准入规范和管理办法，现在看来很有必要，比如外国人想投资中国房地产，必须设立外资企业，注册资本不得低于投资总额的50%，这样可以控制市场风险，具有合理性。

房地产调控面临“热钱”挑战

但有业内人士认为，目前国内进行的房地产调控，通过银行、资本市场收紧闸门的方式，压缩国内开发商资金，以逼迫其加快推盘变现，增加市场供应，从而达到遏制房价过快上涨的目的。但是外资资金来源于外国，基本不受我国对房地产商融资调控的影响，而目前欧美不少国家货币政策仍然十分宽松，因此外资进入我国房地产领域，一旦形成趋势，将在一定程度上对冲我国房地产调控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在这次房地产调控中，并未出台专门针对外资投资房地产的相应政策。因此，业内人士建议，政府应密切监视外资的举动，必要时出台相应调控措施。

外资投资房地产还将增加人民币升值压力，间接推动房地产价格的上涨。外资直接投资国内房地产主要集中在高端商务楼和豪华住房，好像对整个房地产的影响不太大，但一个国家的房地产市场是一个整体，外资拉动高端房价，会导致整体房价上涨。

于此相印证的数据是，日前国家统计局公布了《1～7月全国房地产市场运行情况》，显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%。8月第一周，上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米，回到了新政前的水平。8月第二周，广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况。这是调控三个月来所罕见的，有分析人士认为，市场已经充分消化了房地产政策的利空影响，开始触底反弹。

不过，也有不同意见认为，房地产市场的投资更多属于市场行为，还能弥补房地产行业资金的不足，促进国内房地产业与国际接轨，促进国内房地产企业提高竞争力，政策不应过多加以干涉。

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