四川出台“24条”！房地产监管风潮不断，宜宾也有动作？

“调控”模式开启以来，大到国家层面，小到各省以及地级市，几乎每隔一段时间都要出台一些或大或小的政策，正应了那句话：坚持房地产调控方向不动摇。这不，最近省上又出台了一波新政策，这些新条规对于宜宾的作用力又有多大呢？不妨来品读一下。

8月14日，省政府官网发布了《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。具体内容可戳链接了解（http://www.0831home.com/archive.php?aid=69072）,今天挑几条重点来说一下吧。

（一）建立房价地价联动机制。改进完善住宅用地供应方式，建立房价地价联动机制。鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。支持各地在棚户区改造中，通过“限房价、竞地价”土地出让方式建设商品住房定向提供给被拆迁居民。 

小编说：众所周知，地价是房价的主要构成部分，近年来，地价占房价的比重逐渐上升。抛开建筑成本、各种规费等，影响房价的主要因素就是地价了。地价涨，则房价涨；地价稳，则房价稳。就拿宜宾来说，房价日渐高企也是由于地价成本在不断提高，今年以来，已经刷新了两次“地王”，一次是重庆智甲以11940元/㎡的价格拿下大地坡A7-1地块，折合楼面价5427元/㎡。一次是阳光城11720元/㎡地价拿下南部新区BQ11-01-02地块，折合楼面价6511元/㎡，而这些成本通通都会转嫁到房价上。这个细则一出，难免让人联想到宜宾也会效仿成都开始限地价了吗？emmm,这倒说不准，毕竟宜宾和成都的情况还是有所不同。

不过，“限房价”的土地出让方式宜宾已经开始实行了，刚拍的临港H-05-01地块销售最高价不超过6000元/㎡，以及将拍的临港开发区SC-E-01-03（a）地块限均价不超过4000元/㎡，只不过都是定向提供给临港的智能终端人才和大学城的教职工。要是普及范围再广一点就好了（单纯想想......）。

（二）合理管控住宅用地供应节奏。各地要根据市场实际情况，管控好住宅用地供应的节奏、规模和布局，将住宅用地年度供应计划落实到具体地块。要做好住宅用地储备，加快推动棚户区改造，腾空净地尽快入市。供给不足的城市，要结合当地需求情况，多渠道增加普通商品住房、租赁住房、共有产权住房等用地供应。 

小编说：总的来说，宜宾楼市目前还是处于供不应求的状态，但也能看到土地供给方在加大土地供应。最近两个月的土拍都比较密集，特别是接下来的8月底，会有4次拍地，而且规模都还不小。回看今年宜宾市中心城区的供地计划（http://www.0831home.com/archive.php?aid=66780），商住用地 2791亩，是去年计划的2倍。更别说宜宾县升级为叙州区了，土地供应量方面叙州区也应算上一份，这样看来，按照这个推地节奏，供不应求的状态未来将会得到缓解，房价也会趋于平稳。

另外，宜宾也在尝试完善租赁市场，今年6月在《宜宾市住房租赁试点工作方案》就提到：“首个试点区域是临港，探索将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。”而恰好刚拍的临港H-05-01地块就须配置400套成品精装租赁住房及对应的400个地下停车位。

（三）加大闲置土地处置力度。各地要按照以用为先的原则，依法依规加快闲置土地处置和开发利用。对因企业原因造成土地闲置未动工开发满1年的，严格征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，依法收回国有建设用地使用权。 

小编说：这一条细则宜宾已经在进行中了，土地出让条件里就白字黑纸规定了要在某年之内完成，比如三江口项目、绿地项目等。规定竣工年限其实实质上就是为了促使开发企业快速动工，已达到产品早日入市的目的，缓解供给不足的尴尬。

（四）加快住房开发建设进度。各地要建立商品住房项目行政审批快速通道。房价上涨压力较大、库存量较低的城市，要督促在建项目加快建设进度，对已经达到预售条件的，督促房地产开发企业尽快上市预售。 

小编说：这一条实质上也是促使商品房尽快上市以解“燃眉之急”，缩短行政审批时间，督促项目的建设进度，防止房企捂盘惜售，抬高房价。不过，这一现象在如今的行情下倒是不多见，毕竟现在房企都是采用的快速开发、快速周转的策略。

（五）强化住房预售管理。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放贵宾（VIP）卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。 

小编说：如今市场火热，一些楼盘还没拿到预售证就开始排号，主要有两个原因，一是以此来锁定客源、抢占市场，二是提前收取预售款项，解决资金压力。这条细则无疑是在打击这种违规现象，维护购房者的利益，毕竟未拿预售证就收排号费对购房者来说也存在一定风险。

（六）加强购地资金来源审查。各地要建立购地资金审查制度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，严控加杠杆购地行为，对资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格。 

小编说：众所周知，房地产是个高周转的行业，时刻都要保证资金的流动性。而拿地不久项目就烂尾的情况也时有发生， 这都是高杠杆引发的风险。如果能够在拿地之初对房企的购地资金进行严格审查，也许就能在一定程度上规避项目烂尾的情况。

【写在最后】

纵观这些条规，有些是宜宾已经在做的事，有些还未出台相关政策，但不管怎么说，从公积金政策调整、官方媒体对房地产市场违规行为的曝光、部分房企被约谈等一系列动作，也能感受到宜宾的调控风口貌似是越来越紧的趋势了。对于广大购房者来说，倒是喜闻乐见的，毕竟相关部门出手了，市场会越来越理性化、规范化。而下一步会有什么新动作，大家坐等吃瓜吧。

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