2017年成交4k套！宜宾临港还能沾棚改多少光？

1月16日，临港房管局发布了第四季度楼市季报，至此，临港2017年的所有季报都已出炉。

因为一些原因，2017年宜宾楼市数据普遍存在公布不全的状态。而临港的数据是几个区域中公布最为全面的区域，当然，依旧没有“成交价公示”。但我们还是能通过“量”这个参数，窥探到2017年临港楼市的情况。

数据来源：宜宾临港经济开发区房管局官网

土地：共卖地超5k亩！鸿通地价占比7成以上

2017年，临港新区累计成交土地46宗，成交面积5151.84亩，收获土地总价款21.14亿元。其中商住用地仅出让一宗，收获土地款15.3亿元。

从供地类型上看，商住用地和仓储用地各1宗外，其他均为工业用地，共计44宗。

工业用地成交量为4768.34亩，占比高达92.56%。主要工业用地的位置集中在智能终端产业园、轨道交通产业园以及宜宾港，此外还有部分汽车产业园的用地也如期供出了。

附：宜宾临港新区产业园分布图

而商住用地方面，仅有8月底成交的鸿通地块（G-07-01），该地块面积约285亩，为宜宾主城目前第二大的地块。成交价8040元/㎡，累计收获土地款15.3亿元，占2017年临港收获的总土地款的72.38%！

鸿通地块已经平场地，案名拟为“白沙翡翠城”

小结：临港2017年主要供地还是大面积的工业用地，智能终端产业园是收获最多的产业园。供地虽多，但土地款收获并不高，主要“建树”还是在15.3亿的高价地块上。

商品房：住宅成交4k套，90-120㎡依旧主流

商品房供应：供应9989套，“绝对主力”邦泰花园城！

2017年，临港新区累计供应商品房9989套，合计供应面积为54.23万方。其中，邦泰花园城是供应最多的项目。上半年供应较多，其中2季度以邦泰花园城车位成为供应为“拉动主力”。到了第三季度，出现了350套供应的情况，说明区域内“库存”已经出现“吃力”的状态，好在第四季度成功“续上”一些供应。

商品房成交：住宅成交4064套，90-120㎡成住宅主力

2017年，临港新区累计成交商品房9637套，合计成交面积56.73万方。其中住宅4064套，占比42.17%；商业1775套，占比18.42%；车位3777套，占比39.19%；仓储22套，占比0.23%。

住宅成交面积段方面：90㎡以下成交1784套，占比43.9%；90-120㎡成交2039套，占比50.17%；120㎡以上成交241套，占比5.93%。90㎡以下的房源成交主要集中在紫金城、邦泰花园城等楼盘。2017年的主力户型面积段已经过渡到90-120㎡，集中在套三双卫的产品。而今年邦泰花园城的洋房也提供了一些120㎡以上的房源，大套型的去化有一个拔高。

小结：商品房供需基本持平，但又让2017年年底再度回归了2016年年底的“赤字”状态。从商品房2017年的成交面积段来说，120㎡以上的产品虽然有一定增长，但依旧是中小套型的天下，这与临港“刚需为主”和上半年依靠“拆迁款”去化的情形比较吻合。

2018年库存拔高，或突破1.3万套

根据临港区2018年1月4日公示显示，截止2017年12月，临港新区住宅未备案套数为1664套，此外，再将包括紫金城、花园城在内的，少数未预售房源计入其中。临港库存不会超过1800套。以2017年的去化速度来计算，大约还能去化4个月左右，看起来并不算高。

但！加上待推地块的话，情况就大不相同了——

2018年可能推出住宅的地块：

邦泰地块（白沙鹭岛）：合计125.8亩，容积率2.5，预计推出1925套房源。

鸿通地块（白沙翡翠城）：合计185亩，容积率2.5，预计推出4750+套房源。

铁投地块（暂无案名）：合计299亩，预计推出5000+套房源。

满打满算（即计算尾盘和所有地块全部供应），2018年临港供应住宅的高点为13600+套左右，参考2017年累计成交住宅4064套，库存已然高企！但是请注意，这是建立在楼盘全部推出货源的前提下，实际上这种情况几乎不可能发生。

不可否认的是，2018年的临港库存还是有“隐形高企”的可能的，但这还要看各个开发单位之间的推盘节奏，还有主打客群的打造。

此外，2018年临港的商业体量才是真的吓人：紫金城·香寓、恒旭·银座、恒旭·铜雀台等项目的陆续入市，临港的“商气”或许有一个激增，但同时也值得“发发愁”了。

棚改万余户，临港需求在下降？

2015年的新闻显示，临港的棚改户数将超过1万户，棚改范围超过70万方。如此多的“安置金”大量入市，自然让临港红红火火地过了2015-2017的这3年。前两年的临港楼市，沾了棚改的光，这点不稀奇。问题是，2018年临港楼市还能借助多少“棚改之光”？

从现在来看，2018年能够借助的棚改之光可能比较微弱了。原因有二：首先是前期去化了大量的棚改客户，现在待迁区域越来越小了；再则，货币安置下，临港房价目前已经大面突破7字头，不少客户都被“挤压外溢”，转向稍便宜一些的上江北，甚至城北新区。

书接上文，目前临港的潜在库存并不低，甚至是主城几个区域中“待推房源”最多的区域。那么，一方面是供应的提升，另一方面是需求的直观下降，两相挤压之下，临港楼市接下来恐怕要凭真本事吸引外部消费者了！

至于临港房价，2018年下半年怕是要稍微“收敛一下”了。

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。