3万多套！2018宜宾城区至少有13大纯新盘？

简单总结下，2017年的宜宾楼市基本可以说是“一少两高”：楼盘少、地价高、房价高。当然，归根结底四个字：供小于求。这既是现象，也是原因。不过，无论如何，2017年已经在持续高亢的调子中画上了句号，2018年的宜宾楼市又将迎来怎样的光景呢？

多的暂且不谈，今天我们就从2018年可能入市的纯新盘中窥探一二吧。

综述：13个项目，3万+套房源？

粗略统计了下，在不考虑2018年新推土地的情况下，宜宾中心城区“一城四区”预计将有13个纯新盘入市，如下图：

商业项目未统计，建筑控制面积根据地块指标而来（未含地下）

2018年的待开纯新盘数量和2017年已开盘的纯新盘数量相比，倒也挺相近的，总共13个，部分区域达到3个甚至4个。而建筑控制面积达357万㎡，即三江主城约73万㎡、临港新区约119万㎡、岷江新区约10万㎡、金沙新区约120万㎡、南溪新区约35万㎡（此处暂未含丽雅·桃源谷），预计可以推出3万+套的住宅房源，这对于宜宾中心城区的商品房库存补来说，还算给力。

对比之下，它们都有哪些变化？

我们具体到各区域来看看。

先说说万众瞩目的三江主城。

这里至少有两个明显的变化。一是，南部新区首迎开盘。作为城市南拓的重要方向，南部新区未来将是楼市供应的中坚力量之一。而随着成贵高铁四川段预计2018年底提前通车这一利好消息的到来，区域楼市更是备受关注（当然，高铁对于楼市的实质性影响到底有多大，目前业内莫衷一是）。不过，传闻天誉一期的洋房会在10000元/㎡上下，这样的价格还是令很多人咋舌。二是，又迎央企型房企，即华侨城。它的到来打破了鲁能一家央企雄霸该区域十七八年的局面，区域楼市更有看头。而华侨城的操盘手法，也让整个宜宾业内关注。

底图来源网络

再看区域热度已经飙升的临港新区。

此区域纯新盘在数量上的变化比较明显，谁让2017年临港开盘的纯新盘数量抱了个“鸭蛋”呢？当然，正是如此，现在的库存空窗期也为今年的纯新盘创造了机会。对了，3大纯新盘体量都不小，而且两个案名自带“白沙”的项目地价都不低，隔一汪湖泊的“对垒”，小编忽然有了一种“好戏即将上演”的预感。

下面，我们再看看随着新机场建设而利好加持的岷江新区。

和临港相反，岷江新区2018年的待开纯新盘数量同比减少，目前仅远达第一城·央墅“备战”。不过，这并不能说明2018年区域房源紧张，毕竟目前的在售楼盘除华彩城外，房源都还比较充裕。截至2017年12月底，第一城已备案1234套（共3500余套）、锦悦府已备案205套（共1000余套）、公园首席已备案182套（共1300余套）。对了，从案名也能感觉到，央墅在此前第一城纯刚需的定位上有了变化。

接下来，我们再说说去年网签成绩喜人的金沙新区。

2018年，金沙新区的待开纯新盘集中在城北新区，而且体量差异相当大。令人好奇的是，目前拉菲、东城等楼盘的房价已经来到“5”字头，未来前期投入了大量代建成本、销售时又有湿地公园加持的远达·鹭湖宫，价格会是多少呢？考虑到项目体量太大，走量应该是上策。而拿地时，远达王总也曾透露，鹭湖宫的整体价格会走亲民路线。值得一提的是，鹭湖宫预计将有别墅类产品，这在该区域还算“新鲜产品”，所以未来城北楼市的产品梯度也会更加丰富。

最后，我们再看看南溪新区。

容积率≤1.1的丽雅·桃源谷在宜宾几乎可以说是大姑娘上花轿——头一回，相信很多人都抱着非常大的期待的。而至于南溪城区，变化也很明显，比如泰然置地首秀、远达多年后再“战”等等。对了，纯新盘还都是容积率低的江景房，开盘价格怎么走，估计大家心里都有个一二三了。

汇总一下，2018年宜宾这些待开的纯新盘有两个明显的特点：外来的开发商、定位改善的楼盘双双增加。前者我们已经多次说过，就不赘述了，那么后者呢？其实这也并非偶然。2015年底、2016年初，宜宾的改善客群就开始引起大家注意，而2017年某业内沙龙中，在宜宾以刚需产品见长的邦泰甚至表示，一段时间内，邦泰在宜宾只做中高端项目了。这样的情形，是不是和2013年以前的宜宾楼市产品很像？不过，经过几年的大浪淘沙，相信如今大家的产品变化是建立在更多的市调基础上的。

大规模房源即将到来，宜宾房价要降上一降？

本站数据中心的统计显示，2017年宜宾主城区（三江主城、临港新区、岷江新区、金沙新区天池片区）共备案12592套，而翠屏区、宜宾县、南溪区（下半年多月未更新）的网签约24896套。那这13个纯新盘带来的3万+套的房源（这还不包括山水原著·壹公馆、芙蓉大厦等项目推出的loft产品），是不是就能够达到立竿见影的降房价效果呢？“yes”or“no”，恐怕大家心里都有数。一方面，供需的确是影响房价的关键因素，但成本、市场同样不可忽视，翻看一下土拍记录我们就会发现，这些待开项目中高价地不少；另一方面，整体待开房源虽多，但一栋一栋或者几栋几栋的推，是宜宾房企的惯用操作，加上华侨城、铁投的项目还要先开工商业部分，所以住宅房源的整体补给效果也十分有限。

那么，高价地、“挤牙膏式”的营销就说明宜宾房价一定稳得起或者继续涨？小编只想说，作为市场规律的一环，商品房价格的波动都是必然的，所以一定程度的“下探”也只是时间问题。

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