2018，高地价项目将会抬高宜宾房价？后篇

如果要用最简单的词语来形容2017的宜宾土地市场，用“疯狂”显得有点过分，用“理性”又显得较为平淡，用“火热”倒是比较契合的。整体来看，去年卖地不少，也都是热点区域，这一方面意味着房企拿地信心高涨，同时也表明主城区的土地储备还是有的。

2017土地已矣，2018将迎来“高价”后遗症么？

楼面价？先说容积率

前篇里面，小编统计了一下去年主城区所拍出的商住用地的价格，平均成交价都在7670元/㎡了，地块价格高，自然就有可能导致后续推出来的房子价格走高。

当时，小编可是卖了个关子，并未在地价上面进行过多深究。地块成交价或许能够间接推测房价变动，但与房价关联度更高的应该是“楼面地价”。在宜宾楼市火热的时代，也曾出现过地价高、而楼面地价相对偏低的现象。

造成这一现象的原因就在于楼盘的容积率高低，容积率越高，同样土地面积上能修的房子就更多，成本均摊下来，楼面价就要低些，自然价格或许就会低些。

先论这一点，宜宾过去出去岷江新区诸地块因航空限高，容积率基本上都只能在2.0左右。从春天里、龙源府邸、临港国际等项目，都是2.8、3.0的容积率，而去年卖出的诸多地块里面，容积率最高的是三江口CBD一期里面的一宗居住用地（3.9、面积89亩），哦对，三江口不是纯粹的居住用地，而且拿地都是走形式，那就不说它。

除此之外，容积率最高的是位于南岸东区市政广场的美好和居地块（容积率2.8），其余地块的容积率（2.0、2.5）。

楼面价破“3”？常规操作

如今卖出的地块不仅成交价格更高，而且容积率低了。容积率低了，直接结果是什么呢？楼面地价高！盘点一下楼面地价：邦泰南部新区两宗地（3860元/㎡、4056元/平方米）、正和美好和居地块（3928元/㎡）、远达地块（1900元/㎡）、鸿通地块（3216元/㎡）。

不算不知道，除了远达地块外，去年主城区卖出的宗地最低楼面地价都达到了3216元/㎡，这意味着什么呢？这意味着，若是再加上其他成本和利润点，这些房子入市的最低价格都必须得达到7000元/㎡以上，不然就得亏。

有人肯定要吐槽小编了，亏本？！房企又不是傻子，要亏本得去拿地！因为在可预见的一段时间内，宜宾房价还会呈现出小幅上扬的态势，而且这些项目所在区域均是购房热点区域，现有在售楼盘都在7000元/㎡左右（除了岷江新区），就算人家比着卖，也是有赚头的！

这是不是就说明，去年的高地价项目，不仅是表面上看起来价格高，实际上楼面价也高，那就意味着后续房价水平会更高？

变数：品牌房企的玩法

按照宜宾市房管局和本站的统计，2017年宜宾市商品房供应45470套，翠屏区16650套，虽然较之前一年有小幅下降，但基本上还是稳定。在前篇里面，小编大致计算了，2017年主城区所卖出的土地，能够提供的可售房源数量在一万套上下。

敲个黑板，去年卖得地提供的房源再加上现有库存，还是能够满足一定购房者需求的，当然若是维持2017年的去化水平（1308套/月），那么市场上还是显得紧巴巴的，房价估计还是会涨。

但这个估计并不是肯定。因为去年拿地的房企中出现了“华侨城”这种品牌房企，尽管三江口的区位价值决定了价格不会太低，而不少购房者的心理预期也是在“五位数”，是否可以大胆猜测一下，华侨城不会是第一家来宜宾的品牌房企，自然也不会是最后一家。

作为先行者，尽可能多的占据市场份额、培养忠实客户远比一口吃个大胖子来得稳当些。尤其是在品牌房企大面积进军三四线城市的风口，华侨城所看重的可能远不止三江口一隅的价值，更在乎的是如何玩转宜宾这个市场，甚至，在恒大、蓝光等大举进入前尽可能多的吸引客群。

emmm……说不定华侨城三江口项目会拿出一些住宅项目，“相对低价”出售呢？这样来说，2018的楼市变数就在于此，站稳市场脚跟换来长久利润重要还是打一枪换个地方，挣些快钱重要，孰好孰坏，也许答案早就不言自明了……

三江口地块价格

再说了，三江口本身就对宜宾很多购房者有天然虹吸效应，“去河边上买”，在华侨城拿地前后，带着这种心态的购房者不少。随着三江口尘埃落定，更多手中有钱等待换房的宜宾市民将等待的目光再次放到这里。

房价要涨？还得看需求

之前说了辣么多，全是围绕着供给侧来谈的。讲真！买房不是开发商说了就算了，要是没需求或者大家都买不起，就算你房企吹得天花乱坠，也没法子。

这两年房价上涨，部分原因是市场持续去化带来的必然结果，同样也表明购房者需求的持续释放。不管是所谓刚需还是改善客群，越涨越买、越买越涨几乎成了市场惯例。小编经历了不少楼盘的开盘现场，不少购房者刚吐槽“这房子好贵，真的买不起”，转身就“选房了”，这些人嘴上说不要，身体却很诚实嘛……

也就是说，维持宜宾房价上涨态势的一大动力也是购房者的需求存在。去前年卖了那么多房子了，2018年宜宾人的购房需求还有么？这些高地价的项目会不会砸手里呢？

吃瓜群众愿望是美好的，大致分析一下，从市场提供的产品来看，2018年宜宾的购房群体还是以中高端改善客群为主（棚改客群，市场产品不对口，转化率较低），这群人来自哪里呢？

可别忘了，2017年宜宾引进了啥？智能终端产业、新能源、大学城、科创城……这些项目已经或者即将建成，到时候高收入的人才群体来了，怕也是潜在的购房者嘛。

另外，根据两会上，宜宾市政府工作报告上提到的目标“中心城区新增建成区面积11平方公里、常住人口达到129万人。”2017年则是“中心城区新增建成区面积11平方公里，常住人口达119万人”，里外新增的10万人，会不会也是购房者呢？

说到这里，答案基本明晰，如果维持2017年的调控和市场走向，不用那几个高地价项目，宜宾房价都是会涨的，只不过这些高地价项目入市会给人带来更为直观的高价感觉。

也难怪，不是才说了么，“2017年宜宾人的平均工资是5590元/月”（小编瑟瑟发抖.jpg），买房还得继续努力吧……

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。