2018，高地价项目将会抬高宜宾房价？前篇

转眼

2017年已经远去

我们开始怀念了

对于宜宾楼市而言，去年颇为不平静，城建大消息有大学城、科创城、智能产业等一大票，三江口、国际会议中心也各自找到了下家。甚至，连土地市场都不再淡定了。65亿，32宗，去年宜宾土地市场交出了这一份答卷……

问题来了，2018，房价会怎样？

均价7670元/㎡？！地价惹不起

严格意义上说，2017宜宾主城拍地在三江口地块被华侨城“顺利”拿下后，就本该结束了。从本站的统计来看，今年宜宾主城范围内成功出让的商住用地、居住用地为6宗，总面积为580641㎡，合870.97亩，收获总土地款约44.54亿元，而去年全年宜宾全市商住用地的卖地收入才65个亿，也就是说主城占比达到了68%。

主城强势，区县弱势的状况仍旧未改变。主城强势基本上可以分为几个方面来看，价格持续走高，平均成交地价达到了7670元/㎡；品牌房企进入，本土房企持续退场，从早前零星的华润、保利的试探性接触，到去年万达、华侨城拿地，碧桂园、金科的铩羽，蓝光、恒大的跃跃欲试，都能看出，在一二线城市楼市持续收紧的情况下，品牌房企转战政策相对宽松的三四线城市已经成为趋势。

当然，从大城市的房产市场发展状况来看，资本实力雄厚的企业基本上会占据市场主流，而实力小、抗风险能力弱的本土房企，转战城郊或是区县也是自然而然的。

然而，区县楼市客群地域性特征明显，后续上涨空间乏力也是客观存在的事实，对不少房企而言，是打肿脸充胖子继续鏖战主城，还是拉下面子走区县发展，相对低成本低利润低风险的经营呢？

较之前几年，去年宜宾土地市场一片向好，高价地多次出现，既表明楼市火热催涨了房企的拿地热情和信心，另外房企有钱敢举牌也是不争的事实。

细细梳理一下去年的六宗地块。

单价最高：南岸东区F-11-2地块（正和·美好和居），成交价11000元/㎡，目前售价9000元/㎡

拍地时间：2017年2月28日；开盘时间：2017年12月8日

楼面地价最高：南部新区（北区）BQ11-04地块（邦泰地块），成交价8040元/㎡，楼面地价4056元/㎡

拍地时间：2017年2月28日；开盘时间：预计今年上半年

总价最高：临港开发区G-07-01地块（眉山鸿通地块），成交价8040元/㎡，还未开盘

拍地时间：2017年8月30日；开盘时间：预计今年上半年

商业占比最多：三江口CBD商务区一期用地（成都华侨城），成交价6680元/㎡，商业地块占比24.61%（商务用地面积约67.94亩）

拍地时间：2017年11月9日；开盘时间：预计今年上半年

此外还有南部新区、岷江新区两大区域共三宗地卖出，价格也普遍较高。整体来说，2017的宜宾地价还是呈现出高起拍价、高成交价，乃至高溢价率的现象。

这之中，除了已经开盘在售的美好和居地块外，其余诸地块都还未开盘，剩余未入市的地块总面积约为54.38万平方米，约815.79亩，看起来，宜宾后续还是有不少房子储备嘛！

房价一定要涨？先等一下

如果单纯从土地市场供需关系导入楼市的话，2017年宜宾主城的地块成交均价逼近8000元/㎡大关（和成都一些宗地起拍价就破万比不得），但确实是个令人咋舌的价格了。

不过，若是考虑到这些地块的区位和周边状况，这个价格似乎又是在情理之中了。以价格最高的美好和居地块来看，宗地本身处在南岸东区核心区域，属于熟地。

再加上万达广场的利好，导致原本在推出之前就受到了各方热议。最终本土房企正和在沉寂多年后顺利拿下，这几乎是南岸东区除去三江口外最好的地块了，估计也是南岸东区（不搞拆迁的话）最后的地块了。光是这一点，就对宜宾不少人有较强的吸引力，更不用说，经营房地产市场多年的正和还培养了不少忠实客户。

不过，相对于天玺从逼近9000元/㎡关口起跳，如今销售价格破万了，美好和居的价格虽然也不低，但也并未太过超出大家的心里预期（楼面价为3929元/㎡）。

从2016年下半年开始，似乎拍一次地宜宾房价就要上个台阶已经成了市场惯例，甚至有人已经预计了华侨城三江口项目“肯定要上五位数”。这话怎么说呢？高地价和高房价之间确有相关关系，但是并非是决定高房价的唯一因素。

除却土地成本，营销成本、人工成本、税收成本等等中间环节的成本都会叠加到其中，最终体现到房价中。从而反映出来的是，土地价格高，房价往往就更高。

如果不出意外，2017年拍出的这些项目，除了不确定的华侨城外，基本上都会在2018年推出（时间越长，资金成本越高，利润率越低），预计将会给市场带来8500套（不含华侨城）或者超过1.2万套（含华侨城）。目前主城区的月去化量维持在1308套，这些新增房源如果集体入市，怕是还是能让购房者有较大的选择空间哟！

（三江口华侨城地块）

换言之，因为2017年的几宗高价地带来的房价上涨，在某种程度上刺激了购房者提前释放购房需求。若是考虑到宜宾的购房者多为本地居民，外来流入人口不多，今年新增的购房需求可能有限。两相比较下，2018年的房价变动或许不会如2017年来得那么猛烈。

写在最后》》

经过如坐火箭般的2017年后，宜宾不少购房者都被割了韭菜，但这会否就昭示着2018年的宜宾房价已经到达天花板了呢？临港的棚改进入攻坚最后时刻，几千户购房需求是否会全部流入新房市场？华侨城之后，大批品牌房企抢滩宜宾，是否又要成真。

这一切，从2017年卖地时，或许就已经注定，高地价的过去，高房价的未来，2018的宜宾楼市或许没那么简单……

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