三江口尘埃落定？一切都还只是开始（下）

上篇说到三江口卖地这一事件，标志着宜宾楼市下半场开始了。这回就说一下还有哪些变化。从土地财政，房企模式甚至购房选择上，其实真的都在变了……

土地财政，思维转变？！

宜宾不缺少地王，或者说楼市火热总伴随着地王的出现。但，从银龙广场开始，宜宾的地王总会陷入各种各样的问题之中。细细一想，问题确实如此，拿地成本过高，较高的资金成本，再加上习惯于拖着开发的思维，导致之前宜宾不少项目从拿地到开盘预售时间都长达一年以上。

这样拖着，固然开发成本会低一些，但时间拉长带来的资金成本和愈发稀释的利润，却也成为企业的一颗定时炸弹。然后危机以来，这些抗风险低的企业接二连三出事，也就不足为奇了（至于其中的诚意金危机，只不过是企业实力不够而融资的一种方式罢了）。

现在看起来，宜宾土地光卖高价而不管后续，有点类似于“一锤子买卖”，若是在市场火热而粗放的年代还好说，一旦市场下行，往往接盘的不是购房者就是政府。

这两年，不断强调的“房子是用来住的而不是炒的”，有很多种理解，其中有一种就是弱化房子的金融属性，强调居住属性。这也即是说，要从各方面把控房产调控，逼走投资客，降低风险。

土地市场是上游环节，卖多少地、地价几何将决定从现在到未来一两年之内楼市的走势。三江口之前，宜宾土地都是价高者得，房企为了本就不多的土地供给而争相举牌，带来的除了没有最高、只有更高的地价外，还催涨了本就高企的房价了。

但从华侨城拿下三江口开始，土地价格并不算高，再加上又是品牌房企，未来有可能在产品线和价格定位上不会生硬，会更兼顾不同人的购房需求。

不知道这是否可以理解为，未来宜宾主城的土地供给主要方式就采取这种政府与企业合作开发的形式来进行，土地不求高价，只求能够顺利如规划一般开发。“土地财政”的思维方式有可能逐渐弱化，转而谋求长期收入，例如未来可能会落地的房地产税？

当然，这只是猜想，不过看看主城区现在都是以大项目招商的方式来搞，很明显就意在品牌房企了，单纯谋求土地卖高价，有可能变成大家合作推进城市建设咯……

区县，是下一个风口？

第一轮较量中，本土房企从强势到被外来房企击溃，再加上自身也已经元气大伤，想要重现过去宜宾遍地本土房企的盛况，基本上不可能了。

然而在城市需要大发展大开发的目标下，品牌房企进入宜宾只是时间的问题，华侨城来了，不是结束而是开始。从今年宜宾大力推介的几个项目来看，诸如华侨城、恒大、蓝光、铁投等或已经拿下或兴趣很大，他们进入，势必又会给宜宾市场带来新的一轮洗牌。

除开这几个项目，宜宾主城能够供给的优质地块就寥寥了，也就意味着其他房企只有分食这些地块。类似现在远达、经典等房企在岷江新区正在做的一样。

当然这些地块数量和规模并不多，不能容纳更多的房企共存。有的房企就要离开，要么退出开发市场，要么就转战区县，like 刚在南溪拿地的丽雅、江安拿地的恒旭甚至兴文拿地的远达。

到区县开发，并不是新鲜事，在楼市火热的那几年，寅吾、丽雅等都在区县有所斩获。但当时与其说是主动而为，不如说是受邀开发，毕竟主城风风火火之际，区县也要有所起色才行。

当然，也不排除这些房企给后续自己开发模式和思路转变铺路的可能性的存在，只不过后来市场危机了，也就不谈了。

现今来说，主城拿不了地，就往区县走。也算是一般房企的开发思路了，虽然从了解到的信息来说，其他区县的房产市场不比主城火热，但除了个别区县库存高、房价上涨的内生动力不大外，不少区县还真值得一搞。

到区县开发，固然土地成本相对较低，但开发成本、材料运输成本也会相应增加，所以说短期内朝区县走，可能都还是在试水，一旦品牌房企大量进驻，到时候再转战也不迟。

购房者，该“倒逼”市场了

市场火热的时候，卖啥产品、卖多少价格，都是房企在决定。过去如此，现在依然是，在楼市供求关系中，处于弱势的购房者，并没有多少的话语权。

他们能做的，就是奔波在各个楼盘中，甚至不能细细想一下自己的购房计划，就在置业顾问的不断催促和不断上涨的房价中，匆匆成为了房奴。毕竟在中国人的传统思想里，先得安家才能立业吧！

不管咋说，在市场和房企的裹挟下，原本该理性思考的购房者，在感性因素支配下买了房。这已成为了一种惯常现象，但在未来市场里，这种形式或许也可能出现变化。

过去的宜宾楼市，虽是火热但也粗放，没有人能够确切讲出自己的置业计划，而市场发展到了现在，产品已经出现了些许的精细化分类了，虽然当前仍以改善产品为主。

品牌房企进入，自然能够带来成熟的产品，这些产品有可能会精确到一类受众，毕婚族！成功人士！养老房！倒不是说过去和现在市场上没有这类产品，只是相对而言，市场成熟度不够，信息加上信息不对称，造成的产品还显得有些粗放。

若是品牌房企进入，除了带来成熟的营销和宣传手段，在产品上定位可能更能精准定位一些。

小编倒是觉得，见过这么多房企和产品的宜宾购房者，倒也有资格“倒逼”房企多在产品上思考下了。反正品牌房企来了，市场撕逼竞争也好，和谐共存也罢，总会有些变数的，该上车还是得上车，只不过要看是啥子车。

最后说几句》》

宜宾楼市有很多节点性事件，曾经的“锅底论”、刚需“出现”、“中泽事件”到现在的“三江口土拍”，不同时间点上唱主角的是不同的房企。本土房企的变迁，是宜宾楼市逐步开放的必然结果，只不过种种原因导致本土房企大规模式微，在后续市场中可能再难有大作为了。

不过这很有可能是阶段性的表现，当市场快速发展，本土房企再度崛起之后，说不定还是能有所作为的。

三江口后，宜宾楼市进入“品牌时代”……只是不知是好还是坏？

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