全国土地出让价款高增长的背后

国土资源部2月2日发布的数据显示，2009年，土地出让总价款为15910.2亿元人民币，同比增长63.4%。其中，招拍挂出让价款15098.5亿元人民币，同比增长66.5%。再其中，房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。

从土地供应面积看，全国土地出让总面积20.9万公顷，同比增长38%。招拍挂出让面积17.8万公顷，同比增长40%，占出让总面积的85%。其中，房地产用地供应10.3万公顷，同比增长36.7%。住宅用地供应7.6万公顷，同比增长38.8%。

之所以将这样一组近乎令人眼花缭乱的数据不厌其烦的列出，完全在于其中每一项数据都重要的令人难以取舍。在刚刚过去的2009年，房地产无疑是最受关注的领域之一，当大家都将目光聚焦于快速上涨的房价时，关于“面粉面包价格”的说法备受关注，显然，国土资源部公布的这一全国性的土地出让数据，无疑有助于我们全面了解过去一年“面粉”的行情。

从这组数据看，一个显见的事实是，招拍挂出让面积同比增长40%，而招拍挂出让价款增长了66.5%，简单的计算结果就是土地价格的大幅上涨，其实这一明摆着的事实现在以这种方式计算，确实有点“事后诸葛亮”的味道。换句话说，土地出让价款高增长60%以上的主因就是地价，尤其是房地产用地价格的大幅上涨。

2009年是“地王”频出的一年，也是记录不断被改写的一年，从年初房地产市场的观望进入到年中市场开始回暖后，广州、北京、上海等地单价“地王”与总价“地王”不断涌现，尤其是单价“地王”直接带动周边地价大幅走高，成为拉动全国土地出让价格走高的“祸首”。

地价因何不断改写记录创出新高？除了经济回暖等宏观因素外，供求关系被认为是决定地价的主要因素。伴随着城市化进程的加快，越来越多人涌入城市，基本住房需求加上改善性需求以及投资投机需求等，让房地产商迎来盖房子的“黄金期”，土地的供需矛盾也就因此凸显。中国缺地吗？这一问题本身备受争议，但越来越多的研究指出，土地供给增加的最大障碍在于土地财政模式。

中金公司的一项研究认为，土地财政是地方政府收入的重要来源之一，土地招拍挂政策实施以来，地方财政收入的一半来自土地出让收入。土地财政已成为很多城市地方经济发展所依赖的模式。在可预见的未来，只要土地招拍挂制度不变，土地财政模式很难被打破。地方政府有动力少卖地但卖高价，但很难有动力多卖地且卖低价，其结果是使得土地供应始终偏紧，价格偏高。形象地说，这是一种“水龙头效应”，水源本身并不匮乏，但各地方政府始终在严格控制水龙头的流量。

在本次全国土地出让收入高增长数据公布之前，一份名为《2009年中国土地出让金年终大盘点》的报告，已经给地方土地收入排出了座次，其中杭州以1200亿元荣登榜首，其次是上海达到1043亿元，北京则以928亿元位列第三。而另有报道称，上海的土地出让金占到财政收入的四成。

一向以敢说话著称的地产界名人华远地产董事长任志强也从土地资源配置落后的角度，指出天价土地不断产生的原因。任志强以北京为例分析，当北京市提前11年完成了总体规划中人均GDP1万美元的目标时，同时人口增加也提前十多年超越了总体规划的城市人口容纳指标，但土地等其他资源的配置却在按原来的规划而供给，不但形成了严重的滞后，也加大了人口资源的矛盾，当然也成为住房建设总量与人口增长不匹配的重要原因，天价的土地大约会成为一种常态。

面粉贵则面包自然便宜不了，房价逐年呈阶梯状上涨的背后，主要是地价的过快上涨。研究认为，2001年至2008年间，全国土地价格和住房价格总体上呈上升态势，地价占房价的比重也逐步提高至28%，一、二线城市地价在房价中的占比更高，平均达到35%~38%。

因此，若要遏制房价过快上涨，除了打击投机、捂盘等行为外，更要从土地的源头加以治理，近日大龙地产“地王”的被收回，是“杀鸡骇猴”的一记重拳，但逐渐增加土地供给或许是一剂更为有效的“良方”。1月初颁布的《国务院办公厅关于促进房地产平稳健康发展通知》中就要求，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大五类住房的建设用地供应量和比例。并要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

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