宜宾房价是否深度下挫？

宜宾楼市投机成份少？

11月15日，莱茵河畔·玉龙湾开盘，由于玉龙湾推出了以信雅股票抵房的销售策略，而一些股票持有者为了兑现，将手中股票以7折甚至更低的价格出售。宜宾房产业内人士分析一些玉龙湾购房者变相享受了7.5折的购房优惠。如此大的优惠是否会引发其它楼盘跟风，使宜宾房价出现深度下挫？

在记者采访中，多数开发商认为，宜宾的房地产投资和投机成份较少，投资性买房受到打压，没有影响到实质性的刚性需求，而整个市场的需求量仍然很大，因此对宜宾楼市报以乐观的态度，即使市场观望气氛浓，仍不会出现房价大幅下滑，因为宜宾市场主要是以自住为主，而且与四川其它二级城市相比，宜宾房价还排在靠后的位置，和宜宾的消费水平和经济总量不匹配。

在某房产公司上班的杨先生对记者说，现在公司对外宣称，统一口径都是很乐观地认为宜宾楼市并没明显受到全国大形势的影响，而国家的相关政策对房地产业的恢复又很有利。“宜宾楼市的冬天，虽不能说有一个很确切的时间，但时间应该不会持续很久。但实际上，从我们内心来讲，对宜宾的楼市还是有很大担忧的，并不像是表面上的那么乐观。”

据《宜宾晚报》11月19日报道，宜宾县一开发商资金紧张,业主遭遇退款难题。宜宾县柏溪镇居民曾某反映，他原在宜宾华富房地产有限责任公司开发修建的滨江花园预购了一套住房，交了选号费3万元、选房费5万元，后来，该公司将整个项目转让给了其他开发公司。一名知情者说，滨江花园因公司没有资金安装水电气等相关附属工程，已经停工半年左右，不少购房户都有意见。现在，曾某的预购房不能购买，资金又难以退回。

宜宾楼市冷场

宜宾融信房产公司总经理张健川认为，近几个月宜宾的在售楼盘总体成交量逐步下滑，究其原因主要是因部分城市的房地产市场价格不稳定因素，大部分待购客户都等待着这样的不确定的降价过程，而购房者又不能明确的看到价格的底线，因此多是观望的态度，所以近几个月的成交量也有所萎缩。总的说来，宜宾的房地产泡沫成分很少，有不少开发企业采取降价优惠等方式来吸引客户，但实质性的效果不太明显，在目前的情况下，价格其实并不是成交萎缩的真正原因，主要还是由于大的房地产市场环境的影响，再加上来自国际、国内金融危机的冲击，可以说整个市场的经济都不景气，而不单单是楼市的不景气。

“全国楼市都在过冬，宜宾市场也不例外。然而这个冬天，只是相对而言，相对前一两年的市场来讲今年的市场确实有些冷清，而近期政府也出台了一些政策来刺激房地产消费，鼓励客户理性购房。当然市场信心的修复也需要一定的过程，不可能立竿见影，所以需要开发企业和政府方面同时都对购房者进行正确的引导。接近年底本来也是楼市淡季，加上前阶段市场低迷因素的影响，宜宾的楼市也将面临这个寒冷的冬天。而开发企业面对这样的市场更不能失去信心，应做好充分的心理准备。”

宜宾楼市冬天不太长？

“国家的政策，按市场的惯性一定会影响到宜宾，只是，宜宾的市场总是比全国大市场落后一拍。那么这种惯性就表现为当全国形势好的时候，宜宾不能马上变好，而当全国的形势变坏的时候，宜宾市场不可能马上变坏，但是，它终究要受到市场的影响。关键是市场形势影响到很多人的购房信心和购房时间的选择问题。这种观望心态造成了开发商和消费者的博弈，而国家的形势和宏观政策又加剧了这种观望。”而张健川则认为这些利好政策，不管是对消费者还是房产企业，都是一种信心和鼓励，但目前的效果不会体现得那么快。

成都链生投资咨询公司CEO何亚川说：“宜宾楼市回暖是肯定的，随着政府一系列强有力的举措，明年应该会有明显改观。房地产行业很大程度上依托于宏观经济层面，我相信，政府还会陆续出台针对性更强、力度更大的调控政策来影响、稳定、发展整个大的国内消费市场，这里面肯定也会包括房地产市场。”

“宜宾的房地产市场将会逐渐乐观起来，我认为春节前后将是市场回暖的重要时机，宜宾作为三线城市和其他一、二线城市不同的是房地产市场一直不存在泡沫成分，房价也没有存在虚高的情况，只是因为大环境的影响而陷入了这样一个看似萧条的局面，而目前国内的其他城市的回暖迹象已有显现，中央也在鼓励各地方政府出台更大力度的救市措施。因此，宜宾的房地产市场不可能逆势愈发的下滑。回暖需要过程，而且是延续渐进的过程，那样才有利于市场的正常发展，正所谓冬天过后是春天，这个冬天，我们有理由相信不会太久了。”张健川认为。

楼市回暖？

宜宾市场的好转要取决于成都和全国市场的好转，影响估计应该在全国或者成都市场变好后的3到8个月之内，但现在全国市场什么时候变好还不知道。过去，许多人包括一些策划人士都觉得市场销售好是自己的功劳，有些开发商也认为，房地产开发不过如此，只要有地，就能赚钱。实际上真正的功劳不在于这些人，而在于市场的宏观调控。有一种观点认为，奥运会之后才能判断出市场形势，市场大行情好的时候，很难检验真正的水平，现在才是检验真功夫的时候。

也有一楼盘的策划经理说，8月份他们的楼盘居然连一套房都没有卖出去，之前每天肯定都会有人买房子的。“目前很多城市在一系列的房贷新政发布后，整个大环境市场的销量已经有所回升，北京、成都、上海等城市的楼市回暖现象尤为突出。近期政府的言辞中提到，房地产是中国国民经济的支柱产业，而房地产市场的健康发展也是带动全国经济发展的重要因素，因此在政府的宏观调控和各开发企业的正确引导下，一定能营建一个健康的、持续的、稳定的市场环境。

通过刺激房地产消费，拉动内需，尽量保持宏观经济的稳定发展。因此春节前后将是房地产市场回暖的一个良好时机，而开发企业在此刻更不能松懈，树立良好的企业信誉，形成良好的市场口碑，打造更高品质的居住环境，制定合理的价格，给自己信心，也是给消费者树立强大的信念，从而保证房产市场的正确走向和市场的回暖。”

明年宜宾新盘少？

推出新盘，要是在平时，并不是一件特别引人注目的事情，宜宾市场每年都有几个大面积楼盘推出。可在房产走势严峻的时候，楼市的一举一动都特别地引人注目。现阶段，几个楼盘推出的特惠房，一口价房，股票转房等，让大家感觉到价格的下降空间似乎已经在打开，宜宾的房价已经在降了。在本土论坛上，一网友发贴子出售位于梦想和居的房屋，网友们普遍觉得在这个市场形势下，居然都敢标价3200元/平方米，“2200元/平方米，都还要看有人愿意买没有？”有网友跟贴。

到目前为止，宜宾市场上已经囤积了近5000套的房屋没有卖。这5000套是以房管局公布的数据，只统计已取得商品房预售许可证的楼盘。现在已推出但还没有取得预售许可证的滨江国际、外滩壹号等楼盘，还有3052套的房源。明年，预计西区还会推出3个以上的新盘，而在白沙鼎业、树高、金发等公司有近400亩左右的地块将推出新盘，还不包括今年年底或者明年初推出的新地块，这些楼盘，在整个宜宾市场上会形成怎样的态势？

新产品冲击市场

对于变化市场的应对，很多明年将推出的楼盘也在调整开发思路。“对于消费者来说，投资和消费信心会随着国家宏观举措逐步加强，这个观望期不会太久。作为企业来说，我个人觉得不存在观望期，应该是调整期、准备期、蓄势期。把企业内部、外部的工作认真梳理，把企业营销推广体系仔细研究，把团队带好，把产品做好，这样才能有准备的把握住市场变化带来的强大机遇。”

“万科把家庭生命周期分成几个阶段，然后再根据客户的家庭生命阶段把项目分成5大类13小类。”但宜宾没有万科，宜宾开发者对市场的看待是怎样的？新推出的这些楼盘，以怎样的品质来吸引消费者购房？“重要的是产品要贴合市场形势和需求，宜宾还有很多市场空白亟待开发，很多购房者的真实需求没有得到充分满足，在市场出现疲软之时，推出满足客户人居需求的产品，是房产开发的新思路。现在这个时候，紧凑型、小面积户型肯定要好卖一点，那在开发的时候就以紧凑型、小面积户型产品为主导，这样总能迎合市场需求，就会有市场。”何亚川给记者分析了公司所代理的长江国际青年城项目如何应对房产走势的策略。

先确定客户再开发

上周六，江安县一楼盘开盘，开发商是新近成立的宜宾美景置业有限公司。在这个楼市冬天，该公司总经理张莉女士在接受记者采访时表示，因为江安具体的市场形势不同，“冬天”一词，对该楼盘来说这一说法不成立。“这个项目主要是配合江安人才战略的打造，项目客户的主体是工业集中区的人群。楼盘共329户，一是要解决当地拆迁人口的安置，大概有2000多平方米，另外为江安工业集中区中干以上的人才战略解决住房，大概是180套，剩下的100套左右房屋用于市场销售。”

而谈到整个宜宾房产市场形势，张莉认为，从大势来看，全国各地都是弥漫着一种观望气氛，说到底就是一种衰退。但对于小势来讲，楼市近期肯定是会有起色的，但出现太大的起色是不可能的。实际情况下，在有可能出现了一点起色后，但很快就会衰退下去了。”

张莉表示，对于刚进入房产开发市场的美景置地会以项目为主导，而不会去盲目开发。“在满足客户需求的前提下，才来进行开发。首先确定一个较为稳定的客户群，在此情况下才会去开发。”

而对于明年将有房源推出的外滩壹号，张建川认为，房源的多少我们暂且不论，各个楼盘都有各自的消费群体，各楼盘也有各自的特点吸引客户。目前各开发企业都使出浑身解数，占领一定的市场份额。开发企业只有通过诚信树立良好的市场口碑，通过打造更好的产品来适应消费者的需求，充分的发挥自身的优势来吸引观者的目光，这样才能在竞争中立于不败之地，在市场竞争日益激烈的今天，优胜劣汰也是很正常的。”

救市新招

“不降价联盟”？

据有关媒体报道，近期，沈阳出现了由沈阳的房产协会出面组织，有72家房地产商联合组建的“不降价联盟”，公开宣称在一年之内不降价。

央视《今日观察》评论员何帆认为，对于消费者来说，现在消费者多了种选择，那就是保障性住房。4万亿的中央投资里很多都会落在保障性安居工程上。现在这两个市场之间是在竞争的。过去房地产商可以完全大声说你爱买不买，现在是轮到消费者说你爱降不降!你降价了，我才买，你不降价，我就不买。

救市语录

朱中一：“房价大跌最大受害者是地方官员”

11月初，杭州市市委书记王国平曾公开表示：“房价大跌最终受害者是老百姓！”王国平认为，房价大跌，会导致土地市场进入不景气周期，随之而来的是政府财政收入的大幅减少，民生保障资金也会相应减少，引起失业增加、公共服务减少，最终必然严重影响社会稳定。

对于王国平的言论，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一近日接受相关媒体采访时，认为这无异于一种“公开恐吓”。他分析，楼市遇冷的最大受害者，其实恰恰正是一些地方官员，“房价下降，不仅仅意味着当地GDP跟着缩水，官员的政绩也要跟着缩水。在这种情况下，不排除某些为官之人，由于担心开发商走投无路，寄希望于‘盛世危言’，试图借此维持以往官商共赢、百姓吃亏的局面。”

张鸿：房地产的黄金期已经过去了

央视《今日观察》评论员张鸿在11月18日央视《今日观察》栏目中发表评论认为：房地产的黄金十年基本上已经过去了，房地产商要认清这个形势。从1998年房改以后，房地产商就开始挣钱，那是因为当时对商品房的定义不太清，让商品房承担了部分公共产品的功能。所以大家觉得商品房就和生活利益密切相关。但是现在有了保障性住房，商品房你就是商品。既然是商品，那么这种企业挣不挣钱，和地方政府都没有太大的关系。

（据宜宾《新三江周刊》）

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