“入会”：宜宾购房者的选择题

由于昌谊房产公司出现“天池花园二期退款风波”，“入会”一词在宜宾房产市场突然变得敏感起来，这仅仅是一次“意外事故”，还是迟早会碰上的“礁石”？对于“入会”，购房者和投资客都需要认真思考和分析。

入会，宜宾楼市很普遍

据宜宾房产营销人士介绍，入会其实就是开发商在拿到楼盘预售证之前为了推广该楼盘所做的一个营销手段，他们想在开盘前先预留一部分客户，因为在他们还没开盘的时候，有其他楼盘开盘，而这时他们有这个入会的推广方案就可以留住一些潜在客户，因为楼盘入会的购房优惠政策对于很多客户有不小的吸引力。

入会这种形式，是大多楼盘在推广的时候都会采用的。交纳一定数额的入会费后成为会员，在该楼盘正式取得预售许可证后在与之签订正式的购房合同时，按所交会费的一定比例将得到优惠或打折。在走访宜宾城区各在售楼盘后，发现有的楼盘在开盘价还未定出之前，已经定下了会员价，入会会员交纳一定数额的入会费，以会员价认购所选房屋。该楼盘置业顾问表示开盘价绝不会低于会员价，“既然是会员价，肯定是内部优惠价，是最便宜的。不过，到时候开盘价真是低于会员价，你也可以不买，要求退款就是，我们还会付给你一定的利息。”

一位从成都到宜宾操盘的营销代理公司策划人员，细数了一下宜宾新楼盘，发现除了鲁能集团开发的楼盘，其余几乎都推出了“入会”购房优惠，入会金从3万到30万不等。

入会，开发商的融资渠道

对于开发商采取入会方式蓄客，除了有营销价值，更重要的还是开发商的融资渠道。其实房产开发除了开发商自有资金和银行贷款，民间融资也是其资金的另一个主要来源。由于房价带来的地价攀升，宜宾南岸、中坝等地段的地价都在近200万/亩左右，一块上百亩的地块就需要上亿的资金，而银行贷款在现有政策下，没有完清土地款是从银行贷不到一分钱的，这就很考验开发商的资金和实力。据房产业内人士透露，宜宾开发商普遍自有资金和实力并不是很强，记者也曾听过有开发商抱怨，宜宾调整规划使宜宾开发商错过了房产行业壮大的黄金时间，让宜宾开发商缺乏实力，很少有开发商能在付清土地款后还有大量的项目开发资金，只能靠“入会”等手段解决资金紧缺困难。

宜宾某房产公司策划部经理曾经对宜宾楼盘普遍存在的入会现象，发表了自己的看法。他说，宜宾和其它大城市的房产市场相比还存在一些差距，比如入会问题，在成都等城市是不允许这种房产运作方式，但在宜宾却成了一种常态，说明宜宾城市太小，开发商善于勾兑，其实这样对这个行业来说是不规范的，而且也是行业不平等竞争。

入会三大诱惑 房价超优惠

之所以人们接受“入会”这种形式，与房子走俏，房价节节攀升有关。房子走俏的时候，供不应求，迟一天出手可能就意味着买不到中意的房子，而面对房价的不断攀升，早一天下手也许就意味着节约几十甚至是上百元每平方米的房价款。在房子走俏，房价暴涨的形势下，尽管开发商刚刚拍下地块，购房者面对的还是一片荒地，也就“自愿”为未来的房子“入会”。

家住江北的王女士2006年在南岸某楼盘刚刚拿到土地的时候，便缴纳了18万的入会款，开盘时不仅享受了400元/平方米的购房优惠，而且优先选到了小区内位置和楼层都不错的住房，而她的兄弟由于没有入会，房价不但比自己高400元/平方米，而且房子的位置和楼层都不如自己。

优先选好房

某新楼盘推出的入会优惠条件为，交5万元入会费，签认购合同的时候优惠50元/平方米，最高交30万元的入会费后，则可享受300元/平方米的优惠。不仅如此，入会还拥有优先选房权。而在西区一售楼中心，楼盘多层已基本封顶，其高层电梯公寓还没有开始修，已经可以以入会的形式认购，不仅可以享受相关的优惠，而且也特别提示选房顺序按“入会”时间先后来选取。

享受高利息

入会，也意味着高额的利息回报。在昌谊公司与一位二期会员签订的入会协议上，会员入会后如果退款，公司除退还本金外，还将支付7.2%的年息。如果会员要房子则可享受2.5%的购房优惠。实际上，大多的楼盘都以这样的高利息回报和优惠措施吸引一定数量的购房者入会。

并且由于不少开发商都是政协委员或者人大代表，不少机关工作人员非常相信这些开发企业，参加开发商楼盘入会也就成了一些机关工作人员的投资方式。机关工作人员陈女士在2006年南岸一开发商开发的一个新楼盘入了会，当时开发商对入会者给出了15%的年利息，而同期的银行1年期定期利息才百分之二点几，对于没有其它投资渠道的陈女士来说具有很大的吸引力。陈女士投入了18万入会款，陈女士说自己没有其它的投资渠道，而且对这个开发商非常熟悉，这家开发商在宜宾口碑也不错，而且自己单位的领导都入了会，这种投资应该是让人放心的。

今年一家开发商以18%的利息吸引入会，王女士认为现在股市低迷，而且去年炒股已经让自己体味了股市凶险，股市走强的时候赚的多，但如今股市低迷让自己不但把赚的钱都吐出来了不说，连投资进去的本钱都赔掉不少，还是入会这种投资比较稳定，开发商说好了利息，到时候利润是有保证的，虽然房产市场不好，但开发商买的地是卷不走的，不像股市投资谨防血本无归。

入会其实就是变相集资

“交入会费肯定是违法的。”房管局一工作人员告诉记者。“在楼盘未取得房屋预售许可证之前，收取任何一笔费用都是违法的。”一般情况，遇到有交入会费这种情况，关键是你不要去支持他的这种违法行为。而现在的关键是大家都知道入会这种形式是违法的行为，但也有业主主动要求入会的。绿洲家园那次，在得到消息后，我们要求公司马上停止收取入会费，但现场有业主说，你们最开始要求交入费会，现在我们带着现金来了，你们又不收了。最后只好让公司把时间放宽，收到下午5点钟为止。

昌谊公司一位工作人员也称，入会这种方式是现在很多开发商都在用的，本来公司也并没有搞这些入会这种形式，并且一期项目也没有采取这种形式。一期房子卖完之后，有业主主动找到我们，要求入会，公司才采取了收取入会费这种形式。而昌谊二期业主林先生否认自己主动要求入会这一说法，他说入会是楼盘自己的活动，当时想着公司也拍得了地块，也是本地的公司，也就交了入会费。“交入会费，其实就是一种变相集资。现在民间入会的利息是3分，是银行的两倍，但现在银行贷款不好贷，也就只好采取这种民间入会的形式。现在像有些楼盘，是以买商铺的形式进行的，但它的确又有商铺，不可能不让它卖，这纯粹是钻了法律的空子。”

“总的来说，开发商抱起钱走的情况有，但是很少。地都拍了，开发商也不可能就这样跑了，本地的开发商，有多大的实力、财力大家都是清楚的。”房管局的工作人员称。但宜宾因入会费而起纷争也时有发生，只是大家对入会这种形式太习以为常了，根本不会想到也会有风险。

“昌谊二期退款那个事情，是个案，纯属家庭原因，是家庭成员内部争财产嘛。”24日房交会现场，房管局设立的政策法规咨询点，一位工作人员说到。

楼市走低的时候看入会

在当今房地产的大形势下，楼市低迷，购房者可以选择持币观望，入会的火爆场面或许会有所降温，但不表示今后不会再延续。

在成都房交会期间，乘坐看房直通车前往中海·翠屏湾看房时，坐在记者旁边的林小姐指着窗外的正在施工中的楼盘感叹到；说不定这些就会成为烂尾楼了。做金融工作的她，对未来的经济形势不看好。实际上开发商卷钱跑的新闻也时常有发生，在宜宾也曾发生了业主入会后没有得到房子的案例。

虽然已从昌谊公司领回了当初所交的5万多元入会费，林先生还是对这两个月来的遭遇唏嘘不已，钱是安然无恙地回到了自己的口袋，但在这两个多月里面担心要不回钱，耐着性子等公司的回复，其中的艰辛难以言说。“讨这笔钱真是太苦了。一有空就往售楼部跑，工作也不工作了，天天为这钱发愁。公司承诺一定会退，但没有说具体时间，能做的也只能等。以前没有想过入会还会遇到这样的事儿，现在想想要是真的发生开发商把钱卷走了的事，后果才严重啊！”

一位房产行业业内人士对目前宜宾楼盘存在的“入会”现象提出了“要当心”的建议，他说“入会”在以前都是让购房者和投资客尝到了“甜头”，但“入会”决不是只赢不输的投资“馅饼”，原来不出现问题，不代表永远都不出现问题。现在房产市场已经出现了转变，原来由于整个房产市场处于上涨的大行情，购房者和投资客“入会”等到的好处是分享了房价不断上涨的利润，现在房价不跌都不容易了，特别是房产交易的观望，会使一些开发商出现运作困难，尤其是资金链的考验，一旦资金链出现问题，楼盘无法继续建设，“入会”承诺的一切优惠都会化为泡影，而且能否讨回“入会会费”都很难预料，在目前市场处于“拐点期”，“入会”一定要谨慎。

入会 要看开发商信誉

“入会的时候，有的房产商与业主签订入会协议，而有的开发商仅仅就只是给会员打一个收条。”就算是签订的协议上也注明是“自愿”入会的，属于购房者的自愿行为。某楼盘，除与会员签订“自愿入会协议”外，还额外有一个补充协议，此补充协议要在双方已签订补充协议后才能由会员带走。一旦出了事情后，购房者往往向房管局寻求帮助。但房管局一工作人员称，房管局只是一个二级机关，是建设局下面的一个部门，建设局都没有执法权，更不要说房管局了。如果发生了这类的事件，将由公安局的经侦部门或交执法局负责，房管局没有侦查的权利。所以购房者在交入会费的时候，要清楚公司的实力和信誉，选择有实力、管理规范的公司，对于有官司缠身或者出现过商业纠纷的公司一定要谨慎。

另一位房产人士认为，对于“入会”利弊主要看自己的需求，重要的是要学会规避风险。不入会不仅购房会比别人多出购房款，而且在现有楼盘营销模式下，还会丧失优先选房的机会，毕竟对购房者来说，节省的房款还是非常可观，而且也不是每个开发商都会出现资金链问题，但选择入会时一定要考察开发商的信誉和实力。

（据宜宾《新三江周刊》)

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