宜宾房价：从暗降到明降的必然

萧条行情下的宜宾楼市

近期，有消息传出宜宾有开发企业开始减员，有知名开发商的员工工资缩水到几分之一甚至十几分之一，虽然可能是临时缩水，但这“临时”临到何年何月，谁也不敢妄言。

前些天的住博会之后，有媒体说成交达到1000套之多。想想目前以成都这样的市场容量和规模，数天之内的成交量也不过百十套；而宜宾一个展览就消化上千套，那么何不再开几个会，宜宾楼盘直接脱销……一句话：“空了吹”。

当前的经济环境下，专家给我们的建议是捂紧钱袋，所谓“现金为王”。无论是股市还是日常消费，多关注少出手，是专家们给我们提的醒；至于楼市，恐怕除了救市的政府和“屁股决定脑袋”的“御用专家”以外，大多数明白之人应该都形成了“观望”的普遍共识。

就宜宾而言，房价成为一个“社会的问题”，除了咱们的保障性住房千呼万唤不出来等等诸多问题以外，还有就是房价太离谱。既然是一个离谱的房价，就必然会有一个从暗降到明降的过程。有人不同意“离谱”这个词的概括，但拿得出手的理由就是周边城市很多都高出宜宾一大截了，所以“宜宾不贵，更没泡沫”。这就好比说在一个混乱的社会里，大家都在杀人放火，相比之下，小偷小摸的人就觉得自己很高尚——很明显，这样的论据是荒谬的。

……

这些都是过去的争论，不再有实质性意义。现在，我们来分析一下当下的宜宾房价：

分析>>

成本：决定不了房价

宜宾日报曾有一篇文章，试图从成本的角度去分析宜宾的楼市走向。之后，各界观点认为其成本分析得有问题，一方面购房者认为成本虚高，另一方面开发商则认为其成本列低了“没有那么高的利润”……

但笔者认为，成本分析是看不出楼市趋势的，几乎毫无意义。

如果市场规律真正起作用了，成本与售价之间只有相关性而无必然性，也就是说，你成本再高咋啦？房价令购房者承受不起，一样的扯淡——再高的成本也只有用于自我欣赏、顾影自怜。相反，就算成本再低，房价也不会简单地使用落后的“成本加成”定价法，在成本之上添点利润就卖房。再者，要计算宜宾房价中的“利润含量”，只需回忆一下当初地王诞生之时，相关楼盘猛涨了多少钱，而这涨上去的上千元是否回落了？如果目前宜宾的房价只是“微利”，那假设当初地王不来，没涨那1千元，是不是意味着这些楼盘亏损严重？

一句话，房价上涨时，成本不是涨价的绊脚石；在房价看跌时，成本也形不成降价的防火墙。

“宜宾不存在泡沫，因此房价不会降”一直是很多人的观点，并试图以此强撑宜宾房价。那么让我们先来看看宜宾房价是否合理的几个指标吧。

租售比：投资价值在哪里？

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，用于判断住房是否具有长期投资价值。因租房是以套计而非平方米，故为了直观，在此以总面积和总价进行计算。

以南岸东区某楼盘为例，100平方米的两居室，毛坯房总价在35万左右，加上简单装修4万元，1万元家具电器，总价40万方可入住。但这一区域目前的租金，乐观估计能达到1000元，已经很不错了。那么简单计算得出，南岸东区的租售比达1：400！在发达国家正常的房地产市场中，租售比一般约为1：200，需要注意的是，发达国家市民对房租的承受力，远非宜宾所能比拟。宜宾能承受1000元房租的房客，决不是大多数。

也就是说，这样的房子，早就不具备投资价值——不算资金利息、物价因素的情况下，买一套房要出租400个月即33年，才能收回成本，而且这还仅指全额一次付款的情形，如果搞按揭，还要多付按揭款一半左右的利息，这块成本又是10万元左右。

空置率：哪来那么多的“刚需”？

空置率主要用于判断住房是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置。房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过10%的警戒线即为严重空置。至于宜宾的空置率，尚未有权威数据发布。而以交房2年以上的南岸某楼盘为例，笔者直观目测的亮灯率小于30%。也就是说，除去正在装修的、出差旅游的、不爱开灯的、窗帘太厚的……保守估计，空置率也达到了30%，是警戒空置率的3倍！

刚性需求一直是房价上涨的冠冕论据，但从目前救市的举措来看，降息和降低首付比例、减税等都似乎更倾向于激活投资和投机者的购买欲望。真正的刚性需求量，就是目前各地仍在这样的行情之下顽强成交的那个量。如果真如某媒体所说，宜宾住博会的成交量达到上千套，那就说明宜宾的刚性需求很旺盛，完全可以再涨1千元。

房价收入比：酒都居民很富有？

联合国人居中心的标准认为房价收入比不应超过3：1；世界银行的标准认为房价收入比不应超过5：1，否则，房地产市场就会停顿。也就是说宜宾居民住房消费是否存在可持续性，宜宾的房价收入比最多不能超过5：1。2007年，全市在岗职工平均工资是19420元；不算下岗者家庭，如果一家人有2人上班，把工资不吃不喝，可以存款38840元。完全用于购房，购一套100平方米的住房，以2800元每平方米计算，毛坏房总价达28万。一个家庭不吃不喝，不看病不送孩子读书，都要7年多，而前提是房价就存留在2800元不动。

从以上世界通行的三项指标来看，宜宾房价有无泡沫？笔者在此无须多言。

有人说：“如果社会上80%的人可以买得起房子而我买不起，我会痛恨我自己没用。但是80％的人都买不起房子，就是社会的问题。”

虽然我们周围的房价三项指标一直严重偏离正常轨道，为什么我们的房子依然供不应求呢？用郎咸平的观点，就是因为市场上溢出了大量的“虚拟资金”，包括贪腐资金、民企投资环境恶化而闲置下来的资金、亲朋间融资三部分。这三股资金一直支撑着高高在上的房价，以至于2005年国家出重手甚至放出“房价暴涨将问责地方长官”的狠话，依然无法将房价降下来……

但这些支撑因素，与百姓的真实需求是两回事。要长远支撑宜宾房价，永远只能是大多数自住者的现实购买力在起作用，绝不是炒房者。就像普洱茶的终极功能是喝，房子的终极价值在于居住，附会太多的外在功用，都是忽悠人的。

供需：供过于求的逆转

据业界测算，成都的现有的存量房在不开建新盘的情况下足够卖上3年，其他城市更甚。另外，这么多年的投资和投机者将会“吐出”大量的“二手新房”；第三，前几年各地疯狂拍出的地块，虽然目前救市政策允许其分块开发，延期付款，但开发商也不可能任其荒废，该开发还得加快。这是供给面。

著名房产评论者“牛刀”认为，从需求面上看，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。我国小学在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。这种人口变化的趋势，必将传导到住房消费中去。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。

思考>>

暗降+明降：回到2005年？

国内流行的判断是，中国房价将跌到2005年的水平。宜宾购房者回顾一下那时的楼价，心里应当大概有个谱。

有专家估计，中国楼市要到2010年才可能回暖。另外还有测算显示，若以西方国家月供收入比40%的水平衡量，中国核心城市的房价目前存在40%到60%的下跌空间。宜宾呢？存在20%到30%的下跌空间，是极具可能性的。

9月24日，中国人保资产管理公司发布的报告，中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期——中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和今年次贷危机爆发前的美国。因此，有观点认为房价下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌；其次，下跌将是长期趋势；其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。

在供求关系逆转的情况下，什么力量也难以阻止这种下跌。由于长期房价高企，蚕食了民众购买力，支撑房价的基础已经不复存在。实际上，各方迫不及待救楼市的焦躁感，正反映出他们对楼市即将深度调整的恐惧和担忧。

市场不相信眼泪。这话对购房者适用，对开发商而言同样适用。作为购房者，认清关于房地产的真问题，永远比道听途说更为重要。为什么大多数的彩民和股民，都是带着希望进去，带着失望出来。而为什么在房价下行的这个关口，还有人傻到试图让开发商按照降价后的房价退房款？就是没有看清楼市的真问题。

现在宜宾楼市的真问题就是：广大居民的购买力决定了，它的价位不可能继续呆在现在的水平。因此，据宜宾某房产界人士的观察和了解，某些楼盘在地王诞生期间涨上去的部分已经有所回落；而西区某楼盘目前的“性价比很高”……可以说现在各楼盘处于一个明稳暗降的阶段，至于何时开始将羞答答的降价行动，转变为大张旗鼓动的明降口号拿上桌面，只应当是个时间问题。这是一种必然。

说明：上期“二弹房势”《宜宾救市良方：无为而治谓上策》一文中，关于房价上涨100元后的收益计算一段，有一个假设前提，即假设上涨100元之前的房地产商处于非亏损状态。而在房价上涨的行情下，这一假设前提是成立的，因而未在该段中特别注明。当然如果上涨100元之前房产商处于亏损状态，则企业所得税等部分项目应扣除亏损额后计算。特此说明。

(据宜宾《新三江周刊》）

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