宜宾地王重拍猜想：07地王 08必死？

真可谓：“寡妇”门前是非多，谁愿染指“二手货”？

业界>>
遭遇阻工太正常？

侯女士，时任参与地王地块争夺的某开发企业策划经理，对地王地块格外关注。她认为，是否净地拍卖公告上作了说明，而上一没交钱，政府有理由不交地。

“阻工？太正常了！农民本来就是这样，征了的地，赔了的钱，过两年不开发，照样种菜，照样得让开发商赔钱。比如，以前鼎业兴城也存在这种问题，由于长时间荒芜，农民种上树，树长大了也要赔钱。宜宾还有很多开发商都遇到过这样的事情，太多了，鲁能的、怡安碧竹（山庄）等，太多了。”

“这种阻工很正常，比如说村民觉得自己没有得到相应的赔偿，或者是反悔觉得赔偿少了，或者是其他原因，都会找很多理由来阻工，为的就是能拿更多的酬码而已，我觉得上一应该多收集这方面的证据……”

会不会流拍？

有信息显示，当地村民可能会出现阻工情况，这是否会影响拍卖成交价，甚至使其流拍？

对此，资深房产策划人张汉明先生认为，第一，既然此地块曾为宜宾地王，那么开发商将对其期望很高，当地农民也会因此认为该地是块名副其实的肥肉，搬迁成本势必会水涨船高；第二，该地块从地理性质来讲，确实是块风水宝地，背山面水，但是客观来说，配套设施还远远跟不上，这也将增大开发成本。从以上两点来看，开发商应该谨慎竞拍。

而从地王旁边地块施工情况来看，此地块的地质状况令施工成本大增，是否影响举牌者叫价呢？张汉明的观点是：“如果因为地质原因增大施工成本，理性的开发商应仔细考虑，我想应该会影响举牌人叫价”。

记者：去年宜宾11月拍卖了中坝地块地价每亩340万元，由于拍得者福建上一房产至今未交纳土地款，政府将收回此地块于7月16日重新拍卖，会不会拍出低价？

张汉明：7月16日重新拍卖，是否会拍出低价，现在不好说。但是340万/亩的价格，确实有些疯狂。去年，整个楼市全疯了。过去，投资者总认为只要有地就能变成钱，而从地王事实来看，并非有地就能变成钱。

记者：340万的地王，是否有泡沫？你认为多少才是其理性价格？

张汉明：泡沫肯定存在。按照这块地的现况，我认为理性价格应该在200万元/亩左右，如果规划将其定位为高档住宅，还可以在此价格上，加上50万左右，也就是说，此地块若为高档小区住宅，理性价格应该在240-260万/亩。

相邻地块 遭遇“地质陷阱”？

在地王区域，由于属于河滩回填造地，因此地质构造更具风险性。据业内人士透露，在该区域已经施工的项目，即有工程技术人员对桩基工程中遭遇的“孤石”难题，颇感头痛。所谓孤石，即在河滩冲积沉淀过程中，有一些直径数米甚至更大的石块混杂在沙层中，因而使当前比较常用的“冲孔桩”桩基技术（核实）遭遇难题，因坚硬的“孤石”容易造成技术人员对桩基是否触及岩层造成误判，因此这类地质比纯沙土地质更具“欺骗性”从而增大了施工的难度。如果修建高层，桩基问题更将是影响造价和工期的主要障碍。

据一位曾在此区域施工的知情者介绍，一根冲孔桩曾耗去3个多月的时间，花费上千万，每天只能有10多厘米深的施工进展。平均每根桩达30米深。而另一地块，据称开发企业施工后为此叫苦不迭……

因此，这样的地质构造，是否会影响地王的拍卖竞价，值得业界关注。

价格：每亩200万左右？

成都链生投资咨询有限公司总经理何亚川在接受本刊记者采访时说，地王如果说重新拍卖，土地款将减少1.5个亿，那么，这也是市场目前认可的合理的价值。这样第一是机会平等，第二是价格平等，也是价格回归到原来的价值。

何亚川认为，地王拍卖可能的价格，第一要看参与者的资金实力情况，第二要看拍卖的付款条件。成都市可以出台延缓付款的政策，那么宜宾市也可以出台这样的政策。要看参拍企业对这块土地价值的预期和资金实力状况。如果我去参拍可能给出的价格应该是240万/亩左右。

在宜宾房产业界人士的一个QQ群里，业界人士给出的预测地价在270万/亩左右，而且认为现在的购房者已经开始成熟和理性了，如果楼盘没有足够打动购房者的品质，购房者不会轻易认可高房价。

思考>>
07地王，08必死？

击鼓传花，鼓声渐止……这是一场游戏，一场资本大鳄们才能玩的游戏，一场商人与政府的游戏：可悲的是，这场游戏，中国数亿房奴只能充当看客。

这场游戏愈玩愈大，越玩越疯狂。哲人说，欲使其灭亡，必先使其疯狂。

近日，北京某地产经纪公司总经理杨少锋在博客中写到，07年各大房地产企业引以为豪的“土地储备”，08年应该成为这些公司最大的包袱。“换句话说，07地王，08必死。”

在全国范围来看，地王收回重拍的先例并不鲜见，百度搜索结果达到8240条即是明证。但，在内地一个二级城市诞生如此显赫的地王，本身就不太正常，如今收回重拍，反倒是一种正常状态的回归。

对宜宾而言，地王收回重拍，实属偶然中的必然。那么，如果把曾经的地王比喻为一位妙龄美女的话，那么现在的“地王”只能算是一个被人抛弃的怨妇，能否嫁个好夫婿，还真难预料。

一方面，无论村民有无道理，对开发商而言，有争议的地块，毕竟会对自己接手后的开工进程造成无法预知的影响，在拆迁纠纷中政府手法多样，游刃有余，而开发商却是“时间就是金钱”，拖不起；另一方面，毕竟当下的房产行情，可谓波谲云诡，无可捉摸，以上述业内人士的估价而言，依笔者看来，仍然多少带有“当局者”对行情的祝福愿景，以及“身在此山中”的客套。

地王诞生之时，行情看涨，房价和地价一路走高；如今此一时彼一时，有谁敢接地王的这一棒，尚须不错的胆量。

从另一个角度来看，这无疑是开发商与政府之间的一场心理较量。京城有媒体称，“地产商急，政府更急”；“房地产现在很敏感，成交量大幅度萎缩，舆论也唱衰房地产，我们这里至少有一半以上的财政收入来源于房地产业，现在政府十分着急，有关领导也多次召集房产商开会研究对策，主要是想给市场增加信心。”而成都近期出台若干“救市”政策，足见政府对“第二财政”前景看空，颇为闹心……

这充分说明目前地产行情转熊，土地拍卖的游戏，并不全是有地必抢了。

疯狂，原本就不应是常态。