宜宾楼市开发有压力 找个好婆家

6月27日，本刊记者就宜宾楼市面临的问题和发展方向专访了成都链生投资咨询有限公司总经理、丽雅置地董事何亚川。

宜宾无法置身世外

5月28日，中国房地产及住宅研究会等组成的中国房地产测评中心发布《2008年中国房地产测评报告》，预测两年内三成的房地产企业将因无法拿到土地而退出市场，两成的房地产企业将因资金危机被吞并，三成企业艰难度日，只有两成的房地产商可以过上太平日子。这个情况是否也适用于宜宾的房产市场呢？

何亚川说，这样的情况主要是资源市场的或缺，其实这个观点一直都是这样，从二八定律来讲，永远都是做的最好的企业就是20%左右。从宜宾市场来说，和全国市场状况不会有太大的差别，因为中国房地产市场经过20多年的发展，目前已经是个高度开放了的市场。宜宾开发商要应对今年房地产市场的变化，还是应该坚持一个发展商要做好的三件事：开发一批；规划一批；储备一批。做开发不能现在开发完了就完了，不然今天开发完了，明天又做什么？

比如丽雅置地是个项目公司，但当初它获得的项目资源足够大，有足够大的资源，它的情况相当于开发了一批，还规划了一批，现在西湖湾开盘了，接着丽江湾也要开盘，紧接着我们将规划开发第三期。项目从开发到现在已经三年了，剩下的还能开发三年，如果时间到了三年后，项目全部都开发完了，丽雅手里还没有地，那样的情况就非常惨了。

如果开发商有地，但是高价地，怎么办？那只能是出让、合作来解决，解决的办法其实不外乎就是开的是什么样的条件。一个资料说目前浙江的房产开发融资成本已经达到月息1分的水平了，对地产市场来说，这样的情况是非常残酷了。对于宜宾开发商来说也是一样的，人无远虑必有近忧。一个开发商要想发展都必须考虑这三件事情。

开发有压力 找个好婆家

对于目前房地产市场的现状，何亚川认为宜宾开发商应对的方式应该是：第一，生存下来，首先从市场划分的3、2、3、2的类别来看，自己处于什么样的位置？在市场格局中找准自己的位置，才能谈得上采用什么样的应对之策。比如第一种无法拿地者，现状就要考虑不做房地产了，明天做什么行业？找好下一个自己能进入的市场资源。第二种没有资金的，不要被吞噬，要承认市场规律，按俗话说法就是：找个婆家嫁了，但要找个好的婆家。第三种，有项目缺资金者，应该练内功。第四种现在还生存得不错的，但一定要有危机意识。有可能今天别人的惨况，明天就是自己面临了。首先是要给自己做体检，究竟哪里病了？哪里需要修补？该如何修补？找准自己的位置才能对未来风险作出准确的判断。

外国政府也救市

成都政府出台了系列房产行业救市政策，宜宾是否也需要这样的政策？成都政策会给楼市带来什么样的作用？

何亚川说：成都这次出台对楼市的救市政策，应该理解为成都市政府从保障城市运营和从城市未来发展的角度采取的措施，而不仅仅是简单的楼市救市政策。因为房市、股市、车市、资本市场各自有自己的运行方式。6月13日由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，其中提出了一个最重要的问题就是：保持房地产市场稳定。为什么政府没有说稳定股票市场？而是稳定房地产市场？股票市场已经完全市场化，而房地产市场有60—70%的资金来自于政府的金融机构。如果房产市场按照股票市场的波动幅度波动，会波及国家金融市场安全，甚至是国家安全。

对于成都政府救市是否是外国诟病中国政府干预市场问题，我在长江商学院学习时的教授也讲过一个案例：在资本主义国家也同样存在政府救市的情况，依然有国家干预。美联储降息的问题，一家上市公司因为出现问题，将马上导致银行挤兑，美国政府也要救银行，但格林斯潘不能直接出手去救，但他通过金融业协会，召集所有纽约的金融机构董事长开会，向各位董事长说明，国家国民经济出现重大问题，现在国家需要大笔资金救市，如果不救整个国民经济会受到巨大影响，现在政府需要资金救市，但不能直接说是政府向银行借钱，最后各大银行自己表态出多少个亿，集齐所需的300亿资金救市。第二天，格林斯潘召开新闻发布会，对于国家出现的金融问题，国家没有动用纳税人一分钱，由金融业协会出资解决。

宜宾是否需要救市？

宜宾楼市是否需要救市？何亚川说，这需要宜宾政府来定，如果政府觉得日子过得还比较自在，他就会没有必要出台救市政策。为什么这么说，因为宜宾有五粮液，五粮液以及周边的产业链已经为宜宾市财政收入解决了75%的任务。而且他认为宜宾房地产市场供求基本平衡，市场很正常，健康，他就不需要出台救市政策。

出不出政策，出什么政策都是根据当地的具体情况来确定的，比如在绵阳，它是地震的重灾区，房地产行业也在关心，绵阳比都江堰损失更大，为什么市政府还不出政策，但绵阳市政府肯定有自己的考虑。宜宾出不出政策是市领导从宏观面判断这个产业发展的时候，是不是地震影响了这个行业，如果没有就应该顺势发展。

成都这次救市更多的救的是房地产市场的参与者，既有消费者也有开发商，还有金融机构和政府自己，这次推出的组合拳，对于给开发商的优惠政策，比如降低政府收取的一些费用，延缓土地款交款时限等措施，这样开发商在房价上有了下调的空间。政府出台救市政策是站在城市运营的角度，因为这个产业下去了，影响的不仅是这个产业本身，而将是一个产业链。

集体反思07疯狂

对于2007年的房地产市场，何亚川用“疯狂”两个字来概括，同时认为对2007年的疯狂一定要集体进行认真的反思，这包括购房者、开发商和政府。

何亚川说，成都6月18日挂牌的5宗土地，5宗土地都以挂牌价成交，其中一块土地为东大街15号地块，距离去年成都8800万元/亩的地王直线距离不超过800米，成交价仅1200万元/亩。这说明人们对整体市场的预期已经下降，人们对这块地产品未来定位和发展商自己的定位。目前由于要素市场的参与者受未来市场信心的影响，现在只要有摘牌就行，原来是必须要有三家以上进行举牌，甚至中间找一个“托”，把地价举高。这是市场发展的自身规律，这是资源市场逐步回归理性的一种表现。

2007年的房地产市场肯定可以用两个字来总结“疯狂”。2007年的整个房地产市场是完全的疯狂，那个时候人们不问环境、不问地段、不问地块大小，只要是地就抢，疯抢。消费者只要是房子，无论如何托关系都要买一套，房子在哪里也不知道，几楼都不晓得，反正先买一套。适不适合自己，是不是自己需要的，统统不管只要有钱先买一套。已经完全丧失一个投资和消费的理性。所以今年包括北京、上海、成都、绵阳都有地块流拍。政府如果把今年土地价格放在去年疯狂阶段的成交价格上去比，那是错误的。我们要回到价值的本身，什么价值的本身，就是市场认可的价值本身。

房价年正常涨幅5—8%

何亚川告诉记者四川其它二级城市在2007年的基础上，总体来讲都是稳定的而且都是上涨的，只是涨幅相对于以前要低了，宜宾相对于其它2级城市来说要涨的多一些。宜宾这个市场，政府的作用一定是存在的，房价的年增长幅在5%到8%是比较正常的。

房产支持在配套

何亚川认为政府对房产行业的支持，首先应创造一个公平的环境，不能搞区别对待；第二，要给这个城市做政府该做的事情，比如城市配套建设，如果不是因为06年旅发会，宜宾要城市发展变化不会有这么大。所以宜宾最重要的在与观念的改变，只有城市配套更完善了，更有魅力了，房产开发才能得到更好发展。`

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