房价至少高估50% A股泡沫先于楼市破灭

他也提出了在价值高估时的操作策略，即看好指数型基金和商业地产。

高善文说，资产价格泡沫破灭“终究有一天会到来，并且不会太长。”

“我个人相信它也许不会拖过五年的时间，”高善文说，“但是否这样一个膨胀过程能够再持续三年，我个人没有那么强的信心。”

“可以肯定的是，股市泡沫的破灭会发生在房市泡沫破灭之前，”高善文说。

泡沫崩溃的两个条件

“静态地看，中国的住宅市场和股票市场现在应该是非常繁荣，存在着非常明显的泡沫。”他表示，A股市场市盈率的高估程度至少在一倍以上。(正常情况下，)“如果现在A股的水平是在3000点的位置，都不见得能支持住。在这个意义上来讲，我们有把握相信A股市场存在着非常明显的泡沫，它的高估程度很严重，至少在一倍以上。”

他认为，从住宅价格的情况来看，住宅价格的上升过程在全国范围之内应该确定还没有结束，“但是站在现在的水平静态地来看住宅价格的高估幅度，保守估计应该不会低于50%。”

他表示，对于一些局部地区的住宅价格静态去评估地话，如果认为住宅价格的高估程度达到一倍的话，“应该也不会是一个太极端的估计。”

他表示，“泡沫崩溃”要满足两个前提条件，一是中央银行外汇储备的增长过程结束了，甚至外汇储备的增长开始下降；二是在这样的背景下，人民币的汇率不再升值，基本稳定下来，甚至出现了贬值。

“如果我们观察到中国广义的货币信贷增长率开始下降，并且出现了持续时间比较长的下降，并且这样的下降带动了在信贷市场上利率出现了比较明显的上升，”他补充说，“那么资产价格泡沫的崩溃应该不会超过一年的时间，甚至不会超过六个月的时间。”

泡沫还将持续

高善文表示，上述两个条件到现在都没有看到。“我们没有看到中央银行外汇储备的增长过程停下来，我们也没有看到中国的信贷增长率已经出现了拐点，出现了持续时间非常大的下降。由于这两方面的条件都不具备，所以我们相信在未来六到12个月的时间里面，这样的资产泡沫的崩溃应该还没有进入倒计时，没有进入破灭和崩溃的过程。”

“无论是中国的股票市场还是住宅市场，尽管现在泡沫的情况已经比较明显，高估的程度已经比较严重，但是在未来6到12个月的时间里面，这一情况会变得更加严重。”高善文说，“股票市场的价格指数在趋势上很可能继续上涨，高估的程度很可能进一步恶化。”

“对住宅市场来讲，情况是一样的，并且很可能是远没有结束，”他补充说。

他表示，股市的高点和转折的时机无法预测，“很难排除”见到一万点的“可能性”　。

“从长期的角度来看一定会破灭的，但是不太可能在未来6到12个月的时间发生。”高善文说。

他表示，从非常长期的角度来看，“比如三到五年的时间。”中国正在兴起的资产市场泡沫一定会破灭。

他说，指望估值水平长期维持在高盈率60倍的水平，住宅市场租售价格比维持在不到3%的水平，从长期来看肯定无法维持，因此资产市场的泡沫破灭从长期来看只是时间问题。

泡沫将以剧烈下跌的方式崩溃

对当前高估的股市和房市，他表示，有两种解决方式。

“一种是通过收入的快速增长，通过上市公司盈利的快速增长，最终吸收股票价格和住宅价格的高估，最终将各种估值指标恢复到比较正常的水平，这是比较良性的吸收办法。”高善文说，“另外一个吸收办法就是通过股票价格在短期之内非常急速的，非常大幅度的下跌，来完成估值水平的恢复和修整过程。”

高善文表示，从大量的资产市场变化的历史经验来看，并且考虑到中国企业的盈利能力增长的可持续性，“看起来更加现实的选择是通过第二种方式来消化和吸收这种泡沫，这样的可能性应该大得多。”

他表示，中国的股票市场“在未来的某一天会经历比较剧烈的下跌，股票的泡沫会从此进入崩溃的过程。”

但这一过程什么时候会到来，他表示没有办法预测。“我个人认为对房地产市场有比较确定的判断，就是房地产泡沫会崩掉，它崩掉的时间会晚于股票市场。”

他解释说，因为当股市从高点跌落10%以上时，“人们还会观望，不能确定它是正常的调整还是崩溃。”

“只有在股市继续下跌的过程中，人们再结合其他的经济数据来考察，才会逐步确认这是一个趋势。”高善文说，“股票泡沫的崩溃很大的可能性应该领先于房地产。如果你认为房地产泡沫已经崩溃，股票市场已经不能玩了；如果你认为股票市场还在上升的趋势之中，房地产市场的崩溃还需要更长的时间。”

6000点上的操作策略

对于在6000点以上的操作策略，高善文表示，一个人如果因为买了一个涨的非常好的股票，在指数涨五倍的基础上，自己的财富增长了十倍二十倍，是有可能的。

“但是每一个投资者都实现这样的目标是不可能的，”他强调说，“把所有的投资者放在一起看，所有投资者财富的增长一定等于指数的增长。所以单个的人大幅度地战胜指数是可能的，但是每一个人战胜指数是不可能的。”

“在牛市背景下，主动型基金的比较难以战胜被动型基金，而被动型基金一般难以战胜指数(型基金)，”高善文说，“所以对于投资股票市场的收益要有一个现实的预期，也就是说绝不可能每个人都战胜指数。从财富管理的角度来说，指数是比较高的标准，”

对于如何把握泡沫崩溃这个过程，高善文也表达了自己的看法：“在股票价格崩溃和塌陷的过程之中，在指数的最高点一定有交易量，但绝不可能所有的人都在指数的最高点成功逃顶。成功的只能是一部分人。”

他表示，在泡沫膨胀、重估和破灭过程之中非常重要的一条就是控制杠杆，“如果不能参与这个市场，就没法参与财富的创造过程，就没法分享不断增长的财富。但是在泡沫的崩溃如果已经开始进入倒计时，或者泡沫崩溃的现象非常明确，在这样的背景下最高控制风险的办法就是降低杠杆，把自己的头寸和敞口控制在自己可以接受的范围之内。”

房市看好商业性地产

对于房地产市场，他表示，比较看好商业地产，包括写字楼和商铺。

“现在我仍然相信在所有大类别资产市场里面相对估值最合理，安全边界最大，未来的升值空间最大的应该就是商业地产。”高善文说。

他进一步解释说，“前几个月的时候我们跟业内人士交流现在是面粉比面包贵，住宅比写字楼贵。这样价格的倒挂都是不正常的。”

“现在在很多地区拍卖土地，土地的拍卖价格就已经高于同地段每平方米建成楼盘的价格。”高善文说，“在同样的地段你会发现，比如说住宅卖到三万、三万五到四万，但是写字楼的价格只有两万多一点，这样的现象是不正常的，而且肯定是要纠正的。”

“纠正方式非常大的可能性是，通过商业地产价格的大幅度上升来实现，”高善文说，“商业地产之所以出现大范围的低估，税费形成的交易成本，以及它的流动性比住宅地产相比弱都是原因。但商业地产从租金回报率等角度考察，现在仍然有很大的安全边界，它的价格仍然处于基本面支持的范围之内，这意味着它存在的安全边界以及上涨空间，在各类地产里面的上升空间最大。”

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