出城记之宜宾开发商篇---厚利薄壤杏出墙?

“处于成渝经济圈之间，又脱离成渝经济圈辐射范围的宜宾，如何寻求发展之道？虽然遍地都是房子，却连像样的城市公共空间和大型的商业娱乐场所都没有。经济地位，宜宾在四川是靠前的。房地产发展水平，却是落后的。”

成都著名房产人士文化勇来了宜宾后，在自己博客上写下了上面这段文字，在他看来，要解决宜宾房地产落后的问题，一是要多家知名开发商在同一时间进入宜宾，提升开发水平；二是，宜宾本土公司虚心学习外来公司的精细化运作，城市房地产开发水平才能得以全面提高。据了解，现在不少宜宾的开发商都有向外拓展的意愿，也有了向外学习的机会，这些“出嫁”的开发商能否结出利己利民的“果实”呢？

现象

“老总不在，到成都去了”

最近，记者采访四家开发商老总的时候，都颇费周折，经常性得到的回复是“老总不在，到成都去了。”几经打听，才知道7月20日，成都有10块土地推向市场进行拍卖，小到2.3亩，大到366亩，总面积803亩，即将同时上市，在这个被成都媒体人誉为“2007年成都土地市场最为热闹的一天”，对成都市场颇为向往的宜宾开发商们也前往“观战”、“取经”。

成都50亩地拍出千万高价

7月6日，少城地产联盟副主席郭洁在宜宾白沙土地推荐会上演讲，最近，她在博客里写到“成都土地的第一拍就拍出1385万/亩，给了我当头一棒。不是我太保守，而是大家都为了土地而疯狂了。”50亩的一号地块（锦江区琉璃乡）的起叫价400万／亩，结果竟拍出了1385万／亩的天价，而郭洁之前的预估价只有780万/亩左右。

这么高昂的土地成本还是让宜宾的开发商们愿意“铤而走险”，着实令人捏把汗，而且，当天拍下地的也主要是新加坡和香港的地产商，面对强大的对手开发的成都市场，究竟宜宾本土开发商“出城”是否适宜呢？

谁在出城？

从出去的区域来看，宜宾大的、有实力的开发商选择到大城市发展；中小开发商则情愿到小地方开发。从时间上来看，像兴业集团两年前已经到成都开发项目，还计划把总部搬到成都；而更多的宜宾开发商现在急于出去搜寻拓展机遇，都忙着到处测算土地。连并非宜宾本土的开发商鲁能集团也要赶一趟“出城”的时髦，据《华西都市报》5月20日报道，“鲁能开发集团总经理王广善则透露，鲁能在宜宾的地产投资规模已超过20亿元，下一步将在成都发展”。

目前，通过宜宾市住宅与房地产信息网中的项目信息，可以了解在外发展的部分宜宾房产开发企业：兴业集团在双流锦绣东山有高档住宅项目；吉祥房产在云南水富开发了吉祥·紫荆豪园；成中集团在云南水富有2.5万平方米“天福苑”；顺达房地产公司在自贡市城区开发1.31万平方米的工程；宜宾长兴房地产开发公司在雅安泸定县竞买13960平方米土地成功，拟建“长兴花苑”商住小区3.65万平方米；宜宾鸿杰房地产公司开发了重庆南岸区南山国际商业城；宜宾宏城房产公司开发了雅安假日广场，等等。

根源

卖不出房将被拖死

宜宾有上百家房产开发商，如果每年推出1000亩地，每家开发商平均才10亩地，很明显不能满足所有的宜宾开发商在本土拿地开发的需求。更何况，今年的宜宾土地供应计划已经出来，但从元月份至今，却鲜有土地拍卖。

“很多宜宾中小企业拿不下大地块，一旦没有开发量就要取消资质。”宜宾市房管局副局长韩力认为开发企业向外发展，是符合市场规律的正常流向。

很多开发商也看到，随着宜宾开发量越来越大，楼盘越来越多，宜宾的购买力将逐步减小。某业内人士认为，“宜宾的房产市场也许2—3年后就饱和了。”该人士仅以鲁能一个企业的供应量来分析，去年鲁能的实际成交额约有4.8个亿，以平均25、26万一套房子，其供应量就已经达到1875套，“房子是资金转换成了产品，已经大笔投入了，如果修好后却卖不出去将拖死开发商。”

良好环境引出城

并且，一些投资环境和效率的差距也促使开发商外出寻求机会，一西区楼盘销售人员曾到成都学习，她感受到了两地的差距，资金回流对一个楼盘的销售真的很关键，像审批方案，在成都可能只需几天，在宜宾可能就要几个月；像过户，成都只要4天，而宜宾要一个星期，签办手续也更麻烦。

外面的蛋糕更大

兴业集团早于两年前就在成都拿地，在双流的锦绣东山，开发针对高收入人群的商业和别墅混合区，项目已经动工了，年底就能修完。应对记者关于“现在土地价值是否比两年前翻倍”的提问，兴业集团总经理文万彬笑着说，“这还不了。”

文万彬对自己当初到成都拿地的解释是“一种商人的感觉”。“各个企业有着不同的目的，有的是为了原始积累，有的是为了扩大规模。但毫无疑问的是，大家都是跟着利益走。”市场已经接近饱和的情况下，大家都寻找自己的机会，这就是市场配置。

“寻找城市新坐标——2007成渝‘试验区’发展高峰论坛”上，有开发商大胆预测，5年后成都、重庆的房价将上涨1倍。“成都地价确实高，而且现在拍地也主要在三环以外，但它房价也高，流动人口也相当大，购买能力又强。”业内人士认为成都土地的高价格还将刺激宜宾等二级土地市场。

另外，由于云南那边开发水平相对更低，开发商觉得有利可图。据吉祥房产总经理李正蓉介绍，吉祥房产到云南开发的吉祥·紫荆豪园的销售行情看好。

风险

“出城”就一定有风险，对于到大城市开发的企业可能会“拼死拼活拿到地后，却把项目做死。”像最近三四年进入重庆30多家外来大型房地产企业，除了鲁能、云南红塔等少数大企业项目成功外，联想在重庆投资的项目融科·蔚城暂停销售，由汪涵和杨乐乐代言的天江鼎城也因其投资方钱江集团撤走全部资金而失败。对于选择到小地方开发的企业也必须充分考虑到投资风险，曾经有本土房产商到南方开发项目，结果房子修好了却卖不出去，因为当地人都是自己买块地就盖房子，谁来买你的商品房？

关于“出城”开发的风险，各人认识不一。文万彬认为在成都投资的风险小于在宜宾投资的风险，因为“宜宾市场有限，而成都市场巨大”；不过，以“拿得到地比拿不到地好”为原则的话，宜宾的开发商们还是“前仆后继”出城寻找机会。一旦本地开发企业决定向外开发时，都必须小心翼翼地分析和避免以下的一些风险因素。

资金压力

对于很多到成都、重庆等大城市参与开发竞争的宜宾开发商来说，仅仅是在拍地的实力较量上，就有一种“螳臂当车”的渺小感。“你看，成都一宗50亩土地拍了47个多亿，在10—20天内就要求开发商把土地款缴清，这个资金压力很大。”文万彬长期关注成都房产市场，他认为到成都发展首要的条件是资金雄厚，“和记黄埔在成都是个大赢家，土地净增价值就是100个亿以上。”如果资金量不大，拿到地也非常被动，否则销盘效率就会很低。

“宜宾开发商在本土的融资能力肯定优于在成都等大地方的发展。”业内人士认为，因为在成都搞开发，没有品牌难以形成号召力。

当地政策环境

企业向外发展要取得成功的一个重要因素就是“本土化”，就好像来到宜宾的西餐厅还必须擅长烹饪中式快餐，这跟当地消费环境有关。因此，更重要的是一个地方的房产政策，如何在政策范围内获得利益最大化，是开发商要重点考量的。

现在，为什么宜宾有实力的开发商都愿意到成都、重庆去寻觅机会，这跟“成渝新经济圈”的利好政策支撑有一定关系，“两个地方取得了世界的关注，开发商们肯定都想来分一杯羹。”而那些小地区开发的宜宾企业，更要实现本土化，比如，有的地区喜欢刷墙面漆，而宜宾流行于在外墙贴瓷砖的风格并不见得让当地人接受。

销售模式不同

宜宾开发商对销售的重视度还不够，如果只是将宜宾口耳相传的宣传模式搬到大城市将注定被淘汰。在成都，开发商都请专业的代理商，而且，打广告是“见缝插针”地密集轰炸式宣传。

上个月，一家成都中美合资的开发公司还专门来到宜宾推广旗下的所有楼盘。相应地，宜宾一些开发企业却“藏匿深闺”。退休工人王女士曾向记者抱怨宜宾售楼小姐的服务态度不好，“有次，我到西区某楼盘找人，售楼小姐以为我是客户马上就出门迎接，得知我是来找人的时候，马上坐着头都不抬一下，咨询楼盘情况也是爱理不理的。”王女士很有些不满，“她怎么知道我不会买它们的房子？这样的服务态度，我绝对不会在那家楼盘买房。”

影响

提高本土房产人才素质

市房管局副局长韩力赞同开发商们“出去闯荡”，“出去是好事情，对开发商来说，增加了开发量，还能学会东西带回来。”宜宾企业到成都后，本土人才从别的地方学习了新的东西，其房产专业水平、素质都会提高，“优势互补，对楼市是好的影响。”

在成都置信撤走时就曾带走一批宜宾本土的房产人员，当初，在接受记者采访时，某宜宾的工作人员就表示，日后，自己一定会将好的开发理念带回宜宾。

谁来为宜宾人修好的房子？

家住东楼街的吴强一直在租房住，他计划5年后再买房，“那时我才能存够首付的几万块钱。”但是，他听搞房产开发的朋友说，现在宜宾开发得差不多了，而开发企业向外发展，“大的去大地方，小的去小地方”。于是，吴强很想知道：以后，谁来为宜宾人修好房子？

韩力认为宜宾始终在搞开发，我们开发商走出去，外面的开发商照样会走进来，永远有人在分这个蛋糕，永远有人为宜宾人修好房子，“据我所知，有实力的宜宾开发商并不是向外发展就不回来了，不用担心这个，这是符合市场规律的。”

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