土地供应少 宜宾楼市在闹房荒？

在调控政策面前，只用一年时间，均价便上涨了1000多元/平方米的宜宾房价，会降吗？

有人抛出“宜宾房价不可能降”的观点。理由嘛，扳着手指头数一数宜宾有几个在售楼盘就可以了。“西区一个、中坝两个、白沙三个……”以至于有业内人士堵气地说，“没有哪个城市像宜宾这样缺房！”紧接着一句话是“土地供应太少了！”

“缺房”、“土地供应少”在4月16日的房交会上有着更直观的体现。“和前几届房交会比较，很明显地看出本次房交会上参展的开发商很少，只有六家。政府不拿地出来，开发商没有项目怎么会参加呢？”有网络媒体如是说。

供地少，宜宾缺房？

“土地供应少，导致楼盘项目就少；楼盘少，给人一种‘宜宾缺房’的印象，对房价也报以只涨不降的心理预期。”在市国土资源局土地利用科科长廖勇看来，这些观点，有点偏激。

廖勇说，其实宜宾的在售楼盘还是比较多的。“西区有、东区有、白沙有、江北有、中坝有。”换句话说，目前宜宾的各个组团均有在售楼盘。只不过，如西区、江北、中坝等组团几乎就是一个楼盘、一家开发商在吃独食，买房人是没有选择余地的。

“当买房变成没有选择余地的时候，连烂尾楼都会有人买。”宜宾一房产开发企业策划部经理说，宜宾的特殊之处是不管楼盘的品质是好还是差，都卖得完；甚至烂尾楼也是如此。

对话国土局>>

面对外界认为“宜宾土地供地少、宜宾缺房”等观点，4月20日廖勇在接受本刊记者采访时说，愿意以数据为依据，就宜宾的土地供应情况与买房人、开发商做个沟通。

供地是想供就供？

“每年供地800亩左右才能满足需求，但国土局每年的供地计划才800多亩，实际推出拍卖的只有400亩左右。每年都完不成供地计划，供地是政府想供就供，想不供就不供？”宜宾一房产开发企业策划部经理说。

对此廖勇表示，国土局是按供需基本平衡原则来决定供多少地的。如果市场需求量增大，就可以多供应土地。

供地计划老完不成？廖勇说，从2007年起，每年初国土局都会向社会公布当年的供地计划，目的是让社会知晓、了解房地产市场的供需情况。但计划仅是一个方向、一个大致，具体还要考虑本地房地产市场的供需关系、市场的接纳度和征地拆迁补偿工作的进度。“计划只是一个大概的东西，不是说计划了就非要完成。”

每年500亩，够吗？

对“宜宾每年供地800亩才够”的观点，廖勇说，每年大约提供500亩基本能满足需要了。实际上从2007年到2009年，每年的实际土地供应量也都保持在500亩左右。

廖勇说，2006年到现在，住宅用地已供应了2746亩，建筑面积479万平方米。如果再加上西区已经建成的、在建的、还没建的351万平方米，总的建筑面积已经达到了830万平方米。按人均30平方米来算，可以解决27.7万余人的居住问题，已远远超出同期市区人口增加量。“每年的供地满足近7万人的住房问题，这样的住房用地供应量还能说不充足吗？”廖勇说，统计局提供的数据称，每年市区的新增人口数还没有超过1万人。

宜宾的土地供应是“饥饿疗法”？

宜宾的土地供应不足，被开发商认为是“饥饿疗法”。结果是待开发商被饿了几顿之后，拿地却更疯狂了。每举一次牌，地价便“噌噌”往上窜。地价上窜之后，接下来就是房价上涨了。而抢不到地的开发商，只好外出拿地。比如天成房产简阳拿地、丽雅置地外出拿地考察……

廖勇说，宜宾的房子没有断档，始终做到了良性循环，基本没有开发商囤地、捂盘的情况。如果开发商真的囤地、捂盘，一是市场不允许；二是这种情况属于国土局的重点打击对象，对闲置土地是要依法查处、该收回要坚决收回的。如果国土局把地供出来之后，让开发商囤地、捂盘，那不可能。

对于“供地少”的观点，廖勇表示，可能因为某些开发商对某些地块情有独钟，有非那块地不拿的想法。当开发商情有独钟的地块拿出来之后，竞争比较厉害。最后开发商没有抢到地就说供地少了。“供地不是说只拿给本地企业。我们欢迎全国各地的房地产知名企业来宜宾投资；宜宾的本地企业，也可以到外地去发展。”

宜宾地价涨幅过快？

4月19日，国土部下属的中国土地勘测规划院发布2010年第一季度全国主要城市地价监测分析，称个别二、三线城市地价涨幅远超一线城市。宜宾以10%至20%的增幅入榜地价涨幅远超一线城市的“个别二、三线城市”。对此，国土部表示，对高房价、高地价向部分二、三线城市蔓延的动向需密切关注，引导其理性发展，必须防止二、三线城市地价过快、甚至脱离于整体发展水平的上涨。

廖勇说，宜宾某些楼盘，开发商拿地的时候，地价非常便宜，但直到现在都还在开盘。现在楼盘价格已经超4000元/平方米了，地价占房价的比例很小，你不能说它房价高是因为地价高的原因。

“地价是市场反映，是市场能够接纳的，你不好评判它是高还是低。既然有人能够接受，就是市场真实的反映。我不赞同地价推高房价。但是房价增高的话，它肯定会影响下一步拍地的价格。因为在下一次拍地的时候，开发商对房价会有一个预期，如果地价还在开发商自己的承受范围之内，就会大胆地展开竞争，这种趋势会导致下一步房价的增长。”

为此廖勇表示，我国的房价有五大成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。土地价格仅是其中之一。“据有关专家统计，房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，当然最终也转嫁给了消费者。”

质疑宜宾1000万平方米的住宅目标

2006年3月，宜宾市国民经济与社会发展第十一个五年规划出炉。2006年至2010年宜宾第十一个五年规划当中，宜宾市政府规定，到十一五结束，宜宾市城镇住宅竣工面积必须达到1000万平米以上。

据社大地产的数据，2006年到2009年10月份，宜宾市房地产（此数据还包含除城镇住宅以外的其他物业面积）竣工面积仅为552.96万平米，缺口预计将达到400万平米以上，宜宾市城镇住宅竣工面积还有近一半的任务没有完成。

廖勇说，住宅用地分为商品房、经济适用房、廉租房、倒迁安置房几大版块。计算数据时，应将这几种住宅形式都统计在内。

廖勇将市辖区2006年至2009年的供地数据梳理一下，“从2006年到现在，住宅用地总建筑面积已经达到了830万平方米，感觉供地量还是比较大的。”

注：此外再加上鲁能西区已建成的197.397万平方米建筑面积；正在实施征地拆迁，即将建设的1347亩用地，目前市辖区内已建成住宅面积是830万平方米。以上数据由市国土局提供。

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