网评：三江口片区——宜宾的海市蜃楼

看了政府对三江口打造的理念和口号，市民心中充满了期待，三江口必将成为宜宾城建的一个亮点，三江口在目前政府土地供给模式下，要想打造出靓丽风景来提升城市品位，个人认为难上难，具体可操作性很差。按照国土部门公示出2010年可供土地计划中，三江口有三块宗地，容积指标均在4.5-5.0，这样一个经济指标政府意在拔高建筑物本身高度，但是作为开发企业是极其不愿意建设超高层建筑的，因为成本会超出一般小高层，那么三江口的土地政府在拍卖中我们假设楼面地价达到了2000元/平米，那么地块每亩土地成交单价会高达450万元/亩，地块假设为100亩，则土地款就为4.5亿，加上取得预售30%的投入，那么开发企业单一项目至少启动资金为6亿，宜宾的房价5时代因此而迈入，品质仍然是购房者追求的重点，如此高的成本下开发企业要想再加大投入去做品质，我们试想作为企业而言，有多少可能？企业是以盈利为目标，假设三江口要建超高层建筑，房价5时代下开发企业能赚的仍然是很微薄，那么我们三江口的品质从何而来？作为开发企业一旦投入进去后现金回收直接关系到利润的获得，但是高房价下的市场消化速度我们是可想而知，加上中央一系列的调控政策下，投资性购房会大幅度降低，那么作为宜宾的地产市场刚性需求能否支撑三江口的商业地产？我想作为开发企业不得不做好这个市场的前期调研工作，市场的消化速度直接影响到一个企业的生存，这是每个企业必须考虑的，如何降低成本，增强项目亮点是开发企业面临长久的问题，按照宜宾地产市场的现状，房价和品质是客户追求的关键，如何去平衡，实在难以找到一个平衡点来支撑，因为品质建设是需要加大投入的。

那么整个三江口要想达到整体规划之效果，我想这个设想无异于天马行空，每个企业的逐利方式、逐利点不一样，也没有企业能一口吃下这么大个蛋糕，莱茵河畔之所以能成为今天东区的代表，是因为丽雅置地是国企，他追逐的有社会效益，承担了巨大的社会责任和政治风险，加上又是一个企业在独立运作，所以整体协调性能控制，但是三江口若是无数家企业在建设，那么规建局能调控的也只是微弱的一些指标，对整体项目打造而言，没有更多话语权。政府要想在三江口建设上使之成为宜宾陆家嘴，不放弃一部分自己的既得利益我想很难实现，实际放弃这部分利润不是让给你了企业，也不是购房者，而是让给了整个城市建设和品位的提升，只有这样你才能将运动员控制，扮演真正的裁判，否则，你只是卖地走人的角色，三江口的美好愿景也只能成为昨日的传说，我们不想三江只是一堆靠建筑垃圾堆砌的建筑群，而是真正能代表长江上游的品位生活区，是宜宾三江口的一颗明珠。市民的美好愿景和期望值还在继续，究竟怎样，我们还等待着。

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