【新三江周刊】期房预售：一房多卖的祸首？

刘应强：房产策划人

黄青进：媒体从业者

西 风：自由职业者

如果将销售假冒手机或者劣质冰淇淋比作江湖术士的小把戏，那么一房多卖就应当算是江洋大盗劫取生辰纲。作为官方，对江湖小把戏可以睁只眼闭只眼，但对江洋大盗却不能任其逍遥。面对近期宜宾发生的一房多卖现象（详见本刊上期报道：《房产老板不知去向 业主欲自救》），为什么有关部门没有一声断喝：“Stop”，而是声称与自己无关。他们在花纳税人税的时候痛快淋漓，但在应当为民众保障权益的时候，却竭力逃避和推诿，而面对媒体时又采用鸵鸟政策。

酒都温泉当时没有预售许可证也在卖别墅，而且还参加了房管局主办的房交会，非法卖房项目进入房管局主办的卖房活动，是否相当于给市民发出了其实房管局是默许没有预售许可证就卖房行为的信号？

主持人：宜宾类似的事情发生了几起？是房管局等职能部门有意不管开发商的违规行为，还是的确没有发现？

刘应强：不太多，但也不是孤例。其实宜宾已经有多起没有取得预售许可证就卖房的案例，比如，酒都温泉（即半山尊城）当时没有预售许可证也在卖别墅，而且还参加了房管局主办的房交会，非法卖房项目进入房管局主办的卖房活动，是否相当于给市民发出了其实房管局是默许没有预售许可证就卖房行为的信号？

西风：也有一些开发企业的经营出现一些变化，但最后好像都在政府的介入之下稳住了局势。比如天池花园等。

主持人：现在这样的事情发生过后，人们对期房开始变得恐惧，怕开发商随时有跑路的可能。

刘应强：只要有期房和预售，风险就永远存在。还有些项目实行了在建工程抵押，一旦发生变化，银行成为第一债权人，购房者连个烂尾的建筑垃圾都抓不住。

西风：商品房预售制度其实就是把消费者的利益放在最后考虑的位置。开发商没钱，先把购房者的钱借来用着，除了房地产行业，鲜有任何商品是消费者先付钱，企业再生产产品出来卖的。民间俗语叫“将你骨头熬你油”。

黄青进：对，有本书叫《向高房价宣战》，其中提到一个观点，就是说中国的房地产商应当取消，它只是一个中介或掮客角色，生产由建筑商负责、销售由代理公司负责、设计规划由设计公司负责，其他等等事务都是外包的，虽然这个角色在房地产开发中最没存在的价值，但却是赚取利润最多的角色——原因在于它与权力的关系最为紧密。

主持人：那是另外一个话题，仅就预售制度而言，还有怎样的弊病存在？

西风：我觉得看不到现房的房子都是虚的，开发商最后拿出来的房子可能与规划上的差距甚远。如果规划没有太大变化也还能接受，毕竟房子虽然修走样了但总算见到了实物；如果遇上这种一房多卖的，老板又跑了，看你怎么办？如果政府在这中间稍微尽点职责的话，可能都不会出这些问题。最可怕的是出了问题之后，买房人无处申诉，如果谁想集体维权，说不定一不小心还要被认为是聚众扰乱社会治安，破坏社会的和谐与稳定。

主持人：如果卖其他的东西，肯定是一手交钱一手交货。但是这是房子，卖的是图纸，缺少公正的监管者，卖房子的人就可以先卖给张三，再卖给李四。最后老板却蒸发了……

西风：所以，期房制度是套在中国房奴脚链上的一把大锁，有可能随时把他们给拖死。

宜宾房产开发项目中擅改规划、没许可证就卖房的事件已经不是一起两起了，开发商为何有这个胆量？

主持人：发生了一房多卖的现象，这是一个普通的商业纠纷还是属于政府的监管失职？

刘应强：我觉得这有两个方面，一是要明确该项目的开发建设监管单位究竟是谁？房管局还是规建局？二是在此基础上，再探讨追责机制。当然，依照现实的情况，这种问责难以实施。

西风：监管肯定是有的，各个部门都有职责，到最后是鸭多不下蛋，谁都没管好。这是中国式管理的通病。到了最后，各个部门都能找到推脱责任的说法。

黄青进：房管局说报建单位不是开发商，这些房子就不是商品房，也不能有预售许可证，言下之意就是不该房管局来管。

主持人：但我看房管部门在拆迁的时候，也跑得蛮快的嘛。

刘应强：在我看来，这是因为房地产开发中，缺乏问责机制。

主持人：你觉得该问谁的责呢？

刘应强：有关部门啊！谁主管谁负责。政府在房地产开发中获取了大量的土地收益和相关税收，总不能这个行业出了事故，大家都甩手不管吧？

西风：刚才说到报建问题，那老板跑了的这个楼盘究竟报没报建嘛？

刘应强：报建单位是鑫汇公司，该公司不是房地产开发企业，因为没有房地产开发资质，因而这样的报建不能取得商品房的预售许可证。

黄青进：也就是说不能按普通商品房来销售。

刘应强：也没有单独的房产证，只有一个无法分割的大证。

西风：房屋的销售过程中，房管局就应当有监管责任的。如果该楼盘不是商品房，那有关部门就不应当允许它销售。

刘应强：所以我认为这个责任就应当是房管局的。

黄青进：非法销售该谁查处？

主持人：似乎工商还没有力量插手房地产的销售环节，虽然理论上也可以管。

西风：按理说，在修建过程中规建部门应该有监管，保证工程的正常进行；修建完了之后有一个质量的检测验收。农民修房子自住都还要报建，何况城区这么一个项目。

刘应强：对，房地产领域在我们国家成了特种行业了。宜宾房产开发项目中擅改规划、没许可证就卖房的事件已经不是一起两起了，开发商为何有这个胆量？如果对开发商违规行为都是发现一起、查处一起、向社会公布一起，恐怕没有哪个开发商敢以身试法。

西风：问题是，水至清则无鱼。监管太严，操作空间就没有了。

管理部门常常要责怪消费者，思维上首先从消费者身上找原因，不会觉得作为一个职能部门应该尽到什么责任。

主持人：政府也可能会说这是买卖双方的纠纷，与普通合同违约等而视之。

西风：就算是纠纷，我们也要看这种纠纷是怎么产生的。如果监管到位，这种纠纷是不会产生的——这已经不是纠纷了，是违法了。期房就像一块黑布，把买房人的眼睛蒙上了，任由卖房者糊弄。

刘应强：为何在房地产开发中，只发生开发商违法侵害消费者利益的情况，消费者可以侵害开发商的利益不？

主持人：消费者到哪里去寻找侵害开发商的机会呢？再说有那个心，也没那个胆。

刘应强：但如果定义为纠纷，就应该是双向的。就好比两个人打架，有可能是你打了我，也有可能是我打了你，但开发商与买房人的纠纷，永远都是消费者挨打。

西风：在房地产领域，银行、政府和开发商，每一个都是强势集团，都是购房者惹不起的角色，购房者永远只能是草原上的小绵羊。

刘应强：关键是中国的消费者协会的办公地点，很多都设在政府部门里面，由工商部门领导。所以消费者的权益嘛——“政府会高度重视的……”

主持人：对，中国应当说没有真正意义上的消费者组织，这与中国的工会如出一辙。

黄青进：但现在房地产领域的乱象，已经将民众的忍耐推到了极限。中央高层似乎也意识到再不治理，必出乱子。

西风：说到协会，我们的房地产协会就在房管部门，会长就是官员。

刘应强：在房产开发的制度设计上，就根本没有考虑买房人的利益，这次房管局还怪买房人自己没有看是否有预售的相关证件，但宜宾市场里存在着没有合法手续的房子并且大张旗鼓地销售，作为管理房屋买卖的管理部门真的就没有任何责任吗？

西风：房管局的说鑫汇市场服务中心不是房地产开发商，不能取得预售许可证。意思就是这个小区的房子如果要卖，那必须是房子建好，取得一切手续之后才能卖。为什么修房子的老板又敢于卖，而且如果不是他跑路的话，这个事情还不会闹出来——最后如果顺利办证，大家也不知道有人在违规销售房屋。这中间有消费者的不明智，但是政府部门确实没有尽到监管责任。

黄青进：出了问题，管理部门常常要责怪消费者，思维上首先从消费者身上找原因，不会觉得作为一个职能部门应该尽到什么责任。官方说鑫汇小区不是商品房，叫存量房。因此，房管局认为是业主的错。手续不全就卖房，购房者还去交了钱了。

主持人：怪消费者太不讲逻辑了。依此逻辑，假如这些官员的孩子喝了问题奶粉，也只能怪他不提前辨别奶粉质量，或者说怪他们不看产品合格证哟？何况，三鹿还是免检的，所有证件全齐，能怪消费者吗？

西风：比如外国的商品，说明书上会有很多匪夷所思的警告语，因为外国企业经常被消费者起诉且赔偿不菲。而以果冻为例，国内却是近几年才学会标明小孩和老人食用时的防噎警示。

每年的房交会，开发商只要交几万的场地费，不管项目是否有预售许可证都可以在房交会上大肆宣传，给人感觉就是认钱办事。

主持人：房地产行业消费者的弱势地位，关键一点在于信息上的不对称。而最为可怕之处在于，这种不对称并非完全源于博弈双方的较量结果，还有“裁判”掺和其中加剧这种不对称。

刘应强：对，本身房地产行业具有较强的专业性，消费者又很分散，形不成合力。同时这些非常专业的信息垄断在政府和开发商手中，任何一条信息的疏忽，都将给消费者带来巨大的损失甚至灾难性的后果。

黄青进：这件事情的关键在于老板敢于卖，也许就是开发商觉得能在房子交给买房人之前“搞定”相关部门，把不能卖的房子变成能卖的房子。没曾想到中途发生变故。

西风：说到底，这就是社会的问题、体制的问题。现在似乎一切都可以归结到这一点，不过类似的事情见得太多，不能不让人对这个社会感到失望。

刘应强：无论如何，这事发生后主管部门踢皮球令人不爽。莫非房管局只管给开发商盖章？再组织个住博会，然后让开发商“被自愿”地缴费入场？每年的房交会，开发商只要交几万的场地费，不管项目是否有预售许可证都可以在房交会上大肆宣传，给人感觉就是认钱办事。一些开发商卖房的时候手续不齐，但不少最后都能搞定，当然少不了要找有关方面的职能部门“改尾绞”。给公众的印象就是开发商钱多、能量大，很多不合法规的事情他们都能办到。

主持人：顺便说一下，这次在零距离上发了个关于此事的调查帖，没多久这个帖子就不明原因的消失了，连网站管理员也无法追查帖子消失的原因……真是邪门儿。

西风：谁都明白其中原因，但我不说。

刘应强：哈哈，这样的话，人们的猜测就更多了。

黄青进：看来“房地产”三个字都要快成敏感词汇了。

刘应强：此事根源还在于缺乏有效的监督和有关方面的不作为，关键是体制内缺乏相互监督和制约。当出现了社会问题，也能推卸掉责任，不作为就会成为常态，而且不作为，说不定还能换取好处。

市场里卖葱葱蒜苗都有市场管理者，还可能会来收个市场管理费什么的，为啥买房人花大半生积蓄购房，反而没有人来监管了？

主持人：期房把开发商的胆子给壮大了，据说通过预售制度的杠杆效应，开发商1000万的本钱可以撬动1个亿甚至几个亿的项目。同时也把购房者的风险加大了，对某些人而言，购房款就是毕生的血汗啊。

西风：允许卖期房本来就相当于政府给开发商担保，因此很多地方出现烂尾楼，政府要出面捡底。这次鑫汇小区却是个例外。

刘应强：那业主签约时，签的啥合同嘛？合同是哪来的？不是正规的购房合同？

黄青进：签的借款合同，以目标房子作抵押。

主持人：精明！那这样看来，购房者的处境可能非常不利。

黄青进：但上面注明了房号、房价等。因此律师说，那就相当于购房合同了。

刘应强：难怪。如此说来，在领导们眼里，这个事情只是个小事，他们都去忙更大的事情去了。

主持人：查阅了资料，商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，也叫增量房；存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也叫二手房。

刘应强：问题是，我在市场里卖葱葱蒜苗都有市场管理者，还可能会来收个市场管理费什么的，为啥买房人花大半生积蓄购房，反而没有人来监管了？

西风：是啊，如果没有部门出面来协调解决这事，购房者只能向公安机关报案，诉开发商诈骗。到时再看，有关部门会不会说他们完全不知情。

刘应强：那样性质就完全转变了，变成一个刑事案件了。但这样的案件，该谁受理呢？又会不会有人受理？

黄青进：如果事情这样演变，可能这事就会引起某些人的重视，或许有利于得到解决。

交警看见有人驾车超速撞车，不能说没有人举报就不管吧。

主持人：这个事情将怎样善后？买了房子的，只能自认倒霉？

刘应强：关键是房管局现在认为他们是否有责任。

黄青进：他们认为没有责任。

西风：打个比方，患者去一个黑诊所看病，出了医疗事故，卫生局说谁叫你去那里看病的？那家诊所没有行医执照你也去，该你倒霉。问题是，卫生局本来就是管行医执照的，你还好意思责怪患者没有辨别能力。

刘应强：这个逻辑就是说，宜宾的购房者不成熟，造成了宜宾房地产市场总是出问题。

西风：那规建部门更不承认自己有责任，他们会说他们只管天际线、外立面和层高，建筑色调，容积率什么的；国土也只管土地的拍卖，外带收储土地。

刘应强：反正都是购房者的错。那么现在普遍存在的收取诚意金的现象，房管局有权力管没有呢？

黄青进：房管局说，他们没有收到这方面的投诉。

西风：意思是民不告，官不究？但很多广告上都有诚意登记、入会或者VIP卡办理之类的字样。再说，没有人举报不等于没有问题，更不等于可以不行使监管责任。交警看见有人开车超速撞车，不能说没有人举报就不管吧。

刘应强：广告归工商管，但工商似乎在房地产领域的话语权很小。对房管部门来说，没有卖房资格的都不管，诚意金现象可能也就更不会管了。他们的监管逻辑就是：没人举报、投诉，就没有问题，当出了问题，就是消费者不成熟。对没有预售许可证的房子你也敢去买，完全是助长违规销售，没有对买房人进行处罚，已经算是高抬贵手了。

主持人：那么，现在看来这事后果难料。

黄青进：遇到这种情况购房者的风险最大。毕竟鑫汇小区业主手里连合同也没有，如果走法律程序，首先会判定当时签的合同无效。

主持人：那购房者怎么看这个问题？

黄青进：业主们觉得当时的借款合同就是购房合同，反正现在房子是属于自己的了。不管鑫汇公司的债务如何，法院都不能封房子，更不能拍卖。

西风：关键是业主的这种想法，会不会有些一厢情愿？

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