前5月新开工降3成！宜宾房价要去哪儿？

宜宾市统计局投资科近日公示了1-5月宜宾房地产开发投资情况。数据显示，2015年宜宾市1-5月房地产开发投资完成59.4亿元，同比下降10.7%，显示了整体下滑的趋势。与此同时，新开工面积降幅超3成，比同期减少52.9万平方米。

在新开工面积下降的同时，销售却有了长足的回升，其中商品房销售面积达107.8万平方米，同比增长25.6%，而住宅销售面积同比增长超4成，达40.5%。

新开工面积大降与销售面积的回升，此消彼长间剑指库存。据5月宜宾主城备案数据显示，库存量为10209套，按前5个月的月均去化1011套计算，宜宾的库存去化周期已降至10个月左右，低于警戒线下。可以说，在政策的强力支持下，库存乌云消散不少。库存与房价自古是冤家，库存得到部分释放。再加上6月购房补贴等新政集中发力，房价也有了不小的回升。

早在6月购房补贴发布半月之际，笔者就曾计算过新政实施半月以来的房价变化，整体上涨300元/㎡的幅度令人咋舌。据业内人士介绍，在购房补贴出台后，确以取消或减少优惠的方式“暗涨”房价。

宜宾楼市上半年可谓回暖明显，基本实现了“量价齐升”。而下半年的走势又将如何？房价又会去哪儿？笔者试图通过几个方面的分析，来窥视下半年的走向：

1．宏观政策：6月底（6月28日）起，央行宣布降息0.25个百分点，同时宣布降准。该政策显示了经济政策持续宽松的走势，结合近日全国经济增速持续放缓，“稳增长”下，下半年房产政策宽松将持续，且多为中长期利好政策。

2．土地市场：上半年宜宾土地市场延续去年冷淡行情，推出多宗土地仅半岛大院二期一宗成交，更出现了两次终止拍卖的情况。虽然供地上有所松动，如本宣布不再供商业用地的临港新区再推商业用地。但也不能改变需求冷淡的局面，开发商资金链依旧紧张。所以，除非推出超优质地块或定向成交，预计下半年土地市场将持续低冷。

3．库存：目前未备案套数已从高位下降，去化周期合理水平。此外，每月预售商品房套数陡升，显示了市场回暖下，去库存依旧为主线。

4．产品结构：就宜宾下半年预计推出的楼盘来看，中高端楼盘入市大幅提高。2015年可谓是宜宾房产的“洋房元年”。值得一提的是，虽为洋房业态，但也有面积娇小玲珑者。下半年宜宾楼市产品趋向多元化，改善型占比将增大。

5．房价：下半年进一步回暖的可能性较大，但无暴涨可能。价格上涨的动力来源有三：一为市场回暖，开发企业为获得更高利润而涨价；二为购房补贴带来的价格红利，开发企业即便小幅上涨，在补贴后仍能让购房者得到些许优惠；三为改善型楼盘走俏，拉升房价。而库存压力，尤其是已拿地待开发项目的压力将拉住房价，人口红利下降、需求层次的转变等城市基本属性也让暴涨几无可能。

从5个层面来预测下半年楼市走势，虽有不足之处。但无论房价走向何处，上半年可谓是购房的一大窗口期，而下半年或更依赖大经济表现。

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