政策博弈加剧 二季度调控会否松动？

政策调控底线屡被试探

在继佛山在去年底试探性地提出放松“购购令”之后，安徽芜湖市又对现行的楼市调控政策提出了“挑战”。在2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(下称《意见》)，在意见中，提出包括契税100%补助、特定面积及特定人群购房补帖、购房落户等一系列的政策。这被业内称为是2012年地方政府打响救市的“第一枪”。

芜湖市颁布的新政策，救市拉成交的意味颇浓。根据《意见》的内容，在2012年1月1日至2012年12月31日期间，于芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房，二手房政策自本意见发之日起执行)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。

芜湖市对于购房财政补贴的力度是近两年全国罕见，有市场分析人士认为，这在很大程度上反映出地方政府在楼市调控下承受了很大的压力。而值得关注的是，在去年，佛山市政府也曾同样针对楼市出台政策，欲为处于严控之下的楼市进行松绑。但与佛山相比，芜湖市的政策更加“悲壮”，而且是以财政“割肉”的方式救市，这更体现出部分地方政府松绑心态急切。安徽省房地产协会副秘书长李国昌表示，2012芜湖新政已经打响政府救市的“第一枪”，鼓励刚需买房以减轻开发商销售压力。

尽管方式不同，但芜湖新政迎来了与佛山新政同样的结局。2月11日，在新政公布仅3天，芜湖市政府就发布通知称，“社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。”芜湖新政再度遭遇难产的命运。而去年的佛山，新政的时间仅有不到一天。

地方政策松绑跃跃欲试

无论是芜湖还是佛山，尽管都否认出台新政是为了“救市”。但地方政府面对楼市调控如坐针毡却表现无遗。事实上，在去年佛山叫停限购失败后，各地政府已经纷纷在“救市”的形式上发生了转变，但无一例外都是在为房地产找“出风口”。地方的各式微调在春节过后尤为明显，甚至与2008年金融危机时期各地政府的救市风潮可堪一比。

据了解，北京正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。而在2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准也再次进行调整。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%。据了解，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了天津普通住宅房源的范围。

在广东的珠三角区域，地方政府在春节后的各式“微调”也频出。2月7日，就曾有消息传出，增城今年的楼市新限价标准将上调，而上调的幅度为5%。去年增城全市的楼市均价为7666元/平方米，上涨5%后约为8049元/平方米。

而广州的另一个县级市从化，最受关注的则是入户政策。从化区域发展改革局公开表示，现时从化购房入户政策已经进行了一定的调整和延期。从化入户新政策已经不再按买房时间计算，而是按所购买的商品房土地使用权获取时间算。如果购房者所购买的商品房土地使用权在2009年12月31日前获得，购房者在2013年前完成网签，均可申请入户。

此外，珠三角城市中山，在春节过后也暗中调高了限价标准。据中山市住户和城乡建设局的相关人士证实，从今年的1月22日开始，中山市住房限价已由去年的5800元/平方米上调到6590元/平方米，上调的幅度超过13.6%。而事实上，中山的限价令出台时间仅为去年的11月，与此次调高限价目标仅相隔两个多月。

尽管，在2月13日，针对各地针对楼市政策的“异动”，住建部政策研究中心副主任王珏林公开表示,地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策,必须遵从中央的政策立场。同时他也认为，地方政府和投资者可能误解了中央政府支持“真正”购房需求的意图,从而引发了诸多毫无根据的政策放松预期。但事实上，各市特别是二线城市不约而同地“微调”，多少表现了地方政府难熬的现状。记者 蒋劲劲

房价回调，注意适时抄底

伴随着成交量的下跌，房价也在缓慢下调。在这种降声中，2012年市场翘首以待的目光也愈发集中。而在今年1月份，由于成交不理想，广州很多楼盘都将推新计划延迟。有市场人士预计在今年二季度开始，甚至在市中心6区的住宅供应量都会大增。价格低了，货量多了，买家在今年将有可能迎来非常理想的购房时机。但在如今一片不看好的声音当中，有切实需求的购房者该如何抄底，何时抄底才是最关键的问题。

新货拖后供应大增

据搜房网数据监控中心统计，从2011年12月24日至2012年1月25日，广州十区两市共有22盘推新，推出约4600套新房，其中9个楼盘在元旦期间开盘。新推货量仍以刚需为主，中小户型货量较多，其中，近6成售价低于2万元/平方米。从区域来看，番禺、增城推货量最大，番禺有7盘推新，共1343套房源，占比达28.81%，增城有6盘推新，房源931套，占比19.97%。据搜房网统计，1月预计推盘为33个，而实际推新的项目22个，11个项目延迟推新货时间。

“成交在走低，今年广州的住宅供应肯定是供大于求。”合富辉煌首席分析师龙斌在接受本报记者采访时表示。但这种情况更多地反映在结构性之上，据龙斌分析，今年广州的供货外围区域应该占到7成，中心六区占三成。经纬行研究中心主任曾英杰也认为，今年广州整体的供应不少，而且中心区域的供货量也不少。供应量的增加，再加上去年由于成交不畅而剩余的存货，今年广州的住宅市场商品将是琳琅满目。

而且，由近期统计数据来看，很多新盘在1月春节后都推迟了放货计划，这些房源很大部分都被拖后发售，而记者在踩盘时也发现，这些被拖后的楼盘有一部分都会在2月底3月初被放出。而且其中不乏一些性价比较高的楼盘。

价格难大跌抄底要适时

供应量变大，选择的余地变多，价格的走势仍是关键。按照一般的经济逻辑，今年楼市供应量的充足，楼价走跌的速度应该会较去年要快。但在记者采访时，专家们普遍的预测都认为，供应量的变化对于房价的刺激作用却可能不会太大。而且今年广州楼价只会出现5%-10%的微幅下调。

“今年广州楼价走势是向下的过程，但下降的幅度会比较小。”曾英杰向记者表示。尽管今年房地产市场的供应不少，但“中心城区的供货也比较多，而且广州作为一线大城市，中心区域的价格较为坚挺。”因此，广州整体楼价水平不会降很多。

龙斌也认为，今年房价的向下调整幅度有限。“前期的成交量已经比较低，但房价也未见大幅下滑，这说明开发商的资金有压力，但却还没到不行的程度。”同时他还补充，今年广州楼市的新增供应大部分还是集中在外围，但外围的购买力主要是以首次置业者为主，这些购买需求还是比较大，对市场有一定的支撑力。

对于那些盼着价格跌到底再出手的买家，曾英杰认为，在供应量最大的时期出手会比较合适。“比如传统的金九银十、五一、元旦这些假期，不但产品的选择会多一些，而且由于竞争激烈，开发商的优惠和降价幅度也会更大。”而龙斌则表示，今年买房除了要看时间外，还要看具体的区域和楼盘。“看成交量现在已经比较低了，入住的人群比较少，开发商都在争客源。”他认为，在现在供应量比较大的区域，价格调整的空间也更大，买家可以更多地关注。记者 蒋劲劲

差别化信贷力挺刚需

春节过后，市场上不断传出首套房贷将进一步宽松的消息，继本月7日，央行公布2012年将“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”，更是大大提升了首次置业刚需买家的购房信心。记者走访发现，目前广州多家银行的首套房贷利率已基本回归基准利率。业内人士认为央行此举意在加大差别化住房信贷，通过适度调整，增加对首次购房人群的信贷支持，但这并不会影响楼市调控的大方向。

差别化信贷将进一步加强

从中央经济工作会议对今年工作的全面部署可以看出，今年楼市调控将会继续实行差别化政策，“投机投资性需求”依然是今年重点被“抑制”的对象，而刚性需求则会得到政策的倾斜和保护。业内普遍认为，在现行房地产调控政策不动摇的情况下，“差别化住房信贷政策”是信贷资源“有保有压”的具体体现。

差别化房贷政策，指的是在开发贷款方面，政策将加大对保障房信贷支持力度，加大对高端房产开发的控制；在购房贷款方面，对第一套自主性购房给予政策性贷款优惠，而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。

央行此举公布“满足首次购房家庭的贷款需求”是顺应楼市调控政策而作出的决定，并不会影响到楼市调控的方向，反而是加强调控力度，保护首次购房人群的利益，打击投资型买家进入市场，从而促使房价回归合理水平。

此外，业内人士认为，增加对首次购房人群的信贷支持也是有限度的。对比目前的存贷款利率，可发现5年期的定存基准利率为5.5%，而五年以上贷款基准利率为7.05%。如果对首次置业家庭执行8折的信贷政策，则贷款利率为5.64%，如果执行85折，则贷款利率为5.99%，基本接近银行的定存利率。

首套房贷回归基准利率

受政策影响，央行公布“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”的信号，市场对于首套房贷利率放开的预期进一步增加。据记者了解，北京、广东、上海等地首套房贷利率已开始回归基准点。

在几个月前，首套房贷利率还是基准利率的105%到110%。而近日记者了解到，在广州大部分国有商业银行和股份制商业银行的首套房贷款利率均已回归基准利率，一些股份制银行以及外资银行的首套房贷利率甚至可以享受九折优惠，一些优质客户也可享受九折优惠利率。

此外，记者了解到，随着利率的下调，首套房贷的放款速度也大幅提高。去年客户往往要等上一两个月，房贷也不一定能到手。中国银行表示，现在只要客户在手续齐全的情况下基本一个月内即可放宽，最快三个星期即可搞定，但使用公积金贷款最快也要两个月，慢的话要半年。

目前房贷利率的变化已为首次置业的业主节约10万到20万元不等的利息，大大考虑了刚需购房者的诉求。合富置业首席市场分析师龙斌也向记者表示，今年无论是价格上还是利率上，对首次置业和购房者都是一个比较好的入市机会。记者 蒋劲劲 实习生 杨文丽

能等则等等不起就买！

记者观察

以平民的身份去猜测政府的政策，这是有技术含量的，同时也是带有赌博性的。所以很多人在现在都去想政策会不会更严，会不会放松，楼价会不会跌到8000元/平方米以下等等，会不会反弹等等。这些都仅能属于臆想和分析，终归不能成为现实。

就像眼下，在市场中可以想象的空间太多了。大家都盯着政府的政策走向，但现实中的市场更像是在洗牌，尽管不是行业性的大洗牌，但一定是买家、投资者的更新换代。近期，某行业资深人士对现时的房地产市场行情发表意见时，说了一句话，虽然比较粗，但却很大程度上反映了现在楼市买家应该有的心态。“行业在调整，大家才有得玩，不然一直走高，很多原本在圈外的人根本进不来。”所以，政策现时对于大部分的买家而言是好事，特别是对手上无房的首次置业者。

今年，还有一个与去年调整时期比较明显的区别。在2011年，由于正处于调控政策的顶风时期，在政策的制定上也并不完善，特别是信贷政策，甚至有种“误伤”刚性需求的嫌疑。在2012年，尽管才刚开年，但已经有众多的声音在讨论着信贷政策的问题，国家在制定政策上也更加向首次置业者偏移。因此，今年对于这部分购房者来说，的确是不错的时机。

记者在采访一些专家学者时，讨论到购房者何时出手买房，不少专家都认为这并不是一个好回答的问题。起码在不同需求的人面前就有很多不同的选择。业内某资深的分析人士就曾表示，对于购房，的确有需求的人，就不要过多地考虑到“抄底”的事情。购房最终的目的仍然是自住，在自己能力承受范围以内，而且价格也下调到一定程度的时候，就可以考虑出手。尽管这可能不是最低的价格，但起码也达到了自己的预期。

在近期，除了买房以外，还有一个话题被提及得非常多，那就是“退房”。记者在多个楼盘都听到去年购房的业主在组织“维权行动”。原因很简单，都是认为当时买贵了。但事实上，在市场条件之下去讨论盈亏没有问题，但如果是出于自住的需求，这个就大可不必。而且目前的市场都是向着刚性需求者而去，能在能力之内买到自己觉得合适的住房其实也是幸福的事情。

在眼下，主导购房者好像已经不再是市场或者价格，而是心态。不要过多地考虑“抄底”，想清楚自身的需求，如果是有自住需求的人士，能等则等，不能等就出手买吧！记者 蒋劲劲

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