刘洪玉:房地产调控非史上最严 各地细则不应攀比

在各地纷纷出台严厉“限购令”的情况下，我国的房地产市场是否会面临新的转折呢？此轮调控政策在房地产调控的历史上，处于什么位置呢？记者昨日就相关问题采访了清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师刘洪玉。

调控政策并非史上最严厉

有媒体和业内人士将1月26日出台的房地产调控“国八条”喻为史上最严厉的房地产调控政策，刘洪玉对此表示：“中国房地产市场发展以来，最严厉的调控政策应该是1992年中央政府对海南、北海、惠州等地房地产市场的调控，当时的政策主要是要求银行限期收回发放给房地产开发商的开发贷款，当时被称为有‘釜底抽薪’的功效。”

刘洪玉说，2011年1月26日的“国八条”如果说最严厉的话，应该是指对购房数量和购房行为的限制是有房地产市场以来最严厉的，因为在1998年以住房市场化为大方向的住房制度改革过程中，政府政策在绝大多数时间内是鼓励居民买房，不管是在哪儿买。现在住房越来越被当作一个投资品，各城市的房价轮番上涨，地区性市场也越来越变为全国性市场了，因此政府稳定房价的期望就选择在了市场规制方面，希望通过打击投机、抑制投资，来缓解各城市的住房供求矛盾，稳定住房市场价格。

北京“限购令”降低住房需求压力

京版“国八条”显示，北京的“限购”力度超前；北京也成为了目前全国购房门槛最高的城市。刘洪玉介绍说，自从2006年有统计以来，北京市新建商品住房销售中，外地人购买始终占40％左右的份额，基本与北京市约760万非户籍常住人口与约1970万全部常住人口的比例相当。

刘洪玉表示，此次北京市将非户籍居民家庭购房门槛提高到“持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税”，相信会较大幅度的降低北京市商品住房的需求压力。但对已经在北京工作但不满5年的外地人来说，短期内只能选择住房租赁市场来解决住房问题了。

各地调控细则不应进行简单攀比

除了成都、上海、南宁等少数城市已出台“国八条”细则，全国还将有二十多个城市将出台细则。有观点认为，北京的限购令会对其他城市有示范作用。对此，刘洪玉表示，国务院的“国八条”是总的政策要求，各城市应该根据本城市的具体情况来制定实施细则，比如说原来市场上外地人购房比例和城市发展定位有很大差异，不应该在城市间进行简单的攀比。

住房市场仍未饱和

刘洪玉表示，“限购”从某种意义上来说，就是用行政干预的手段，削弱住房的可投资属性，强化其满足居住需要、提供住房服务的居住属性。从房地产市场发展的角度，也是以解决居民住房问题为主要目标，而不是以居民拥有住房投资为目标。

在新的形势下，不少房地产企业都在积极开拓新的业态。那么，目前商品房市场的房企数量是否已经饱和？刘洪玉说：“中国幅员辽阔，城市众多，说市场饱和还为时过早。另外，保障性住房也不可能由政府独家做，也需要房地产开发企业积极参与。所以，房地产企业可以去努力开拓新的业态，但住房市场可做的事情仍然很多。”

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