任志强：房价下降很难 楼市降不降四种可能性

不过，任志强的“大炮”脾气却是依旧。尽管高声号召开发商们降价，“我都从了，你们也从了吧！”但昨天在“围脖儿”中任志强却对此句的众多解读不以为然，除了老潘的那句“从的是政策，不是市场”。

花甲任志强

“楼市毒舌”任志强，山东掖县人，1951年3月生，1969年入伍，1974年6月加入中国共产党，中国人民大学商法硕士研究生。曾当选为西城区人大代表，任北京市第九届、第十届政协委员、现任北京市华远地产股份有限公司董事长、华远集团总裁的任强，其实也是国企改革的先锋人物。1993年改组成立了北京市华远房地产股份有限公司，并担任董事长兼总经理，历经华润融资、制度改革、高调辞职、东山再起等波折发展之后，“华远”品牌在国内地产业已然炼成了金字招牌。

政商经历丰富的任志强，尽管已经年届花甲，说起话来却一点也不圆滑，甚至总是因为直言不讳而招来板砖无数。一次与潘石屹聊起任志强的直肠直肚，老潘如此形容，“身边如果有个人腿脚不便，任志强看到了一定会直接当面说‘你这个瘸子’……别人生气了，他可能还会接着说一句‘这难道不是事实吗？’这是他一贯的表达方式，当然，不是所有人都能接受他这种直来直去的方式。”

新报记者：新政出台后，很多城市成交量和房价都明显下降，你对目前市场状况有何看法？

任志强：6、7月份地产市场的一系列数据对比可以看出下降的幅度是巨大的，其中投资下降接近30%，而1-6月份的总比例下降也达到38%以上。但这个下降可能只是开始，可能还要延长很长时间。4月份出台“国十条”的时候，很多投资决策已经做完了，多数企业该买的地也买了，该开工的也开了，如果后续资金跟不上，就会出现很多问题。

从目前投资来看，23865亿元这个数字说明新开工量增长尤其快速，预计下半年一直到明年初都会有高速的市场供给。

新报记者：你认为房价会下降吗？

任志强：从成本角度说，降价不容易。土地面积增长33%，而购置金额增长88.2%，我们看到土地价格的高速增长。那么在土地价格持续上涨的背景下，也就很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。

总体而言，7月份是东部地区第一次进入负增长。东部地区占到整个房地产的68%、69%，中部和西部地区各占10%多，如果东部地区全线负增长，全国大幅度进入负增长阶段的可能性则是巨大的。

从价格环比下降城市来看，4、5、6月份房价仍有增长，但7月份则开始下降，说明有些城市已经出现用低开盘方式降低价格基础的现象。而在统计中，低开盘是以第一开盘的售价为零计算房价增长值，因此新盘价格显现不出市场价格的变化。比如开盘卖3万元的房子，降到2.9万元、2.8万元，价格是下降趋势。但如果一个新开盘项目原定开盘单价为三四万元，但开盘直接定价为2万元，那么以2万元为零点结算，统计上就会产生一个误差。因此环比计算，7月份价格走势仍在上升。与此同时，国房景气指数则连续4个月下降，总幅度接近1.5%，这个下降也会造成后续数字的持续增长。

新报记者：那么市场房价到底会如何变化呢？

任志强：房地产上半年增加了很多税收，而房地产企业税收是占最高比例的部分。土地增值税增长97%，耕地占用税增长40%，企业所得税增长83%，房地产营业税增长77%等等。统计显示，上半年新增财政收入增长近50%贡献率来自房地产。

土地市场方面，土地价格增长速度也非常快，按照这样一个增长比例，明年、后年的房价都会持续保持10%以上高速增长，否则的话开发商就做不来了。

任志强：上半年全国完成3.9亿平方米销售量，如果下半年完成业绩额小于上半年，暂且假设全年预计在8亿平方米左右。这个数字比2009年要下降15%-20%。虽然销售额在增长，但是今年的销售面积却可能远远低于2009年。

按目前情况来看，未来市场可能会出现四种情况：一个是价格下降，销售回升。因为价格下降带动销售回升。

另外一种现象是价格下降，而不回升。价格下降，不表示回升就是必然和一定的。第二种情况是价格不降的情况下，也会出现两种情况，即“价格不降，销售也回升”，这是最好的一种情况。因为价格没有出现大幅度下降，税收就不会出现，经济上就不会出现大的滑坡，但是销售会因此增长，由此也会拉动中国经济。

还有一种可能就是，价格不降，销售也不回升。这时会出现一种僵持局面。而开发商们最希望看到的就是价格不降，而销售回升。

供应加量 难题仍在

新报记者：8月份新盘上市量激增，是否会成为市场优势转向购房者的信号？

任志强：下半年确实存在供求关系改善的预期，库存上升则是这种预期的最直接表现方式之一。上半年未销售的库存是1.9亿平方米，这是历史高位。照此计算，今年的库存总量估计会超过2.5亿元至3亿元库存。库存量上升意味着推出量的加大，未来价格竞争就会加剧，而且价格竞争还会在局部地区表现得更加明显，因为供求关系在地区之间是不完全平衡的。

新报记者：既然供求关系将趋于平缓，那么目前的地产市场是否也将进入成熟平稳的发展阶段？

任志强：现在楼市至少还存在着4个难题。第一，结构性矛盾越来越突出。这表现在原来房价就比较低，土地比较宽松的区域。100个城市中，三、四线城市土地供应接近100%，二线城市供应增长接近30%，一线城市则只完成30%。比如北京楼市中83%的房源是保障性住房，商品房只完成接近22%。结构性矛盾越来越严重。而土地供应量也并没有缓解部分地区严重的供不应求问题。

其次，高档住宅下滑严重也是不少开发商不得不面对的问题。在价格控制的情况下，我们出现了一个价格假象。例如，在成都8000元以上房子卖不了多少，但是如果把价格调到6000元，可能就迅速卖光了。再比如，在北京每平方米3万元左右的房源成交量严重下降，4万元以上的楼盘成交几乎为零，而1万多元的房屋销售却异常火爆，有的项目价格下降15%左右，其一天销售就达到数亿元。

第三是重点城市土地奇缺。中部、西部地区很多省份人口输出向东部地区集中，而东部地区是大量人口输入的城市，这就导致资源配置错配。

第四个问题就是下滑趋势愈加明显。原来业界都以为市场下滑会在“国十条”后出现，实际上从7月份这一表现比较明显，估计8月份的趋势更加明显，也许投资下降会超过10个点。从数据上分析，下半年总的供应量会增长50%，但是我们预计销售会少于上半年。

新经观察

俊杰须得识时务

“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”素来力顶房价的任志强针对房价降不降的问题，再度抛出惊人之语。那么，到底是什么促使任志强“从了”降价论呢？对于各种各样的询问和猜测，任志强一直不予置评，单单只默许了潘石屹那句“你从的是政策，不是市场”。

虽然反骨清晰可见，但任志强这次显然是学乖了不少。虽然房价高涨之下买家仍旧层出不穷，但房价与老百姓收入之间的比值已经高得越来越接近警戒线，政府倡导价格理性回调其实也是在保护开发商，避免走入崩盘的绝境。任志强显然是看透了这步棋，所以就算嘴硬，依旧会“从了”这降价大潮。

与此同时，华远地产在刚刚公布的半年报中也表示，公司的新项目投资选择重点将更多地放在目前受调控影响较小、市场发展潜力更大的二、三线城市。这一调整也进一步印证了任志强从倔强的“毒舌”转化为识时务的俊杰。

如何挖掘理性市场下的需求增量？如何做足产品性价比？如何在高端市场树立品牌特异性？这些都是二、三线城市中高端产品拓展市场份额的重要关卡，而对于进入崭新市场的华远来说，塑造地缘优势和产品形象都还需要一定周期，以其目前的资金状况来看，这个周期不宜过久。看来，任志强接下来的课程还是颇为艰难的。

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