业界：中国地产泡沫开始破灭 房价将跌至少10%

当去年7月份多数人还在质疑中国房地产市场回升的可持续性时，我们就预测到了房价泡沫的形成，并指出这次泡沫的严重程度要超过2007年。此后的变化证实了我们的预期。房价一路高涨，最终促使政府在今年4月份出台了十年来最严厉的紧缩政策。受政策影响，交易量已开始出现暴跌，而房价也出现微跌。现在大家关注的焦 点是房地产市场之后会呈现怎样的走势？我们的观点是房地产市场的回调势在必行，预期未来12—18个月全国平均房价下跌10%—20%，随后在2011年下半年企稳回升。另外，尽管房地产部门在中国经济中占据了重要地位，但房价泡沫的破灭对实体经济和银行系统的影响应该不大。

房价飞涨的背后推手

中国房地产市场的泡沫在过去一年里日益凸显，尤其是在部分大城市。2009年全国平均房价同比上涨了22.4%，在今年前四个月更是再度跃升13.1%。从各省份来看，2008年底到2010年4月份期间，海南的房价涨幅高居榜首(87.2%)，紧随其后的是上海(81.2%)、吉林(77.5%)和北京(67.0%)。考虑到2003—2008年全国房价的年均涨幅仅为10.6%，2009年开始的房价飞涨实在是触目惊心。

由此导致的结果是购房能力和租金收益率的显著恶化。根据2009年的数据，一个中国家庭购买一套普通住宅平均需要不吃不喝、积攒将近8年的全部收入(2008年的这个数字是7年)。这还是在没有考虑按揭贷款利息的前提下得出的结果。现在，上海和北京的房价收入比分别高达13和19，而美英等发达经济体的这个数字均在3—5之间。

我们认为房价飞涨的背后既有新屋供给暂时短缺的影响，也有信贷宽松推高需求的因素。

需求方面，过去5个季度里宽松的信贷条件引发了对房地产的投机需求。2009 年第一季度至2010年第一季度期间，按揭贷款余额增加了2万亿元人民币，较2008年底增加了59%。虽然没有官方统计数据，但众所周知这些贷款中很多都被用于购买第二套、第三套甚至更多套的房子。

供给方面，在过去几个季度里上市销售的新房一直供不应求。这是由于2008年房地产市场萎缩而且全球金融危机爆发，悲观的开发商因此在2008年和2009年上半年大肆削减投资。尽管价量齐升的交易数据表明房市从2009年4月份开始回暖，但开发商对复苏的可持续性一直持怀疑态度，直到去年下半年V型复苏迹象更加明显时，他们才开始大幅加快新项目的开工。考虑到新屋开工和房屋销售(不管是期房还是现房销售)之间存在时间差，我们认为2010年三季度之前新屋供给将依然紧缺。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。