商业地产是民生工程 或成二三线城市助推器

6月8日，知性主播曾子墨在南京水游城主持“中国经济与房地产趋势论剑”活动，牛刀、谢百三、朱连庆等财经名嘴激辩商业地产，达成了一个共识：一线城市房价太贵，居住人口过于密集;政府可以大力发展二三线城市，以吸引其实买不起一线城市住房的大学生安家落户。在这样的契机下，大力发展二三线城市的商业地产，为当地居民打造一个更宜居的环境、更便捷的生活成为可持续发展的要素。

住宅市场在冰冻期挣扎

自我国实施房地产市场化以来，商品住宅的价格，在20年间犹如坐上直升机，一涨不可收拾，泡沫成分增多。

着名财经评论员牛刀指出，房地产泡沫有两大有利推手：一是地方政府的炒地，导致地王频出;二是投机者炒房，导致房价虚高。

从某一层面来说，炒地行为的盛行，与各地方政府在高额负债下需要稳定的土地收入来维持财政运转有极大关系。

据中金公司的研究报告显示，2009年各地方政府净新增负债约3万亿元，预计2011年底将达到10万亿元。不少地方政府的负债额将远远超过本级财政收入，存在巨大的风险。所以它们不约而同地选择了通过转让土地，获取丰厚的回报。

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授表示，引起房地产持续上涨的众多原因里面，除了人口红利和城市化外，还有“地方财政”和“土地财政”。

当前，在被称为“有史以来最严厉的房地产调控政策”面前，房产市场的商品住宅成交量迅速下降，无论是住宅开发，还是土地财政，更或是开发商的拿地热情，都进入新的“冰冻期”。

商业地产迎来翻身的机会

上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆说，房地产行业对于整个经济发展还是起着主导性作用，但是另一方面，我认为这两年住宅地产的价格上升幅度之快，十分不正常。

不正常就需要调控，甚至是打压。这需要调整中国经济发展的结构、扩宽闲散资金的投资渠道、调整房地产市场产品的供应结构，遏制非理性的商品住宅投机行为。在此背景下，商业地产发展迎来好时机。

基于商业地产项目的投资品性质和长期的经营效益，朱连庆认为，目前各大城市的商、住项目价格倒挂不是正常的现象。他说：对商业地产本身发展，有很强刚性的需求在支撑，一个是城市化的发展，二是旧城的改造，还有人们生活的提高以及商业业态的不断翻新。

牛刀证言：在深圳楼市中，住宅是五六万，商铺的价格维持在3-4万，写字楼还是2万多。所以这种价值慢慢的在调整当中会有一个回归的过程。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生也认为，现在的时机也非常适合商业地产项目的发力，因为目前各地城市土地拍卖中的商业用地出现流拍现象，而国内做得比较成功的几个商业地产巨头恰恰反周期而操作，低价去储备土地进行运作。这个趋势值得关注。

二三线城市拉动内需靠什么

郭增利在研讨中表示，商业地产是衡量一个地方发展水平的重要标准，另一方面，商业地产也是一项民生工程，关乎老百姓的切身利益，“一个城市的商业繁荣起来的时候，会成为大家日常生活当中离不开的部分”。

他以美国为例指出，“美国商业地产带动就业的贡献非常惊人，那边购物中心的就业人口到前年的数字超过一半。”

南京市商务局消费品流通处处长李绍明先生介绍说，在南京每年有100万平方米的商业设施投入营运，还有100多万平方米的商业新建，项目对当地经济的带动效应明显。

“以16万方的水游城为例，满足了南京城南地区的消费，提升城南的生活品质同时，也带来了7000万元税收、以及大量工作机会，其独特的造型也成为南京城市新地标，形成了多赢的局面。”

关于商业地产的发展趋势，谢百三、朱连庆等人士有比较一致的看法：商业地产不会死守大城市，应向二三线城市发展。“商业房地产在中小城市前途非常广阔，商业地产适时的进入反过来对中小城市的发展也会有一个很大的推动”。

专家认为，特别是在当前倡导经济结构转型、大力发展现代服务业的今天，时间型“shopping　park”的商业地产模式可提供更舒适的购物环境，对提高二三线城市居民消费水平、增加就业和提供税收，都有积极的作用。

据了解，成功开发了南京水游城的鹏欣地产，已经启动全国性扩张战略，拟将水游城这一商业地产推向包括武汉、盘锦等在内的众多国内二三线城市。

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