专家分析房价拐点可能在2015年出现

■观察记者 刘晓林

房价拐点是否已经到来

每一次人们都渴望拐点到来，都欢呼拐点已经到来，都在争论眼下是否是拐点。

面对本次新政，又有一些“拐点论”纷纷出台。人们渴望这些论点成立，希望房价真的如预言的那样大幅滑落！有人预言5月份房价必定被迫下落，有的预言3个月之内因为销售减缓甚至停滞，必然将迫使扛不住资金利息压力的开发商憋不住，而只好举手投降降价处理楼盘。此情此景，让喜欢联想的人们欣喜万分，于是拐点论再次蜂拥而至。

这次新政的推出会成为房价的拐点吗？

一些人认为本次调控会是房价拐点。但另外一种观点认为房价拐点或在2015年。

认为本次调控为房价拐点的理由是，新政文件在战略级别上严厉体现在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；二是首次将问责制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。温家宝总理曾表态“本届政府任期内一定要稳住房价”；事实上，对于房价过高的城市，已被迫将稳房价作为一项政治任务去抓。有开发商认为，新政表现了政府调控房地产市场的决心，国民经济并不依赖房地产，这个决心足以改变全民对房地产市场的预期。

另外，提高首付比例以及贷款利率等措施将打击重点指向了炒楼投机行为，对遏制房价过快上涨将起到关键作用。购买第二套住房的家庭，贷款首付款由之前不得低于40%提高至不得低于50%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

首付看似变化不大，但真正厉害的地方是要求贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，2007年，银监会也曾经发文要求银行“二套房利率上浮10%”，导致2007年底至2008年上半年房价大跌，可见上浮10%对房市影响之大。上浮10%相当于加息57%，如果贷款100万20年，要多还利息32万。显著提高的贷款门槛和融资成本，将使房价出现由涨到跌的拐点，投资投机性需求将明显抑制。

除了要求增加土地的供应(今年土地供应的大数是18万公顷，比去年土地供应增加近2倍)，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨之外，特别提出要调整住房的供应结构：未来的住房供应结构应该由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房构成，而保障性住房和小户型商品房应该占70%以上。另一方面意味着高端商品房市场仅仅占全部房地产供应的30%。这种结构，可以在总体上平抑房价。

政府希望通过此次调控遏制房价疯涨，将房价的月涨幅和同比涨幅控制在10%以内，如果达不到目标，很有可能有一系列的后续政策出台，例如进一步提高首付、加息或制定相关的税收政策。

相关人士表示，房价上涨有结构性因素，包括通胀预期、流动性过剩等，助涨因素依然存在，并且还在支撑房价。现在通过宏观政策打压房价，会出现一个博弈的过程，调控政策对市场的影响有一定的滞后性，房价很快会出现波动，下跌结果将在5月底显现。

市场供不应求现象将逆转。新政的强力打压，使多数投资投机客已撤场，部分改善需求亦被“误伤”，需求萎缩已成定局。从供应上看，今年全国住宅用地供应量高达18万公顷，是去年的两倍多，其中纯商品住宅用地供应也超过去年；今年1-3月全国商品房新开工面积同比暴增61%，而过去十年这一增幅一般为10%-20%，这就意味着从现在开始，新房供应量将快速增加。下半年，市场将出现明显的供大于求。

开发商暂时不差钱，但却难持久。去年楼市火爆，开发商的销售资金回笼了很多，而且信贷政策亦宽松，外部融资通畅。可今年，形势逆转。一方面销售遇阻，资金回流变慢，另一方面房地产贷款异常严厉，甚至连IPO、增发、发债、信托等其它融资也受到限制。有数据为证：今年1-3月，全国房地产开发企业本年资金来源同比增长61.4%，增幅较1-2月减少8.1个百分点。开发商资金最宽松的时点已过，接下来会越由松趋紧。另外，当前土地出让金须及时付款，去年下半年以来高价拿地的房企，将承受巨大压力。

统计分析，大部分城市4月的房屋成交量相比3月，还会增长；70个大中城市房价环比依然是正增长，不过增幅将比3月的1.1%有所收窄， 6-7月份才会出现环比零增长或负增长—也即房价开始下跌。

专家由此认为，房价将下跌30%！拐点很快会到来！

房价拐点或在2015年出现

而同时也有许多不同意拐点已经出现的声音。有种观点认为，楼市不会出现拐点。这一观点的理由主要有三个。一是地方政府出于自己的利益考虑，依然像以前那样不会落实中央政策；二是市场供不应求，即使成交量会下滑，房价还是不会跌；三是开发商不差钱，降价岂非脑子进水？

对于本次新政的制度努力方面，专家依然认为，新政并未为这个举措给予更多的制度支持和执行力度，仅仅用一个软性的条款来约束：城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。很显然，这种力度并不能有力确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位，这也不能保证对房价的调控有显著效果。

中国国际金融公司首席经济学家哈继铭是房价拐点或在2015年出现的持有者。他表示，房价在3至5年内还会继续上涨，在2015年后会出现拐点，但并不是房产新政的单一作用造成拐点。

哈继铭分析，造成房价上涨的原因有多个方面，就中国的人口结构而言，现在也正是房价高涨的时候。因为，有大量的房地产“刚性需求”，这不仅包括自住，“对教育和养老的投资”也变为房地产的一项功能。

他表示，现在有购房需求的主要群体是五六十年代“婴儿潮”时期出生的人，他们对养老有投资需求。这主要是因为，目前中国的投资渠道不畅通，大家对资产保值增值的眼光往往放在房产投资上面，很难避免因此造成的房价上涨。此外80后一代的购房需求，由于目前政府的保障性住房不到位，导致大量需求转向商品房市场。

“抑制房价上涨的有效手段就是扩大供给。”哈继铭说，这包括保障性住房和商品房两方面。另外，还应该创造更多的投资渠道，疏导人们资产投资的需求。避免人们将资产保值增值的眼光过多放在房产投资上。

不过哈继铭表示，2015年，中国的房地产市场将会出现拐点。因为中国工作年龄人口占总人口的比例将于2015年达到峰值，“婴儿潮”一代逐渐退休，有购房能力及有购房需求的人数开始下降，房价将会面临巨大的下降压力。

那么，到底中国房产拐点是否真的到来呢？让我们来分析中国房产的历程和走势。

大家一定还记得，只要房地产市场一有风吹草动，就总有“拐点”论抛出。其中最著名的当属2007年万科董事会主席王石的“拐点论”。

2007年以来各大城市楼价经历了大幅上涨后，年底楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？对此，万科董事会主席王石在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。与此观点相仿，在广州举行的一个地产高峰论坛上，与会者也预测，中国房价调整期最长将达15个月。

2008年秋后因美国金融危机引发波及全球的金融风暴，一时，房价也大幅滑落，这时又有许多专家提出“房产拐点再次来到”！

其实，要是一个阶段真正成为房价拐点，必须从各个方面保证做到房价再没有升的理由，才能促使房价转而下行，形成一个房价的真正拐点。现在，使房价高企的土地资源供应不足的因素并没有根本解决；流动性过剩使资金都流入房产界投机的动向并未从根本上把这种投机可能切断；币值不稳定促使人们寻找保值增值品，而此类产品太少，使得人们选择房产作为保值增值品的现状没有改变；实业投资环境恶化，利润低微，出口受阻等促使千军万马向高利益房产投资和炒楼的利益驱动势头并未改变；居者有其屋的刚性需求并未减少；经济适用房和廉租房在一时半会还不可能保证数量巨大的人们的需求等等，这些因素都是促使房价上涨的原因，房价怎么会因为提高首付和利率以及一些缺乏具体操作细则的问责要求而乖乖地形成从此下行不上扬的拐点呢？

另外，没有细致考虑的是，二三线城市的房价有很大上升空间，如果结合这一点，更不能说房价已经进入了下行拐点了。

楼市到底拐还是不拐？何时才是房价拐点？人们同样翘首以待。

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