调控为何两难？专家：房地产一业独大

房地产，一个时代的崛起

1998年，国家规定从下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，此举正式开启了中国有史以来最大的资本市场。

2002年4月，相关部门下发了《国土资源部11号文件》，要求2002年7月1日全中国的经营性土地都要采用公开交易的方式即招拍挂方式。

2003年8月31日，这是一个历史性的日子，国务院18号文首次明确，“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。

2004年8月31日，新的全国土地政策正式开始实施，随之而来的是，全国的土地价格大涨。

一系列的导向政策之后，几乎让所有人看到了这个市场潜在的“暴利”空间。

面对这个高资金杠杆、平均40%毛利水平的行业，有多少资本能抵御诱惑?

事实证明，在过去的十几年时间里，形形色色的资本涌入已经令房地产一业独大，不仅使地产调控愈来愈“两难”，更重要的是，以房地产拉动的经济增长模式已经不可持续，对大量金融资源、产业资本、社会资源的占用，已经致使中国其他产业的产业升级愈加艰辛——专家呼声。

嗅觉敏锐的制造业

2001年，雅戈尔出资7000多万元收购了宁波雅戈尔置业有限公司全部的股权，向房地产等行业拓展的发展局面初步形成。但像雅戈尔创办者李如成一样的对土地敏锐者，仍然寥寥。

在行业龙头的带领下，制造业大规模进军行业龙头的号角悄然吹响。

2003年，张瑞敏公开表示，海尔会坚持主业，不会进入房地产开发，而四年后，海尔力邀上实总裁卢铿加入海尔，海尔成为青岛最大的开发商。

但是擅长资本运作的李如成，紧紧抓住了1998年之后中国市场上最大的一次商业机会，2004年831大限之后，土地价格大涨，这些手中原本就有些土地资源的制造业明显感觉到手中的土地的优势。

2004年，“尝试性”进入的雅戈尔房地产开发的利润已经接近服装业务利润的二成以上。雅戈尔当年的年报称，将加大房地产开发规模，加快开发进度，使房地产业务的收入能持续增长。

2009年，李如成开发地产赚到的利润已经远远超过了纺织服装业。

据第一纺织网总编汪前进观察，和多数制造业一样，纺织业也是在5、6年前进军房地产。当时，中国的纺织业不断面临整体利润下滑，产能过剩的困境，而房地产却走到了一个另一个腾飞的开端。据记者不完全统计，2009年，纺织行业上市公司过半都进入了地产业务。(经济观察网)

后知后觉的央企

在房地产这个行业，行将沸腾到顶点时，央企才开始真正注意这个流金淌银的行业。

2007年，地产“领头羊”万科成为世界上最大的住宅制造商，成为媒体热议的话题，在这一年度万科一年销售额为520亿元，早已超过了王石心目中的目标美国帕尔迪房地产公司。

2007年8月17日，方兴地产在香港悄然上市。直到2009年，和北京众多知名开发商角逐的广渠门15 号地一役，才使得潘石屹认识了这家中化旗下的央资企业。这可以说是央企对于市场化企业的最为响亮一堂启蒙课，潘石屹回顾当时场景说：“身后的小伙子也不算帐，就一直举牌，然后他就是地王了。”

央企得以大规模进入地产行业，凭借的是庞大的资源掌控能力，这是一种“类政府信用”，在银行融资方面比其他开发商要容易和方便的多。

有学者担心，央企大规模进入使得调控复杂程度在加强。“如果调控，房价掉了，那央企和地方政府怎么办?过往，东航亏损，政府补上了几十亿。现在的地方政府是希望地价涨，好卖地，银行由于希望抵押资产上涨，央企当然也希望房价上涨，三者形成默契之后，对调控就很有影响，”贺绍奇称。(经济观察网)

而就在此次大规模调控前一个月，由于北京的地王频现，且全部都是“央企制造”， 国资委首次表示，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。但这些央企的退出对市场的影响以及作用，在未来很长一段时间里都备受争议。

坐收渔翁之利的关联产业

除了开发商，还有哪些人是这场游戏的获益者?

贺绍奇认为，地产热潮“一个是助长了钢材、水泥等产能过剩，这些产能过剩所带来社会成本，以及铁矿石不断涨价的成本都能被暴利房地产业轻松消化 ，这之间存在着必然联系。”

统计显示，从2002年到2008年，中国钢企仅因价格上涨就多支出了1000多亿美元，折合人民币约7000多亿元，相当于同期中国钢铁企业利润总和的一倍多。

今年初，国家统计局总经济师姚景源提出，“房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展，因为他们关联度高”。

他说，“汽车关联一百多个行业，拉动钢铁、电子、化工、橡胶工业，还可以玻璃工业、座椅拉动纺织业和制革工业。房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥，还可以一直拉动到家用电器，家里新买一个房子，换一个电视，甚至纺织业也被它拉动了，窗帘也要换新的”。

而大部分开发商对地产行业的信心，也正基于此——他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代，所谓“一业独大”，关联产业62个，牵一发而动全身，真要搞死了房地产，经济也好不了。

南京市建委研究室主任陆玉龙说，过去10年间，“地产行业文件不断，超过了其他任何一个行业，”这反映了这个行业牵连之巨大，致使决策层过度关注价格波动。而温家宝总理不久前在天津考察时提示，要防止出现政策叠加效应，也给上述担心提供了证据。

陆玉龙说，频繁的调控和对价格波动的过度关注，反映了过去的一段时间里，中国的房地产市场缺少基本预期、基本政策——市场化的方向和道路并没有错，但是中国的国情是20%的先富阶层推高了整体房价，给开发商和地方政府以及各相关行业带来超额收益，决策层缺乏房地产行业基本目标和任务的清晰认识。

在经过近一个月的政策密集轰炸之后，5月的调控显得特别的软弱无力，中央对楼市的调控被人形象的比喻为“墙头草”。

房产调控，哪条道路将通向成功?

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。