揭露新政下楼市中的七大“谬论”

“谬论”一：房价下跌会导致住房拥有者资产缩水!

个人名义资产(虚拟经济)和真实资产其实是两回事。如果房价下跌会导致住房拥有者真实资产缩水的话，反过来房价上涨就意味住房拥有者资产增值，那么政府只要给每个人造一栋房子，全部标价1亿，这样人人都成亿万富翁，可能吗?

举个简单的例子：假设有两个炒房客甲和乙，两人各自拥有2套住房和1000万现金。如果房子100万每套，那么甲、乙名义资产都是1200万(1000万现金+200万住房市值)。

甲先从乙那里按200万的价格购入住房一套，然后乙再按200万的价格从甲处买回住房一套，两次买卖后，两人各自还是拥有2套住房和1000万现金(这里不考虑交易手续费)，但市场上房价变为了200万，他们的名义资产就都变成了1400万(1000万现金+400万住房市值)。甲、乙非常高兴，于是继续交易，把房价炒到了500万每套，使他们各自的名义资产都变成了2000万(1000万现金+1000万住房市值)。

但他们的实际资产并没有增加，各自依然只有2套房和1000万现金，而房子价值是远低于500万的交易价格。只有他们成功将房子按500万每套的价格卖给其他人才真正实现了资产增值，然而这是以其他人资产缩水为代价，因此楼市泡沫的一个严重后果就是造成社会财富的不合理转移。

由此可见，房价炒的再高，也不会创造出新的价值，增加的只是住房拥有者的名义资产而已。所以，对自住的老百姓来说，房价上涨是否导致的名义资产增值与他们无关，反而会增加他们子女购房买房的难度。

【相关言论】央行副行长：即使房价下跌也不会出现金融危机

朱民表示，“中国的房价确实很高。这里有几个问题。第一个是中国对房子的传统观念，每个人都希望有个房子，对房子的需求，促使了房价的上涨。北京的房价几乎赶上了伦敦。但中国的杠杆使用率并不是太高，投入房地产行业的信贷资金以及放贷只占总体信贷增量的很少一部分。因而即使中国的房价下来，也不会出现金融危机。”

“谬论”二：房价调整空间在20%左右，跌多了银行会崩溃!

最近房贷压力测试结果已经给了这种言论一记响亮的耳光。当前各大银行公布的可承受房价下跌范围基本在30-40%之间，更何况银行实际公布的情况可能会略微保守。

其实房价跌30-40%根本不会出现大规模的断供，假设一开始你以100万的价格买入一套房子，首付30万，贷款70万20年还清，一年后房价不幸下跌30%至70万，这时你会选择断供吗?

如果市场价稳定在70万，首付三成的自住房用户只要思维正常肯定不会选择断供，因为再买一套房子也需要70万，而自己的房子减掉首付和还掉的贷款，剩下的并不到70万。一旦选择断供，今后虽然每年可以省一些利息，但却需承担额外的房租，两者相减并没有多少差额，而且断供还会带来其它一系列负面影响。例如：今后买房需要重新拿出首付，并且有信用污点的家庭，首付比例可能也会相应提高;断供前的房子如果是装修过，基本上意味着10万左右的装修白白浪费等等。

相信权衡利弊后，100万的房子就算一年后跌至60万，首付超过三成的自住房用户断供动力也不会很大。

因此房价调整30-40%根本没有那么可怕，也是银行系统完全可以承受的!只要房价的跌幅不超过已购房者的(首付比例+已还房贷比例+10%)，基本上没有大的断供风险!

【相关言论】潘石屹：楼市调控下房价最多降两成

4月份的房价涨幅创五年新高，SOHO中国董事长潘石屹近日在出席股东大会后表示，4月房价的上涨与政策的滞后性有关，今年可能还会有两个重大政策及实施出台，房价将回落到去年初水平，降价幅度在15%～20%。他透露，虽然现在政策已经出台，但尚未开始监管，估计一至两个月后将正式开始实施。

“谬论”三：楼市调整过后房价很快就会反弹!

人口密度极高的日本，在楼市崩盘后，房价已经低迷了一、二十年，难道人口密度更低的中国能一直维持楼市泡沫且不出现大调整吗?

不要相信什么城市化进程和刚性需求支撑的理由，就像07年股市中喊“黄金十年”一样，当时多少老百姓用血汗钱去高位接盘那些根本没什么潜在价值的天价股票?!媒体的主流言论并不总是对的，很多都是利益集团的代言人在进行广告式的舆论轰炸。

楼市泡沫总有被刺破的一天，这是市场的内在规律决定的，谁也无法改变。一旦泡沫破裂，房价就不可避免的陷入长期调整，泡沫吹的越大，相应的低迷期也就越长。现在日本房价还不到20年前的50%，那么，如果中国楼市崩溃，低迷时间同样不会少于10年。

另外，其实，房价涨跌和那些刚买房的人根本就没有直接利益关系。对被迫接受高房价的自住型用户而言，100万的房子就算一年后涨到了120万他们也是不会卖的，同样也不会因为房价跌到80万而断供!

那么房价上涨不能帮他们减少房贷，房价下跌他们也不需要承担更多房贷。房价上涨带给他们的仅仅是一种心理安慰，却不是实际上的经济利益!

【相关言论】余丰慧：高房价别拿城市化说事

开发商、中介机构、专家学者以及一些官员们在谈到未来中国城市房价必然上涨时，往往都拿中国城市化来说事。认为中国处于城市化起步阶段，随着城市化的快速推进，必然支撑城市房价节节攀升。谢国忠先生之所以认为城市化与房价上涨没有必然联系，主要是说，涌进城市的低收入者根本不会去买房，这些需求并不是真实的需求。

“谬论”四：政府不应用行政干预打压房地产，否则是市场经济的倒退

政府从来没有说过要打压房地产，楼市调控仅仅是打击炒房、囤地等投机行为，针对的是高房价而不是房地产!事实上任何一个领域的过度投机行为都是应该被打击的，更何况是涉及到民生的住房。

这就好比一个小孩因为平时自由散漫染上了不良风气，家长对其进行严厉的批评教育，让他改正错误一样，这从本质上来说是为了使小孩能够更好的成长，如果这种批评教育被某些别有用心的人解释成强行干涉小孩的个性发展，对此你会有什么感想?!

【相关言论】任志强：房产新政可能成为经济倒退的开始

任志强称近期出台的房产新政，可能会成为市场经济向计划经济倒退的开始,他表示并不反对政府对市场的调控,但更希望政府用市场化的手段调控,而不是坚持用非理性、非制度化、非法律化的行政干预手段,这种违背市场规律的做法可以满足短期的政策目标要求,但却无法解决可持续的发展问题。

“谬论”五：打压房地产，会拖累钢铁水泥等下游行业?

答案是根本不会，甚至是有助于进一步拉动钢铁和水泥行业!

来个简单的比喻，一个小孩从前每餐都喜欢吃山珍海味，外加一碗米饭，忽然有一天，父母决定让他改吃素食，结果由于一时吃不惯清淡食物，小孩连续两天都是只吃一两口米饭就倒掉了，还说让他吃素食是在浪费粮食。饿了三四天后，就算只有素食，他也照样每餐吃下一碗米饭，而且由于菜少了，甚至会常常多要点米饭，结果一年下来吃掉的粮食反而多了。

现在房地产市场超过25%的平均利润水平就像小孩吃的山珍海味，当国家打算让开发商也吃粗茶淡饭后，一开始难免会遭遇开发商的抵触，降低开工率，暂时性减少对钢铁和水泥等需求。但当整个行业资金趋紧，并逐渐默默的接受只能获取10%左右利润的现实时，所有短期被抑制的需求长期来看一定都会被重新补足。毕竟手里的土地就算今年不开发，以后也是一样要开发掉的，而一套房子卖200万还是100万对钢筋水泥的需求是不变的。

更何况为了调控房价，政府已经明显加快了土地供应，那么今后整个市场对钢铁和水泥的需求只会增加，毕竟房子刚需者还是大量存在的，商品房只要价格合适肯定卖的掉。

“谬论”六：现在面粉比面包贵，只有地价先降房价才可能降!

表面上看似乎因为地价越卖越贵才导致房价越来越高，但事实上却是因为房价的不断攀升才导致地价越来越贵。这就像证券市场的新股发行，只要二级市场不破发，一级市场的定价就会越来越高，如果二级市场不断破发，那么一级市场的定价也会逐渐走低，并在一个合适的位置企稳。07年底开始的房地产调整就是房价先于地价滞涨并回落，因此只要使整个市场有了房价下降的预期，地价也必然会合理回落。

事实上指望市场在形成房价下跌预期前让开发商不去高价拿地则是不可能的。因为在预期房价上涨时，如果新拍出来的地价下降就意味着开发商的预期利润增加，这有悖于市场竞争导致超额利润越来越低的规律，故只有在地价与预期房价之间的剪刀差不断缩小的情况下地价才会逐渐下降。

【相关言论】王健林：地价推高房价 看不到下跌理由

全国政协常委、大连万达集团董事长王健林表示，当前中国楼市的泡沫与西方国家相比有显著区别，西方国家的楼市泡沫表现为房产投资规模过大，而中国目前的楼市泡沫主要体现在房价过高。他认为，从2009年的现实来看，地价推高房价是不争的事实，希望政府能够正视高房价的实质就是高地价，并尽快着手改变土地出让方式。

“谬论”七：高房价根源在于供不应求，只有加大土地供应才能彻底解决!

如果没有投机性资金的介入，刚性供求关系确实有可能成为影响房价的最关键因素。相反，刚需对住房价格短期上涨的影响远远小于投机性资金的刺激，就如同现在国内大蒜价格两年间涨了几十倍一样，如果没有投机性资金的推动，由正常的供求关系引起的大蒜涨价绝不会如此之快。

因此在把投机性资金赶出楼市之前，谈供求关系对房价的影响毫无意义!商品房毕竟不是可以短时间内批量生产并大量供应的东西，当开发商和炒房客垄断了楼市资源后，怎么还能指望其有合理的市场化定价?

房子毕竟是涉及到民生的半必需品，仅仅因为是必需品就涨的话，那么水电气的需求就更加刚需了，如果水电提价30%，相信居民用的水电基本都不会少很多，国家收益翻番也是轻而易举。但是为什么不这么做?因为这会进一步增加底层民众的生活压力，激化社会矛盾!

【相关言论】叶檀：供需关系决定价格?楼市最大谎言!

在投资市场，房地产作为投资品受风险收益规律控制，基本与供需关系无关。但供求关系决定房价的言论四处流传，甚至连住建部副部长齐骥在接受采访时都表示，“部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比较大的比重。”房价果真由供求关系决定吗?这是最大的谎言。

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