地方楼市政策刚性不足缘于利益关联

中央政府4月中旬出台的“国十条”，提出了提高二套房贷款首付比例、暂停第三套及以上住房贷款、限制异地贷款购房及房价过高城市可限制居民购房套数等要求。地方政府尤其是房价上涨过快的热点城市的调控细则，按说应比中央政府的调控措施更为严厉，但是令人遗憾的是，房价上涨过快城市的调控细则不但普遍没有突破中央政府调控政策范围，而且大多比中央调控政策更为温和，大多数都刚性不足而柔性有余。如有些城市调控细则不但没有限制居民购房套数，而且没有暂停第三套住房贷款，有些城市调控细则不强调打压投机购房，不涉及抑制投机需求，有的城市调控细则的严厉程度远远低于先前预期，等等。

正如新华社文章所指出的，4月中旬出台的“国十条”凸显了中央政府抑制楼市投资投机、遏制房价过快上涨的决心，但是中央政府出台的调控措施要能真正发挥稳定房价的效用，显然还需要各地各部门切实执行相关调控举措，而像有些地方政府这样在执行中央调控政策上打折扣，甚至行变相化解中央调控措施力度之实，显然不利于遏制房价过快上涨的目标的实现。也正因为如此，4月中旬出台的“国十条”满月之后，虽然各地房屋成交量普遍下降，但是房价并未出现明显的松动，有些地方的部分楼盘价格甚至出现逆势上涨现象，确实不能不让人如新华社文章所表示那样，担忧此轮房地产调控成效不容乐观。

而部分地方政府之所以在执行中央调控措施上表现得刚性不足、柔性有余、过度温和，说到底是因为地方政府与房地产市场存在巨大的利益关联，严格执行中央调控政策乃至比其更为严厉，会损害地方政府的实际利益，所以部分地方政府缺乏调控房地产市场的诚意与积极性。显而易见的是，如果房屋价格出现实质性的下跌，就会导致地价降低，从而影响地方政府的土地收益，而这是部分地方政府所不愿意看到的，所以部分地方政府通过变相化解中央调控政策力度的方式来避免房价出现下跌，并因此而影响了房地产市场调控原本能够取得的实效。

经由以上分析可知，此轮房地产市场调控要能真正取得实效，首先需要破除地方政府不严格执行中央调控措施的侥幸心理，通过建立问责制严厉追究那些执行中央调控政策、抑制房价过快上涨工作不力的地方官员的责任，乃至直接给那些房价上涨过快城市下达稳定房价的具体目标要求，并将其与地方官员政绩考核挂钩。除此而外，更为根本的是要通过有效制度设计斩断地方政府与房地产市场之间的利益关联，消弭其通过房地产市场牟利的能力与欲求。如此，地方政府调控措施柔性有余、刚性不足现象才可能得到改变，房地产市场调控才可能真正取得实效，遏制房价过快上涨目标才能尽快得以实现。

◎魏文彪

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