2009中国楼市四相之怪：谁为高房价搭台？

成交量上升带来的房价回升是正常现象，但在09年供求矛盾的推动下，房价被进一步推高，市场与高房价共舞。

成交量不断地放量逐渐改变了市场的供求关系，价格也进入了“回暖”的通道，一线城市的涨幅较为明显，时至年末，大部分城市的房价都站在了高位，快速销售和缓慢供应为高房价搭起了舞台。

全国房价一片涨势

无论是谁，对于09年房价的直观感受都是一个字，涨。那么09年的房价究竟涨了多少？

2009年全国商品住宅成交均价为7418元/平方米，同比增长了9.06%。乍一看下房价涨幅并没有想象中的高，但由于各区域涨幅水平参差不齐，部分城市房价上涨的压力较明显，其中以一线城市尤甚。房价随着市场成交一路走高，甚至有些刹不住车的架势，也成了09年楼市的一大怪相。

全国商品住宅成交均价月度走势图

华东：价格大幅上涨
在华东区域，由于供求矛盾相对明显，大部分城市商品住宅价格都有不同幅度的上涨，相比08年年末价格涨幅居前的依次是上海、南京、杭州、宁波及苏州，09年12月价格相比08年年底涨幅都在30%左右或以上。从上涨的趋势来看，3季度在经过成交放量之后，市场存量严重不足导致价格快速上涨。

合肥、扬州、无锡和常州价格涨幅相对其他城市较小。其中合肥、常州等城市主要是由于市场一直相对稳定，购房的多为普通购房者，其对价格的敏感度较高，因此价格涨幅相对有限，常州的价格涨幅在华东个主要城市中最低在10%左右。而无锡主要是由于成交的主要项目都集中在滨湖及新区价格较低的区域，价格虽有一定幅度的涨幅却也不及上海、南京等城市。

2008年1月-2009年12月华东主要城市商品住宅成交价格涨幅靠前城市价格走势图

华北：北京房价快速攀升，其他城市涨幅温和
在华北区域，北京当仁不让地成为了房价上涨的“领头羊”。而其他各典型城市房价体系相对较为稳定，09年以来呈小幅稳步上涨。

北京08年房价受市场调整影响较大，出现下调。09年以来市场反映较快，在华北区域率先回暖，并且回暖速度相对其他城市较快，价格一路上扬， 8、9月份以后，高端住宅的集中成交使价格上涨更加明显。全市商品住宅成交均价12月份已达18401元水平。

大连房价在小幅波动中上升，而天津、青岛的房价呈平稳上涨态势。天津、大连目前均价水平已达8000元左右，并且仍有上涨之势，青岛均价已突破万元大关。而济南、长春、沈阳目前的均价水平尚在6000元以下，济南房价在下半年由于济钢钢城新苑工程等团购低价项目的影响而致使房价走低，年末出现正常回升。长春房价年末有所回调。

2008年1月-2009年12月华北区典型城市价格走势图（单位：元/平方米）

华南：深圳价格涨幅位居华南城市首位
2009年华南区域商品住宅价格在经过一季度的平稳后逐渐走高，其中深圳商品住宅成交价格涨跌明显，在历经08年的下滑震荡调整后再次攀上高位，并突破20000元/平方米的单价，2009年12月深圳商品住宅成交月均价为23094元/平方米，相比08年年底的市场均价涨幅达到97%，位居华南区域商品住宅价格涨幅首位。其余依次为南宁、海口、广州、厦门。

广州商品住宅价格虽然也有明显的涨幅，但是相比深圳、上海、北京等同级别城市涨幅略小。一方面是由于市场整体表现相对稳定，另一方面也是由于广州的高价项目成交不多，不同档次的项目之间价格差不如上海北京等城市明显，从而使得价格涨幅略小。

华中：价格水平稳步上扬

尽管华中区各城市08年房价走势不一，但从09年初开始，房价一致稳步上扬。因区域居民购买力有限，房价涨幅相对较为温和。武汉09年房价从年初的5000涨至目前的6000左右，但仍未达到08年房价走跌之前的水平，价格仍有上升空间。南昌09年上涨之后的房价也未达下跌之前的峰值水平。而郑州、长沙的房价目前已经达到了新的高位水平。

西部：房价由降转升较早，8月后蓉渝跳涨明显

西部城市的房地产价格在经过2007年的一轮上涨之后，尽管2008年市场遇冷，但西部城市的房价仍然表现出了较强的刚性。2008年1-3季度，房价表现依然坚挺。成都和重庆的房价到2008年3季度末才开始走跌，而分别于2009年2月和3月开始上扬。其间虽有小幅波动，但整体上扬态势稳定。并且在8月份以后，蓉渝两市价格出现明显跳涨。

但是相对而言，几大区中西部区域房地产市场发展仍比较落后，价格处于洼地。目前投资性需求的逐渐流入，未来势必进一步推动西部城市房价的上涨。

存量持续下滑

房价缘何在恢复正常水平后仍然一路高歌？在揭示答案前我们先来了解这样一个事实：火爆销售的背后，与之同步的是市场存量一步步走向低位。

2009年底，各城市存量下滑至历史低位，各城市年底存量相比年初均有较大幅度下降。典型城市中，约有76%的城市年底存量相比年初降幅超过了40%，其中南京、杭州降幅最为明显，分别下降了83.2%和83.05%。

由于2009年以来市场成交不断走高，供应缺口不断拉大，从而推动存量快速去化，从年初以来，各城市的存量持续下滑，到年底个城市存量已下滑至历史低位。预计后期市场新增供应将逐步上升，有助于市场存量保持在正常范围内。

按照2009年的月均成交量来计算，全国主要城市年底存量的可售时间普遍低于10个月，六成的城市存量可售时间低于5个月。仅海口存量水平相对较高，主要是由于海口房地产市场较小，而开发项目较多，虽然经历了2009年的市场火爆期，存量去化较快，但仍有一定量的存量。整体看来，当前市场存量持续走低，抑制了市场成交的稳定增长。

全国典型城市2009年底存量可售时间图

供应不足成幕后推手

成交量上升带来的房价回升是正常现象，但09年部分城市的房价上升超出预期。存量持续减少也是一个正常的现场，但供应不能及时跟上补缺，造成不正常现象，这就是供求矛盾。2009年，房价在恢复原有水准后继续冲高，难以遏制，其重要原因就在于失衡的供求关系，供应不足在幕后步步推高了房价。

2009年，全国商品住宅供应面积为16211万平方米，同比下滑了14.28%，主要是由于去年市场低迷，开发商延缓开工，造成2009年市场供应无法及时跟上。全年多数城市的供应面积同比大幅下滑，仅个别城市供应较去年小幅上升。在供应下滑的城市中，超过60%的城市供应降幅超过20%，其中大连供应降幅最为明显，达到43%。虽然2009年以来市场逐步回暖，多数开发商加速赶工，下半年供应有所回升，但供应整体缺口仍较大。根据数据显示，北京供求差额达到了901万平方米，上海、长沙、成都分别为536、572、510万平方米，其余多数城市的供求差额也在300万平方米以上。

正是快速的销售和缓慢的供给为高房价搭建了一个理想的舞台，尽管在全局上看，09年的房价涨幅尚在接受范围内，但具体细究到各个城市，就不难发现部分城市有“过热”的兆头。如今，中央已三令五申要求稳定房价，确保房地产市场健康发展，其中一个重要手段救市要加大市场供应，以此看来，由供应不足搭起来的高房价舞台，是到了拆拆台的时候了。

全国重点城市09年商品住宅累计供应量同比增幅图

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