物业税税率或为0.9%至2.4% 自住房暂时免征

■每个试点地区的标准不尽相同,房价高的地方税率低

物业税渐行渐近 “空转”今年将推至全国 追踪

今年内,物业税模拟征税的范围将推广至全国,这意味着物业税离实际开征已经渐行渐近,而未来物业税到底如何征收,已经进行了6年多的模拟征税将提供重要的依据。昨日记者从试点城市之一了解到,目前各试点城市的物业税税率各不相同,范围在0.9%~2.4%之间,物业税开征后,个人自住的住宅将很有可能纳入免征的范畴。同时,备受关注的土地出让金未来是否将纳入物业税的问题,记者昨日也了解到,在此前的模拟征税中,土地出让金并未纳入物业税的测算范围。

税率0.9%~2.4%

针对商业物业 自住房暂免

据了解,从2003年5月开始,财政部和国家税务总局分3批,在北京、重庆、辽宁、江苏、宁夏、福建、安徽、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。然而,由于相关部门对此次模拟征税颇为保密,因此这些可视为未来物业税“蓝本”的试点方案一直都未公布。

不过,记者多方打听后,终于从试点城市之一的税务部门进行物业税模拟征税的负责人处,了解到已经进行了6年多的物业税模拟征税的部分情况。

据该负责人透露,对于将来开征的物业税,大家最关心的就是税率问题,而事实上每个试点地区的税率都不尽相同,“具体而言,是根据当地纳税人目前实际缴纳的房产税、土地使用税来测算的。”该负责人表示,大致的测算方式是,在保证当前征收的这两种税收收入不变的情况下,确定当地物业税的税率。也就是说,在房价高的地方,税率可能就会相对较低;房价低的地方,税率就会相对较高。

“在目前试点的城市中,税率的范围在0.9%~2.4%之间,其中北京是最低的,重庆三峡库区的移民点是最高的。”该负责人表示,未来物业税正式开征后,税率的范围很可能就是在0.9%~2.4%之间,而各省具体的税率应当是由各省自主确定。

“现在模拟征税的税率是适用于所有物业的,但从目前试点的情况来看,物业税开征后,首先针对的应该还是商业物业,对个人自住的住宅可能会暂时免税。”该负责人说。

土地出让金未纳入征收 开征时可能单列

而随着物业税开征的渐行渐近,另一个颇受关注的问题就是,土地出让金是否会纳入到物业税中?

事实上,这一问题是国内专家争论最多的问题,也被不少专家认为是物业税开征最大的阻碍之一。有专家表示,频频出现的“地王”,越来越高的土地出让金,是推高房价的重要因素,如果将土地出让金并入物业税,将目前一次性缴纳的土地70年的租金,改变为按年来支付,这必然会降低开发商的开发成本,降低房价。

然而,据该负责人透露,在此前进行的物业税模拟征税中,土地出让金并未纳入模拟征税的测算范围内,“这方面的问题,估计还要等待国家在立法上来解决。”该负责人说。这或许意味着,在当前的政策下,如果物业税开征,那么土地出让金很有可能单列出来,与物业税一起征收。

“这也符合我们的预期。”一位税务方面的专家表示,当前出让土地是不少地方政府重要的地方财政资金来源,如果通过物业税改成按年征收,势必遭到来自地方政府的阻力。不过,这位专家认为,这种一次性出让70年土地租金的方式,让本届政府的资金有了来源,却损害了下届政府的利益,这种方式肯定是会改革的,“不过为了物业税的顺利出台,相关部门很有可能先在这点上做出让步。”

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评论称“物业税”被地方政府功利化 是重复收税

中华工商时报

一直以来,不少人认为股市的印花税可以成为打压或提升市场人气的重要变量。他们觉得,收税,换句话说就是压抑需求可以让市场重回“良性轨道”。

现在,这一观念的信奉者认为在中国楼市里也可以玩同样的游戏,达到同样的效果。

这就是当下物业税再次被热议的背景。

我看到,最新消息说从“权威渠道”获悉,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。

“空转”推广至全国,意味着其走向实质运转又走近了一步。

在“国四条”以及相关措施密集出台之后,在新“地王”依旧层出不穷的市场背景下,物业税话题的再次热络充分证明了有关方面微妙的心态。

笔者曾在一年前说,物业税在短期内始终是个用来“吓人”的话题,不过,屡屡出来吓人,恐怕就成“狼来了”的翻版,喊则喊矣,作用不大。

还记得去年早些时候,当时媒体刊登了国务院《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,里面提出“研究开征物业税”。虽然并未明确何时开征以及如何开征。但此一“研究”发布,就引起社会各界高度关注:房地产业内专家、开发商、媒体及众多身份不明的投资者们炸了锅,怎么征,征收后有何影响?众说纷纭,莫衷一是。

谁都知道,真正推出物业税需要经历一个极其复杂和漫长的过程,但它仍被屡次功利化地运用到旨在打压房地产市场的“组合拳”之中,不能不说是个让人苦笑的事情。

所谓物业税,等同于房地产税或者不动产税。这本是基于社会长期发展社会公平考虑的一个税种。

据说国外征收物业税是用来支持房产所在地的公共设施建设的,而且其前提是土地的私有化属性。很多市场经济国家,买房子没有土地出让金,买房便宜养房贵。再看中国,在土地开发阶段已经征收了土地出让金和配套费等用于政府的财政支出了,再加一个物业税,其理论基础不足。

换个说法,开发商在拿地时已交足70年土地出让金,而买房人也在购房款中交纳了土地税费,若国家再要购房者交纳,等于重复收税。如果一个新税种,其推出的初衷如果仅仅是为“抑制需求”,那么其带来的其他负面效果将迟早冲销掉平抑房价所带来的短期效应。此外,物业税能否真正压低房价而不让成本转嫁给普通百姓这本身就是没有得到数据和事实支持的事情。

多说一句,普遍的观点是,开征物业税主要目的是抑制住宅投资行为,平抑房价上涨。但从市场表现来看,“吓人”的效果也并不明显——就在“国务院通知”明确“研究”物业税之后的2009年6月以后,来自各个地方热钱重新杀回楼市,不断促成大额成交,买入高端住宅、别墅的资金不断上升。

物业税在2003年和2007年时都曾提过,每次都是房价上涨过快、成交过热的时候。结果是什么,是房价我行我素的不断暴涨。

压抑需求并不会真正让市场健康起来,现在的房地产市场的最大问题是如何真正实现有效的供给。各地方政府对保障性住房的消极态度已经充分说明了问题的症结所在。我担心的是,物业税会不会成为各个地方政府在土地出让金边际增量递减的情形下再次开拓“财政收入增长点”的功利行为。(张立栋)

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