解读物业税 未必能够降低房价

随着5月财政收入由负转正，扩充税源的呼声又渐渐出现。作为空转许久的物业税，自然再次进入注意力焦点。

有媒体和专家解释，物业税可简单地理解为“把本来一次性交70年的‘土地出让金’分成70年来收”，这样就大大降低了房地产开发成本，将降低房价，同时也会遏制房地产投机。这种说法，也在社会上广为流传，让公众充满期待。

但是，幻想终究只是幻想，让我们拨开迷雾，先弄明白物业税与土地出让金的关系吧。

实际上，正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中。房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。

物业税和土地出让金是完全不同的范畴。土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，解决的是土地市场配置和土地产权交换问题；而不动产税（物业税）的目的是在市场配置土地资源的基础上，提高土地的保有成本，促进集约利用，解决的是收益再分配问题。因此，不能互相替代，开征物业税并不会取消土地出让金。

从开征物业税的西方国家和香港来看，一次性向土地所有者支付地价后，购房者还需每年缴不动产税（或物业税）。因此，土地的拍卖跟物业税并没有什么关系，土地招拍挂的价格依然可以拍得很高，但并不意味着以后物业税就不会征收。

并且，以物业税取代土地出让金也不具备操作上的可行性。取消土地出让金，政府将如何分配土地资源？是否又将回到计划经济时期的土地无偿分配体制？如果政府无偿分配土地，也就意味着土地不是财产，土地使用者就无法将其作为资产转让、抵押，也将引起更大的金融风险。此外，如果土地无价，作为不动产税的物业税将何从计征？

众所周知，土地出让金是目前地方政府的主要财政收入之一，占到许多地方政府收入的50%以上。但是，地方政府通过土地出让得到的土地收益是一次性的。

当这项地方政府主要财源逐渐枯竭的时候，为了维持地方政府的开支，开征房产的财产税———物业税成了不二的选择。实际上，财产税才是维持城市长期发展的一个稳定的重要资金来源。在很多国家，财产税在地方政府的税收中占有很大的比例。例如，上世纪70年代的美国，财产税占到地方政府税收的70%。

目前中国的物业税改革正处于方案设计阶段。基本可以确定的是，将中国现行的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税加以整合，建立统一的物业税，并对征税对象和计税依据进行市场化的改革，这个方向是确定的。物业税的开征不论是在短期，还是在中长期，对地方政府的财政收入都将起到积极的作用。但是，它对房价的实际影响还很难说。

□杨夫立（深圳 学者）

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