政策引导楼市 房地产成经济支柱

1998年，面对亚洲金融危机之后我国出口下降和国内有效需求不足导致经济增长连续下降的情况，中央采取了一系列扩大内需和鼓励出口的政策措施，包括加大基础设施建设、取消福利分房、推行住房制度改革等。房地产被确定为“支柱产业”，中国在城市化过程中迅速释放出的居住需求，保证了我国经济平稳增长，成功实现了“软着陆”，成为上一轮“内需驱动”的重要发动机。十年一轮回。与房地产相关的政策，自始至终左右着房地产市场的发展。每一条新政策的出台，都会在市场上引起很大震动。这十年来，陆续出台的政策不仅推动和规范了房地产市场的走向，引导着老百姓的购房行为，也让房地产业逐步走上了一条理性而健康的发展大道。

1998年

把地产业培育成经济支柱

10月27日《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》(34号文)出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。

影响：我国住房体制改革的纲领性文件，宣告住房福利制度的结束，并提出把地产业培育成国民经济支柱产业。

1999年

贷款买房登陆中国楼市

2月23日央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。8月20日国务院转发《建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》，推进住宅产业现代化。9月央行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。

影响：住宅建设从粗放型向集约型转变，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市。

2002年

整顿市场成主基调

6月建设部等七部委联合发文要求整顿和规范房地产市场秩序。央行重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。

影响：整顿市场成为主基调。

2003年

商品房成“住房供应主体”

8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。

影响：房地产业成为国民经济支柱产业。

2004年

土地出让采用招拍挂方式

3月30日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)，通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。

影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声一片。

2005年

“国八条”稳定住房价格

3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为“国八条”。4月27日温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。

影响：两个“八条”使楼市处于短暂观望状态，不久后房价恢复快速增长。

2006年

“国六条”调整住房供应结构

5月24日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(37号文)出台，被业界称为“国六条”。意见规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后房价又出现报复性上涨。

2007年

更重视住房保障的完善

8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。

影响：政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大变化。

2008年

启动刺激楼市消费政策

1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。

影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。

2009年

调动社会企业投资积极性

5月27日，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

影响：此举推出对房地产行业是实实在在的利好。不但从宏观角度调动社会和企业的投资积极性，还通过降低资本金比例达到鼓励房地产投资的目的。

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