国家统计局揭房地产开发成本底牌

目前,商品房开发费用及其构成已经成为影响当前房地产市场健康发展的重要原因。国家统计局开展此次调查,目的就是为详细了解商品房开发过程中各种费用构成情况,为宏观调控提供参考依据。

本次调查的范围和对象为包括北京、上海、广州、深圳、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业2008年到2009年有销售活动的商品住宅楼盘项目。

调查的主要内容,一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等。二是调查房地产项目开发费用构成情况，主要包括项目土地成本--取得土地费用、土地开发费用、契税等，项目开发成本--项目从开工建设到竣工整个过程中发生的各项费用,包括设计费、建造费、管理费等，项目销售成本--项目销售过程中发生的一切费用,包括广告费、管理费、销售人员工资等，项目从立项到销售完毕企业所缴纳的各项税和费；以及项目总建筑面积、项目销售收入等。

房地产业需要用数字说话

近期国家统计局将对４０个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息，触动了很多人的敏感神经。近年来，国家采取过很多措施加强对地产行业的监管，但是，没有哪一项措施像这次调查这样，让公众如此期待，让行业如此紧张。这样的事实表明，我们对楼市的监管，最需要用数字说话。

长期以来，房价是否暴利，一直是公众和舆论关注的焦点。各种各样对房地产成本和利润的算法和说法让人莫衷一是，并由此引发了很多的公众情绪和怨气。可是，这些数据当中，始终没有政府部门通过权威调查发布的官方数据。此次调查，刚好可以弥补这一缺憾。据媒体报道，本次调查的主要对象是全国４０个重点城市在２００８年１月到２００９年４月销售的商品住宅项目。调查内容主要针对两个方面：一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。

通过调查，我们可以知道房地产到底是不是一个暴利行业。现在，公众普遍认为房地产是个暴利行业。可是，许多业内人士则认为，房地产行业只是个微利行业，万通地产董事局主席冯仑认为，地产企业的平均资产收益率达不到５％。任志强则认为，过去几年地产业的平均润率大概只有８％。甚至有人认为，前几年拿了高价地的房企，这两年甚至可能亏本。到底孰是孰非，我们相信，只有通过政府的权威调查，才能得出可靠的结论。

通过调查，我们可以知道房价当中，政府到底拿走了多少。长期以来，公众都对房价高企与政府利益之间的关系有种种猜测。有人认为，房价是地价过高和税费过重造成的，房价越高，地价和税费在成本中的占比就越高。也有人认为，地价是政府能够支配的重要财力，政府从主观上希望房价上涨。此次调查，将对项目土地费用、城市基础建设费以及各项税费进行详细的统计，而这些项目都是目前的常规统计制度不会详细覆盖的统计信息。一旦这些信息正式统计并披露公开，我们的房价当中，政府到底拿走了多少，就会一清二楚。

按照国家统计局的安排，这项调查目前正在进行之中，本月１５日前，所有的统计结果就要报送国家统计局进行汇总。相信用不了多久，调查就会得出结论。当然，由于调查来得突然，甚至有些匆忙，许多人存在担心和疑虑，首先是担心数据的准确性，如果调查数据听凭地产商报送，数据可能会失真，会影响统计结果的准确性。其次是担心调查能否成为常态，这样的调查如果偶一为之，作用就会相当有限，只有让调查成为常态，让房地产的成本构成变成常规发布的经济数据，它才会发挥应有的作用。

无论如何，国家对房地产成本的调查，是一个很好的开始。这样做，既可以厘清房地产业的成本，摆脱道德评价凌驾于数据管理之上的现实，又可以让国家对房地产业的调控有更精确的依据，有时，行业信息的透明公开甚至会成为一种理性的力量，无须通过调控就能让市场回归合理。房地产业作为一个市场化程度很高的行业，政府的调控频率之高、力度之大，其他行业无出其右。在这种背景下，进行一些更权威、更细致的基础数据统计，正当其时。

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