国务院工作会议对地产态度点评

国务院4季度经济工作会议对地产的指导意见肯定了地方政府的救市措施，更多的政策利好值得期待，但需要有比二套房贷政策调整更大力度的措施出现，才可能在短期内改变市场格局。

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，会议强调在房地产行业方面要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

点评:

首先，这是本轮房地产市场调整以来，首次国务院层面对房地产市场及政策的表态。从3点意见中可以看出，中央政府对房地产行业由控制转变为扶持，中央政府对之前地方政府的救市态度持有肯定的态度，且国家层面的救市措施也值得期待。

保障性住房方面，中央政府要求继续加大建设。本届政府对民生的关注程度高于以往，虽然目前房地产市场较为低迷，但是我们预期不会出现以往出现过的为了救市而取消或者大幅削减保障性住房建设的情况。

降低交易环节税费：目前交易环节的税费主要由营业税和契税组成，目前已经有多个地方政府出台了减免或者补贴契税的做法，中央政府这个表态无疑是对这些地方政府之前措施的肯定，也将会促使更多的地区出台类似政策。更为重要的是，占交易总价约5.5%的营业税这一交易环节最主要的税种目前尚未变动，我们认为随着中央政府态度的明确，有可能导致部分省市由下调契税升级到下调营业税的阶段。

支持居民购房：除了税费之外，影响购买力的政策主要是利率和二套房贷款政策，我们假设未来12个月降息4次，5年期以上贷款利率下调104个基点至6.43%，进而测算对月供金额的影响，同时考虑了二套房贷款政策，假设贷款总额为70万，贷款期限为上限30年，政策和利率的变化可能导致月供下降9-24%。因此，可以知道，未来1年利率下调104个基点最多可导致购房者月供下降9%，如果同时二套房贷政策取消，则月供最多可下降24.5%。假设购房者预期房价还有10-20%的下跌空间，则利率下调还难以刺激出这部分需求，但二套房贷政策取消可以降低月供20%，则基本可以弥补对房价下跌的预期。

综上，我们认为中央政府的这一态度意味着未来有更多的救市政策会出台，尤其是3季度GDP增速跌至9%，前三季度GDP增长率破10%的背景下，刺激房地产市场可能成为政府或者主动或者是无奈的选择。从可能出台的政策概率来看，我们认为是营业税调整>二套房贷款政策调整>一线城市买房入户及买房退税等。

从其结果来看，仅仅是利率的逐渐下调还难以促使观望者改变立场。营业税调整还难以直接影响到新房销售，在目前投资购房比例较低的背景下，间接影响也将相对有限。如果二套房贷调整，由于其可立即降低月供约20%，且购房者可能与其这一政策恢复执行，则对改善性需求因此而被较为明显的激发。而一旦一线城市买房入户或则买房退税开始执行，则必将完全改变市场格局和预期，但相应的除非楼市陷入全面萧条，否则这种政策出台的可能性很小。

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