2012年宜宾楼市观察：商业地产冷思考

对于宜宾商业现状、今年宜宾商业项目的发展形势和其对宜宾商业繁荣的促进作用，我们不能一味的人云亦云，必须冷静的思考，商业地产是商业繁荣的必要条件，却不是充分条件。

事实上，宜宾并不缺乏商业，更不缺乏消费力，只是拜早期不合理的规划所赐，资源并没有得到很好的整合，商业发展始终停留在重量不重质的初级阶段。可以看到，各区域各种商铺数量增加是比较快的，而从质量和商业氛围上看，十年来都几乎处于停滞的状态，提到宜宾商业，大家的印象依旧停留在旧城区大观楼一带，没有像样的商场，更别提能真正改变商业发展状态的特色商业区。

正如宜宾雅德商业刘婧接受宜宾日报采访时所说：虽然宜宾有大量商铺，但是空置和低端商铺较多，只能满足某一类商家要求，属于传统意义上的底商。底商好销售，开发商回笼资金快，但是功能性限制很强，只能做社区类商业。很多类型的商业无法在底商中找到生存的价值。而且在修建商铺的时候，没有规划，不考虑后期运营，造成大量商铺的使用价值有限，宜宾目前商业地产发展还处于比较初级的阶段，这种发展现状直接影响了宜宾商业的发展。而这也导致宜宾常年的购买力外流。

2012年将亮相的商业地产项目大家都早有耳闻，东区莱茵春天，西区财富中心、东方时代广场，中坝银龙广场，临港西南轻工博览城，包括柏溪城中央CCMALL、南溪的钻石城及屏山县的国际建材商贸城等都已经开工在建。资深业内人士周旭辉认为，除以上的几大商业项目外，龙湾一号、金帝庄园、上力中坝项目，金沙首座等商住项目也包含有不小的商业体量，这和政府的调控是分不开的，政府的眼光会走在开发企业之前，当住宅市场出现疲软时，可以用商业地产来拉动，促成商业和住宅两个板块形成一种平衡的状态。

对于商业项目集中面市对市场的影响，部分开发商也透露出一丝隐忧：商业项目与住宅的差别在于住宅可以快速的销售回款，而商业虽说可以快速的把建筑修起来，但后期的运营需要更大的物力财力人力，回款周期可能需要五六年之久，尤其对于整体自营的项目，对开发商实力要求很高，面对集中出现的大量商业，确是一个挑战。按理说，宜宾真正的高质量商业发展还处于起步阶段，而居于全省第三的购买力完全可以轻松的消化掉这几个商业项目，而且可能还远远“吃不饱”。而事实上目前宜宾商业发展现状就好比一个饿了几天的人一口吃下七八个大馒头，虽能吃下，但容易噎着，这就需要看开发商的综合实力，包括资金基础、上游招商资源、项目创新理念等。

从运营模式来看，这些项目大多都是以招商为主，小部分用于销售，这样能让市场运行更加规范，而诸如丽雅置地的莱茵春天则是考虑整体持有自营。

宜宾商业地产热还应注意的是避免同质化，创新思维在某种程度上可以看作是商业项目的灵魂，商业地产升温的同时也使得众多购物中心存在盲目、无序、趋从发展的现象，差异性的不足恐造成购物中心普遍千店一面的现象。

从目前几个主要的商业项目设计理念来看，我们也着实可以看到很多创新的东西，部分外来开发商打造的项目如西南轻工博览城等也会引进一些先进的消费理念。但总体来说要达到真正的高端还有一段距离。

部分主要商业项目概况：

银龙广场：定位以购物、休闲商业综合体，商铺分割拥有产权，商管公司统一管理经营，投资、联营均宜。

屏山国际建材商贸城：专业市场、酒店、商务办公、生活配套、大型商场于一体，统一规划、招商、运营、管理、策划的管理模式。

莱茵春天购物中心：注重休闲与娱乐性，定位为时尚化复合型购物中心，“家庭生活式”服务。

西南轻工博览城：定位轻工产品一级专业批发市场，规模和辐射力是宜宾一个突破。

鲁能财富中心：定位综合性购物中心。

从设计规划上看，这些商业体确实在很多方面比之当前宜宾的购物环境有很大的进步，能促进宜宾商业的发展，但要说短时期内可“脱胎换骨”则言过其实，商业项目从建设到运营再到繁荣还需较长一段时日，另外商业的繁荣不单是需要商业体本身的出色，完善的配套和氛围也必不可少。如一位业内人士感叹到：像现在的老城区，即使东西卖得再便宜也难有好的心情去购物消费，道路拥挤不说，连停车的地方都没得，如何去消费？

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