楼市严控下的宜宾“地王”魅影

5宗土地与房企间的战争

2007年以来，最初的“中坝地王”袭扰宜宾楼市之后，宜宾的土地市场，俨然已是一场场地产企业间的战争。这种血搏之争，直接刺激了地价，同样的地段，催生出一个个“新地王”。

5月31日上午10点过，宜宾市土地矿权交易中心二楼大厅内人头攒动，连过道和走廊上都挤满了围观的人。15家房企和竞买者让会场座无虚席，基本所有的房企的主要负责人都亲自到场，这是以往宜宾土地拍卖会从未出现的盛况。而在拍卖席旁，来自宜宾的各大媒体的记者们也早早选好了拍摄位置，长枪短炮，只等拍卖会开始。此情此景，足以看出各界对这一场如约而至的土地拍卖会的期待。

其实，早在一周以前，在本土知名网络论坛中，就有网友开始热议月底宜宾拍地的话题，甚至有网友对拍出的5宗地块最终的归属，进行了一番大胆的猜想和分析，但事实上，当天拍地的结果让所有人都有点始料不及。

宜宾大型房企悉数到场，成中集团、树高集团、寅吾集团、正和房产、天成房产、中泽集团、丽雅置地、美景置业、新鹏房产等房产开发企业以及来自成都、重庆两地的外来开发商参与了竞拍。

5宗地块，总面积约400亩，15家竞买者，400多轮的实力较量。主持人一锤定音之后，以15.5亿元成交，各地块刷新了各区域内的地价记录。

业界围观“新地王”

未等整个拍卖会结束，现场就有房产网站和业界人士通过网络和手机发布了现场成交的消息。

尤其是宗地编号为中坝A1-4-10地块以4220元/平米起拍……经过28次竞争报价，由举牌99号的宜宾美景置业房产公司以10800元/平米的价格将“新地王”收入囊中，在记录席工作人员登记表上，记者看到，该地块面积57.35亩，总价为412905600元，刷新了宜宾城区地价记录。

而临港开发区LG－A14地块以总价1.35亿元起拍，不足一分钟的时间，地价增涨达5000万元以上，最终由宜宾县新鹏房产公司以总价4.055亿元买走，同样让人唏嘘不已。现场的所有人无一不对此次拍卖会的价格表示震惊，记者看到多家房企的营销策划经理立马通过手机向公司高层悄声汇报最新进展。

中午时分，在本土网络论坛中，“拍地”、“新地王”、“地价”、“房价”成为新发帖子中最显著的字眼，更有网友将现场图片、视频以及中坝A1-4-10地块目前现状拍照后发上网络。由于近日降雨后，该地块积水，站在附近的滨江国际高楼俯瞰，像是一个乡村水塘。于是，引来了网友戏谑：“中坝两个水塘，卖了7个亿……”

“哎，中坝是一个出‘地王’的区域。”人群中不知谁说这句话的时候，让在场的房产人士都不由地笑了。

现场一位开发商摇头苦笑说，这样的结果完全出乎了意料。“说实话，我们也看好其中某一地块，几轮举牌后，已经超出了我们的预期，超出了地价的3倍了，只能放弃！”

不过，在现场围观的市民看来，决意拿地的房企开发商肯定是“不差钱”。因为，2009—2011年上半年，城区大多数在售楼盘售罄，资金回笼充裕，有的楼盘在去年下半年便已几乎完成全部销售任务，尽管有房企转战异地市场，但多数企业处于“断炊”状态，急于寻求土地运作。

房价上涨有了新“着火点”？

无论是2007年福建上一高价拿地，还是2010年1月28日，正和集团以5010元/平米和5660元/平米的价格拍得中坝地块，中坝区域房价都出现过临时调价的现象。如今，该区域楼盘均价接近5000元/平米。

在业界看来，从今年第一轮土地热拍之后，城区土地市场已经存在了几个显著的“着火点”。分别在天柏组团中坝区域以及临港区长江大桥附近，由于土地成本的上涨，未来这些项目的房价将呈现在一个新的起点上。

“个别地块的高价成交并不等于土地市场的整体过热。”宜宾某房产经纪公司营销策划部经理刘平认为，相对而言，今年宜宾房地产开发面临较好的形势，这就是土地供应计划量中有明显增加，但还需要进一步落实。其中一些热门地段的优质地块依然被看好。按照2011年市国土局供地计划，今年商住类土地有所增量，此次400余亩土地放量后，对于未来宜宾房价总体走势的判断，还要取决于下半年土地的供应。

当然，土地溢价过高，酿就开发风险，不利于房地产价格理性回归，最终损失最大的还是企业本身和中下阶层购房者。刘平认为，“地王”未必就能无限制地推高房价，但是“地王”会刷新区域内同质化的地价，会推高市场对区域房价高涨的预期。从土地供应来看，“地王”再出，也有必然性。“地荒”蔓延，让宜宾多数房企手中无米面临“断炊”，在“土地饥渴症”的刺激下，自然提高了出让地块的命中率，何况，宜宾城区土地资源稀缺，在业界眼中，离老城区较近的中坝区域推出的不少都是压箱底的“宝地”，潜力价值难以估算，因为这种臆断并非空穴来风。像金帝庄园所在地块，几度沉浮，让中坝区域更具传奇色彩。

购房者进入“被购房”时代？

现在什么东西都涨，青菜涨了，钢筋涨了，地价涨了，房价不涨吗？

中坝“新地王”诞生后，估计会有新盘酝酿涨价。现场一名房产营销负责人预测，今年宜宾房价在突破6000元/平米的单价后，很多房产销售人员明显感到了客户的压力。“在以往高价拿地之后，地块周边的在建在售项目都会催生出短暂的‘被购房’现象，很多购买力是一些被挤压式的客户，他们大多数以为再不买今后价格更高。”

该负责人认为，新一轮土地成本上升之后，为防范风险，宜宾房地产开发企业应该会调整产品开发的结构，有针对性的遴选出有经济实力的“优质客户”，为以后的楼市作支撑，这也是对本土房企实力和品质的一次检阅。

不过，相对于对未来房价的担忧，此次拍地也出现了公众期待已久的保障房项目———宜宾公租房建设进入了实质性阶段。中坝A1-4-05地块起价3300元/平米，最终以7000元/平米成交价被重庆一自然人买走。该项目规划中，首次要求土地竞得人必须配建公租房300套（每套50—60平方米，总建筑面积不低于16500平方米），建成后无偿移交市房管局。

300套公租房建设，首次以实质性“动作”进入宜宾市民的视野中，终于给一部分低收入工薪阶层带来了一丝光亮，此举也引起了业界的关注。有房产人士分析，商品房项目中，配建一定数目的公租房，这有可能是有关方面抑制房价涨幅过高的一种新模式。

不过，也有购房者担心，保障性住房应该是增量，但不应该占据商品住房供地指标，两者对应的群体完全不同。不足百亩的土地，本来“饼”就不大，又被切走了一块，这些由开发商无偿建设的公租房，其成本压力会不会转移到商品房购买者身上，导致多数工薪阶层要去跟富人竞争有限的商品房？

为何敢于高价拿地？

品牌房企频频出击，竞争激烈，不可避免地推动了地产走高。那么，眼下楼市政策严控下，地产企业们为何还是不惜血本四处拿地呢？

“这首先跟目前市场有关，当前楼市调控下‘地王’冒头的现象，不能简单地理解为是部分热点区域的部分热点地块造成的，”刘平认为，目前宜宾，包括柏溪、南溪等组团楼市开盘似乎开一个火一个，四五年来，宜宾房价一直没有明显下降趋势。但业内心照不宣，宏观调控具有滞后性，随着时间的推移，会有不少中小房企被淘汰下来，大的房企只有手中有粮，有充足的土地储备，才能不会一下子死掉。“饿地政策”刺激下，所以房产企业们要筹备粮草，注重拿地。地产商们现在具有深刻的危机意识。“但目前价高者得、僧多粥少的土地市场上，房企除了拼地价，别无选择。从另一个角度看，在房地产市场，开发商相对于极其有限的土地资源，不惜代价拿地的开发商相对而言也是弱势的，同样面临开发的风险。”

宜宾楼市格局面临嬗变

屡次拍地后，业界关注的天价地块不外乎两种，一是土地总价高，二是楼面地价高，当然其中不乏土地总价与楼面地价双高的“双料冠军”。之所以产生“地王”，一个更直接的原因是，众多品牌房企搏杀的结果。此次中坝“新地王”再一次成为佐证，在宜宾各组团均有开发经验的房企比拼，最终抬高了中坝板块的地价。

这会对未来整个宜宾楼市造成怎样的“后遗症”？

地价高与土地供给少和以拍卖为导向的土地供应政策“价高者得”直接相关。在普通购房者看来，“新地王”的出现，有意无意地给出近期内当地房地产价格不可能下跌的信息。“地王”信号的放出，无论真假都真实地影响着潜在购房者对价格走向的判断，会让有意购买“地王”周边乃至整个城市住房的需求者担心价格上涨。但凡“地王”一出，周边的开发商都会借着“地王”造势，或提价、或促销而形成高价土地的价格蔓延效应。

“其实，在拍地现场就可以看出端倪，很多房企并非一个人在战斗，而是联合‘协同作战’。”宜宾一房产企业营销人员何益民分析，任何一个市场的发展，都应该经过结构调整、完全竞争、水平提高的过程，楼市调控和市场洗礼下，中小企业如果不调整自己的发展思路，通过互相合作，共同开发土地做项目，最终只能退出市场。他认为，当前宜宾房地产行业并未面临大规模的“重新洗牌”，但是中小房企必须认清资金的市场定位，未来应积极合作、整合资源、共同开发，否则只能退出市场。

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