宜宾“地王”频现 房价飚升的思考

地王的频现让刚出台的楼市新政和调控政策显得有些苍白，我们不得不思考造成宜宾地王频现的因素以及宜宾楼市的未来将何去何从。

建百万人口城市的经济背景

2011年2月，宜宾市人大三届六次会议第一次全体会议提出了“打造百万人口大城市”的草案，将在“十二五”期间，大力推进250余项重大项目建设，确保“十二五”投资达到2400亿元以上。表明宜宾将迎来一次经济发展的春天，楼市的需求量将持续增加，强大的经济发展背景让开发商对宜宾的楼市发展趋势很具信心，随之而来的便是资本的不断注入。

土地供应不足

总的来说，增加土地供应，并在正常的周期内建成商品房，可以改变市场供需现状，抑制房价的过快上涨。相对于市场的需求，宜宾市前两年土地的供应量明显不足，“饥渴”的开发商对土地的需求异常的强烈，导致对土地的竞争便益愈激烈，土地单位拍卖价格记录也屡被刷新，“新地王”频现。

刚需仍是房价基石

受新政的影响，今年3月以来宜宾的楼市交易量明显下降，观望者居多，但刚性需求量仍然稳增不减，交易量下降但房价依然坚挺。稳定的刚性需求让开发商感觉压力不大。

未来房价飙升

“房”与“地”是相辅相成的，作为房地产开发的主要成本之一，地价直接影响着房价，开发商追求的是经济利益的最大化，地价最终也只能是通过销售转嫁于购房者身上。

以此次拍卖的中坝A1-4-10地块为例，楼面地价达到了2842元/平米，加上建安成本和财务运营成本等，预计售价将超过项目周边目前在售的楼盘价格，该楼盘的推出将势必带动周边楼盘售价的上扬。按照这种发展态势，宜宾房价新一轮的上涨也许不会等太久。

房价上涨如何应对

对于过快增长的房价，目前宜宾政府也采取了很多对应的措施，同时取得了阶段性的成果，宜宾保障性安居住房总体目标任务为11500套，其中廉租房房源3200套，公共租赁住房房源6200套，经济适用房房源1100套，限价商品住房房源1000套。目标任务达成以后，宜宾楼市态势将得到一个较大的改观，但目前由于住房建设因为程序较多，加之部分征地拆迁中的遗留问题，个别项目有开工延迟的现象。接下来将加强项目建设资金的使用、审批程序、建设质量等环节的监督检查，确保建成优质工程，阳光工程，真正实现解民所困。

5月31日进行的拍卖会上，政府首次要求土地竞得人必需配建公租房300套（每套50—60平方米，总建筑面积不低于16500平方米），建成后无偿移交市房管局，这有可能是有关方面抑制房价涨幅过高的一种新模式。

另外，是否可以从一些周边城市借鉴相关经验，如房价相对而言一直处于低位的重庆市，目前主城九区房价均价在每平方米8000元左右，连续多年低于周边的成都、贵阳、昆明等省会城市，源于重庆市近年来逐步确立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系，改变过去单一靠市场解决住房问题的模式。

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