热点！住房土地到期咋办？ 宜宾伙伴们造吗……

这两天，温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，当居民前往国土部门续约的时候发现，费用竟然高达当前房价的三分之一……

铺天盖地的媒体报道让举国震惊，持有房产的、正准备借政策的东风买房的和举棋不定正在犹豫买房的人都面临同一个问题：什么原因造成的？到底怎么解决呢？还敢买房吗？

原因

上世纪九十年代开始，政府启动商品房改革。但是一些地方因为各种原因，城镇建设用地国有化的性质并没有改变。于是，土地使用权就出现了划拨、出让两种方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨，没有使用年限；而居民、企业获得土地的方式为出让，有使用年限。

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

而在早期的商品房开发中，在70年年限之内，各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的住宅，开发商明显就是为了节约成本选择了20年的土地使用年限，而各地商品房住宅土地使用权年限出现20年、30年、50年的还不在少数。

说到这里小编就奇怪了，购置住宅的产权难道不是都应该是70年么，怎么会出现年限"缩水"呢？

答疑

经咨询业内人士得知原因有三：一是在上世纪九十年代土地出让政策开始执行时，部分地区在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。

二是为了方便管理和处置，如果开发项目是商业与住宅混合类型，分别按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，会出现同一栋建筑中商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

三是在政策执行前，部分试点地区已经施行土地使用权出让试行政策，出现遗留问题。

听了业内人士的答疑，小编豁然开朗。但做为土生土长的宜宾人，还是得关心下宜宾到底有没有这些问题呢？第一和第三点问题宜宾基本不沾边，但第二点还得看看历史土地成交才能确定。

还好！通过近三年宜宾牵涉到住宅的土地成交可以看出，除江安县不管是商业还是住宅均为40年土地使用权外，其余区县均把商业与住宅区别对待，商业40年、住宅70年。

虽说宜宾短时间还不会出现土地使用权到期的情况，但并不代表宜宾人就可以不关心，只是这个时间推后了而已。

办法

面对早迟均会面对的问题，难道只有一筹莫展，到时候交纳一笔不菲的土地续约金吗？到底房产的土地使用权到期了该如何解决呢？

其实早在2007年，《物权法》中就已经明确提出：

第六十四条：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 
第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

简单点说，房屋的所有权永远是业主的，而房屋下面的土地是国家的，到期后将获得优先保护，可以自动续期。

但对于自动续期却没有具体的细则，如何自动续期存在不确定性。是不是只需缴纳土地使用费？怎么交，交多少？又成为关注的焦点！

三江观点：对于大多数宜宾人来说，房屋是最大的财富。全家出动、贷款几十年终于有了一个遮风避雨的窝，几十年后如果再交一大笔续期的土地出让金显然不合理。

此次，温州土地续租事件也给宜宾伙伴们提了个醒。买房的时候最好弄清楚土地使用年限，甚至是当时的土地成交价。未雨绸缪做足功课，免得使用权到期后措手不及。

而已经购买了房屋的宜宾伙伴们，也要相信政府会坚持有法必依，严格落实《物权法》的立法成果。而针对物权法规定不详细的现实，充分听取民意、规范程序，尽快出台关于土地续期的实施细则，从根本上解决问题，绝不会任由天价土地续租态势蔓延。

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